ההיבט הפסיכולוגי של זכאות למחיר למשתכן והאסטרטגיה בענף הבנייה

בשיתוף מכללת אפיק

שר האוצר משה כחלון הכריז באחרונה על הגרלה גדולה נוספת (חמישית במספר) במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, שתפורסם ביולי השנה, ובה יוגרלו 6,000 עד 8,000 דירות גם באזורי ביקוש במחוז המרכז. בהגרלה הגדולה הקודמת שנערכה בפברואר השנה הוצעו 6,700 דירות להגרלה, וזו הייתה ההגרלה הגדולה הראשונה שבה לא כל הדירות שווקו בהצלחה ומאות נותרו ללא ביקוש.

לפי נתוני הלמ"ס מהחודש שעבר, נרשמה ירידה שנתית במחירי הדירות בשיעור של 0.1%. "מדובר בירידת מחירים שנתית לראשונה זה למעלה מעשור. בשבעה החודשים האחרונים המחירים ירדו ב-2.7%. אם הקצב הנוכחי יימשך, אנחנו מדברים על קצב שנתי של כ-8%", אמר כחלון. "לא הקבלנים, לא הבנקים וגם לא נפילת ממשלה יעצרו את ירידת מחירי הדיור. אנחנו ממשיכים, לא עוצרים לרגע ולא מורידים את הרגל מהדוושה".

ניתן לומר בהקשר זה כי ההיבט הפסיכולוגי, שבא לידי ביטוי בצורה בולטת בפרסום ההגרלות הגדולות, מתפרש ככלי בידי האוצר המופעל לכאורה כלפי הזכאים. כלומר, מזה כשנה וחצי, בגלל התמודדות הזכאים בהגרלות ובמקביל אי רכישה של דירות בשוק החופשי, משמרת היציאה להגרלות הגדולות במחיר למשתכן את מיעוט העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים. לפיכך, משרדי האוצר והבינוי והשיכון נותנים עדיפות גבוהה לפרסום הגרלות גדולות מדי כמה חודשים.

שר האוצר משה כחלון צילום: נמרוד גליקמן

למרות האופטימיות של שר האוצר, עדיין חשוב לקחת בחשבון שזוג צעיר זקוק לא רק לדירה ברמת גימור טובה אלא בין השאר גם לדרכי גישה נוחות, שירותים מוניציפאליים ושטחי ציבור. הבעיה מוכרת לא רק לזוגות אלא גם ליזמים. מתוך 47,587 זוכים בדירות מוזלות במחיר למשתכן, עבור 21,469 יחידות דיור עדיין לא הוגשה בקשה להיתר בנייה. במשרד האוצר טוענים שהם פועלים להחיל אלמנטים רוחביים שישפרו את תהליך מתן היתרי בנייה עבור הענף כולו – מערכת רישוי זמין ומהפך הגישה המקוונת, כלשונם – שאמורים לקצר את משך ההמתנה להיתרי הבנייה. על פי האוצר, משך הזמן היום למתן היתרי בנייה לבניינים במסגרת מחיר למשתכן עומד על שישה-שבעה חודשים. אולם גם אם זמן ההמתנה מתקצר, עדיין קיימת בעיית זמנים כאשר יש עיכוב בהגשת הבקשה מלכתחילה.

"צריך ללמוד מהסינים"

לדברי אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק, לישראל יש הרבה מה ללמוד בנושא בניית התשתיות לשכונות מגורים חדשות. "צריך ללמוד מהסינים. לפני שבונים בסין עיר חדשה קודם כל דואגים לכל השירותים המוניציפליים – תחבורה, גנים ציבורים, מבני ציבור וכל מה שצריך. כאן זה לא קורה. כאשר מרוכזים רק במה שחובה לבנות בשכונה חדשה – לא שמים דגש על הרבה דברים חיוניים כמו בנייני ציבור, כבישים ונתיבי גישה נוחים, תחבורה ציבורית יעילה. נוצר מצב של שכונות רפאים, בניינים שלמים עומדים להשכרה ויש בהם אולי שני דיירים. אי אפשר להמשיך ולבנות את המדינה כמו בשנותיה הראשונות – אז היה לחץ של לבנות וכמה שיותר – וכתוצאה מכך הבניינים לא נבנו ברמה גבוהה ולכן היום אנחנו עומדים בפני בעיה של בניינים שיקרסו ברעידת אדמה. האוכלוסייה אמורה להגיע ל-15 מיליון איש תוך 20 שנה. אמנם צריך לבנות והרבה אבל כל ענף הבנייה חייב לשנות את התפיסה וצריך להפסיק לבנות בלחץ. בכל מה שקשור לבניית תשתיות לא נותנים את הדעת – קרה לפני 40 שנה וקורה גם היום".

קאופמן מוסיף: "תחום הבנייה לא מפותח אצלנו. כולם רוצים להיות יזמים, כולם רוצים לבנות, הממשלה רוצה לדחוף את הבנייה והם משחררים יותר קרקעות ומאיצים את תהליך קבלת ההיתרים. למרות כל הלחץ הזה, בסופו של דבר אין מי שיבנה, אין פיקוח, אין מנהלי בנייה, אין בטיחות בנייה כמו שצריך, פועלים נהרגים באתרי בנייה בשנים האחרונות (לפי רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, משנת 2016 עד היום נהרגו יותר מ-100 עובדים בענף הבנייה והוצאו יותר מ-1,800 צווי בטיחות מטעם משרד העבודה; א"ד). בכל מה שקשור לאסטרטגיה בתחום הבנייה, שום דבר לא השתנה מהשורש – אותם אנשים מתכננים בלי ראייה אסטרטגית רחבה".

לצד זאת קיים גם המחיר שגובה פרסום הגרלות הגדולות יש גם מחיר מהזכאים, אשר רבים מהם זוכים בזכות לדירה שמועד בנייתה טרם ידוע. בתחילת דרכה של תכנית מחיר למשתכן נקבעה התניה שלפיה תפורסמנה הגרלות רק במקביל להתקדמות בהליכי היתר הבנייה, אולם ברגע שהחליטו באוצר לפרסם הגרלות גדולות, התנאי האמור נזנח. כיום ההגרלות מתייחסות למגרשים שבהם זכו קבלנים אבל ללא מועד ידוע לתחילת הבנייה. כמו כן, חלק מההגרלות מתקיימות בפרויקטים בזמן שמועד מסירת הקרקע לקבלן עוד רחוק ועשוי להיות אפילו שנה וחצי מיום הזכייה במכרז לקרקע.

ואילו במשרד האוצר אומרים כי קיים תכנון מפורט לגבי שכונות מחיר למשתכן שבהן נדרש יחס של 70:30 – כלומר, 30% מבני ציבור, תעסוקה ומסחר ו-70% דיור. הבעיה, על פי משרד האוצר, היא כי אין מי שמוכן לקחת על עצמו את ביצוע הפרויקטים הציבוריים הללו. לטענתם, הבעיה קיימת לא רק בשכונות מחיר למשתכן אלא בכל הארץ, ואפילו באזורי המרכז המבוקשים.

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק צילום: באדיבות מכללת אפיק

"שר האוצר כחלון צריך לעמוד בפני הציבור, בלי שליחים, ולתת מענה", אומר קאופמן. "הוא צריך להסביר לציבור מהם האתגרים, איפה הבעיות, מה הוא מנסה לעשות? כרגע הזוגות הצעירים בהמתנה, עומדים ומחכים לראות מה יקרה ובינתיים מפתחים פחדים והתנגדויות לתכנית. מלבד האוצר, שמגלגל את האחריות על היזמים שאינם מפתחים את התשתיות, והיזמים שמגלגלים את האחריות על האוצר צריך לזכור כי גם למשתתפים בהגרלות יש אחריות שהם צריכים לקחת. זוג שקונה דירה מבלי שהוא מתכוון לגור בה עלול למצוא את עצמו בבעיה וזו האחריות שלהם להשתמש בתמריצים רק כאשר הם מתאימים עבורם – גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת סביבת המגורים. השמאים לא תמיד עוזרים. הם 'הולכים על ביצים' ולוקחים בחשבון ירידה של 15% בערך הדירות כדי להבטיח את עצמם מקצועית".

כדי שפרויקט מחיר למשתכן יצליח יש לקחת בחשבון את כלל הגורמים שמרכיבים את פסיפס ההתאמה לזוגות הצעירים. מקומות תעסוקה מתאימים וקרובים, דרכי גישה נוחות, תחבורה ציבורית זמינה ואזורים ציבוריים בשלים. ובעיקר, צריך להמשיך בקו השינויים הרוחביים בענף הבנייה שנוקט בו משרד האוצר: ליעל את הבירוקרטיה ולקדם חדשנות טכנולוגית והתמקצעות בתחום.