תכנית מחיר למשתכן: מדוע זוגות צעירים מוותרים על הזכיות בהגרלות הדירות?

בשיתוף מכללת אפיק

במשרד הבינוי והשיכון, מייצרים אמנם תחושה של הצלחה גדולה, אבל המספרים באתר המשרד הנוגעים לתכנית מחיר למשתכן, מציגים נכון לעכשיו תמונת מצב שונה. בפועל, קצב ההרשמה לאישורי זכאות ירד, זוכים לא מעטים מוותרים על זכייתם וטענות נשמעות על כך שההנחה המובטחת במחיר אינה מתממשת.

מחיר למשתכן היא תכנית הדגל של משרד האוצר. מטרתה המרכזית: הורדת מחירי הדיור והקלה על זוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה. הקונספט העומד מאחורי המיזם: אם בעבר הזוכים במכרזים היו בעלי ההצעה הגבוהה ביותר למ"ר בקרקע לא בנויה, הרי שבמסגרת תכנית זו הזוכים במכרזים הם אלו שהציעו את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי. שינוי השיטה הוא זה שאמור להביא להוזלה במחירי הדירות המוקמות במסגרת התכנית.

שר האוצר, משה כחלון צילום: אוראל כהן

גם משכנתא, גם שכירות

"כאשר זכאים רוכשים דירה במסגרת מחיר למשתכן", מסביר אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק ומומחה בשוק ההון, "המחיר שנקבע היום יכול להיות גבוה מהמחיר שבו הדירה היתה נמכרת בשוק החופשי. למעשה, זה נראה כאילו המדינה והיזמים עושים השקעה דומה למכירה בחסר בשוק ההון – מוכרים עכשיו במחיר מסוים ואם השוק יורד אז הם מקבלים למעשה מחיר גבוה ממחיר השוק, זאת על חשבון הזכאים של מחיר למשתכן. התכנית הייתה אמורה להוריד את המחירים, אבל במחירי שוק הנדל"ן הנוכחיים הירידה בשוק החופשי יכולה להיות של 40-30 אחוז לעומת המחיר של היום".

קאופמן מצביע על בעיה נוספת בתכנית: "כאשר זוג סוגר חוזה ומתחיל לשלם משכנתא, חשוב להביא בחשבון שהדירה המובטחת תתקבל רק לאחר סיום הבנייה. מדובר בתהליך שיכול לקחת גם פרק זמן של חמש שנים. וכך, בזמן שהזוג ממתין להשלמת הבנייה, עליו לשלם שכירות בנוסף על המשכנתא. אם עושים חישוב פשוט: שכירות על דירה ממוצעת, למשל דירת 4 חדרים ברחובות בעלות של 5,000 שקל לחודש, בחמש שנים נגיע כבר לסכום של 300 אלף שקל, מה עוד שמחיר הנכס גם עלול לרדת. במקרה כזה, מי שקנה דירה בהזדמנות הראשונה – הפסיד כסף, במיוחד אם המהלכים של שר האוצר משה כחלון יצליחו ומחירי הדיור ירדו, מה שיובילו להפסד נוסף".

עוד עניין שראוי להתייחס אליו, נוגע לכך שרבים רוכשים דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן שלא בשביל לגור בה אלא מתוך רצון להשכיר אותה, עד שהיא תשוחרר למכירה לאחר חמש שנים – זאת במטרה להגדיל את ההון העצמי לקראת רכישת דירה שבה כן יש כוונה להשתכן. בדיקה באתר משרד הבינוי ושיכון מצביעה על כך שב־714 מתוך 1,147 יישובים מרבית הזכיות אינן של בני המקום. צעד כזה עלול להתגלות כמסוכן עבור הזוכים ולהוביל למצב של דירות שעומדות לא מושכרות או מושכרות במחירי השכרה נמוכים מהמתוכנן.

כדי לפשט את הדברים, מספק קאופמן את הדוגמה הבאה: "כמו שבשוק הקונה רוצה לבדוק את טיבן של העגבניות ולבחור אותן אחת אחת, כך גם ברכישת דירה. אלא שבתכנית מחיר למשתכן זה לא קורה. כאשר זוכים בזכאות לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן הרוכשים לא יודעים פרטים רבים לגבי הדירה שהם מקבלים. כאשר פרופיל הדירה אינו מתאים, ישנה כמובן עלייה בביטולים. אם למשל מסתכלים על פרופיל הביקוש לדירות ביישובים ערביים-כפריים מגלים כי למרות מצוקת דיור קשה אחוז ההרשמה הוא נמוך מאוד. אם משווים יישוב כמו אום אל פחם לאילת, רואים כי למרות שבשניהם יש כ־50 אלף תושבים, בעוד באום אל פחם הוציאו 12 תעודות זכאות, באילת הוציאו לא פחות מ־900. אחת הסיבות העיקריות לביקוש הנמוך הוא פרופיל הדירות המוצעות. מחיר משתכן מכוונת לבנייה רוויה, תרבות הדיור ביישובים הערבים היא שונה ומתאפיינת לרוב בבתים צמודי קרקע".

מנכ"ל מכללת אפיק, אלי קאופמן צילום: באדיבות מכללת אפיק

עלייה או ירידה בביקוש?

במסגרת תכנית מחיר למשתכן כבר מתוכננות כ־50 אלף יחידות דיור. מדובר בכמות גדולה, כשבמשרד הבינוי והשיכון אומרים כי קיימת עלייה בביקוש לדירות במסגרת התכנית עקב הקדמת לוחות הזמנים המתוכננים לרכישה על ידי הזוכים.

"חשוב להבין: הלוואת משכנתא היא הלוואה ממושכת לתקופה של שנים רבות" מציין קאופמן, "רוכשי הדירות המוזלות עשויים לקחת הלוואות נוספות מגופי אשראי או בנקים על מנת להשלים את ההון העצמי הדרוש כחלק מתנאי הרכישה בתכנית. אותם רוכשים נמצאים בסיכון גדול פי שלוש למצוא את עצמם במצב בו אינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא. הבנקים אמנם רשאים למכור את הדירות בלי הגבלת המכירה לחמש שנים, אך בשוק יורד בו קשה למכור גם הבנקים עלולים למצוא את עצמם עם דירה אבל בלי כסף. אגב, זה בדיוק מה שקרה בארצות הברית במשבר בועת הנדל"ן בשנת 2008".

כאשר משווים באתר משרד הבינוי והשיכון את מספר הנרשמים החדשים לאחר ההרשמות הגדולות, רואים רישום שיא של מעל 11 אלף נרשמים בחודש ההרשמה להגרלה הגדולה ב־2016 לקבלת אישורי זכאות. בהשוואה, בחודש השיא להגרלה הגדולה ב־2017 נרשמו מעט פחות מ־8,800 נרשמים חדשים, כלומר 78%. חצי שנה לאחר הרשמות אלו מספר הנרשמים קטן אף יותר ומדובר על ירידה של 47% - מ־2,415 נרשמים ל־1,137.

על אף המספרים, במשרד הבינוי והשיכון, עושה רושם, ממשיכים לשדר אופטימיות. "בתאריך 24.9.17 נסגרה ההרשמה לסדרה ב' ופורסמה הודעה לציבור. לקראת תאריך זה ניתן היה לראות עליה ניכרת במספר הנרשמים, אשר מיהרו והקדימו את רישומם, ובהתאמה ירידה במספר הנרשמים לאחר מכן", מגיב מקור במשרד, "לצד זאת, עם פתיחת ההרשמה לסדרה ג', אנו עדים להמשך העלייה במספר אישורי זכאות".