קרקע להשקעה בחדרה ששוויה נסק תוך שלוש שנים: מ־185 אלף ל־585 אלף שקלים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שווי של קרקע הנכללת בחד/2020, תכנית המתאר הכוללנית של חדרה שאושרה בשנת 2014, זינק ביותר מ־315% מתחילת שיווקה ביוני 2015 עד היום. מדובר בקרקע של שישה דונם הממוקמת בין כביש 2 לבין כביש 4, והמיועדת לפרויקט מגורים עתידי הסמוך לפארק נחל חדרה.

יחידת קרקע ששווקה בתחילה לפני שלוש שנים במחיר של 185 אלף שקלים, הוערכה באחרונה כזמינה בידי שמאי בשווי של כ-585 אלף שקלים. אומדן השווי נערך בגישת ההשוואה, וזאת בהתאם להוראות תקן 22 לשני מצבים תכנוניים: מצב א' – ייעוד הקרקע בהתאם לתכניות מאושרות, כולל תכנית המתאר שאושרה אך עדיין אינה זמינה לבנייה בתכנית מפורטת. מצב ב' – שומה מבוססת הנחה (היפותטית) המושתתת על העובדה כי תאושר תכנית בנייה מפורטת במתחם הקרקע, וזאת על בסיס הגדרת הקרקע לבנייה על פי תכנית המתאר חד/2020. על פי דו"ח השמאי המעודכן למועד הפקתו לפני כמה חודשים, שווי דירה ממוצעת באזור בגודל של כ-120 מ"ר הוא כ-1.55 מיליון שקלים. באחרונה נמכרו דירות 5 חדרים בגדלים של כ-120 מ"ר, במחיר ממוצע של כ-1.7 מיליון שקלים – כך עולה מנתוני רשות המסים.

קרקע במזרח חדרה צילום: Eric Douri

סיפורה של השקעה

"ביוני 2015 רכשנו קרקע צמודת דופן (השוכנת בצמוד לבנייה ולתשתיות קיימות; א"ד) בגודל של שישה דונם ליד פארק נחל חדרה", אומר צחי אורן, מנכ"ל ובעל חברת אורן גרופ, המתמחה בייזום ושיווק נדל"ן. "בתחילה השמאי העריך שהצפיפות תהיה כשבע יחידות לדונם, ובהמשך מסתמן מהתכנית המפורטת הנרקמת כי הצפיפות לדונם תגדל באופן משמעותי. המשקיעים ירוויחו פעמיים: פעם אחת במידה שתהיינה זכויות עודפות אשר תחולקנה בין בעלי הזכויות, ופעם שנייה בזכות עליית שווי הקרקע מפאת כוחות השוק. כך שבפועל העסקה תשיא רווחים גדולים ביחס לרווחיות המקורית".

היתרון הגדול של קרקע צמודת דופן

במסגרת עסקה נוכחית שמציעה בימים אלה חברת אורן גרופ, משווקת קרקע צמודת דופן למתחם המגורים הקיים בשכונת הפארק בחדרה. בהתאם לחוק, הבנייה העתידית באזור תתבצע קודם בקרקע הזו מפני שזו ממוקמת הכי קרוב למתחם הבנוי. מדובר בחלקות בשלמות במתחם 13 במזרח חדרה הצמודות כאמור לשכונת הפארק, שאושרו לבנייה בוועדה המחוזית  ב-2014 (תכנית מתאר חדרה) וכיום נמצאות בשלב טרום תכנוני לתכניות מפורטות. כידוע, על פי מערכת התכנון והבנייה, תכנית מפורטת – כשמה כן היא – מספקת פירוט באשר לאילו מבנים ניתן לבנות על הקרקע בדרך של איחוד וחלוקה, ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה.

בחברת אורן גרופ מוסרים כי גודל כל חלקה כ-200 מ"ר ונמכרת בפריסייל ב-265 אלף שקלים, למרות שאומדן שווי הקרקע על ידי שמאי הינו כ-330 אלף שקלים – מה שכבר מקנה רווח לרוכשים במעמד הקנייה. עוד לפי תחשיב השמאי, שווי החלקה אם היתה זמינה עכשיו לבנייה הוא 585 אלף שקלים, ולא מן הנמנע שאותה חלקת קרקע תעלה מעל ל-700 אלף שקלים בעוד שלוש-ארבע שנים. על פי דו"ח השמאי, מסתמן כי כל יחידת קרקע אמורה להוות זכות ליחידת דיור בגודל של כ-110 מ"ר ו-12 מ"ר מרפסת, במסגרת בנייה רוויה.

הרוכשים חותמים על הסכם שיתוף המעגן את זכויות הפרט ביחס לקבוצה באופן המסדיר את הזכויות והחובות שלהם אחד כלפי זולתו, ומונע התנגדויות בתוך הקבוצה העלולים לגרום לעיכוב המיזם. כמו כן, היות והחלקה בשלמות השותפים אינם תלויים באחרים ויכולים לקדם מהלכים מכוח הסכמי השיתוף ביניהם. מתוקף היותה קבוצה מאוגדת נזקף לזכותה כוח מיקוח בבואה לנהל משא ומתן מול קבלנים על מחיר אטרקטיבי לעבודות הבנייה על הקרקע.

אורן מוסיף: "אנו, בחברת אורן גרופ, מתמחים באיתור קרקעות צמודות דופן עם פוטנציאל רווחיות גבוהה. אנו למעשה מזהים קרקעות במיקומים אסטרטגיים בעלות פוטנציאל רווחיות גבוה וזה הקושי. המחירים בשוק הקרקעות הפרטיות מאמירים בשל רמות הביקושים וחוסר ההיצע. השקעה בקרקע היא השקעה סולידית ורווחית כאחד וזה מה שהופך אותה לאטרקטיבית כל כך".

הקרקע בפארק צפון נחשבת לפריים לוקיישן, לאיכותית ולמבוקשת יותר בחד/2020 הרבה בזכות מיקומה המהווה המשך לשכונת הפארק שנחשבת למובילה מבחינת הפיתוח הסביבתי, הבנויה על פארק ענק עם אגם מלאכותי ומציעה איכות חיים הכי גבוהה בחדרה לצד נגישות באמצעות כביש 6 וכביש 9 (שכבר נסלל), כמו הפעלתה המתוכננת של תחנת רכבת חדרה מזרח הסמוכה. "המחירים צפויים לזנק כאן במהירות ופוטנציאל הרווח הוא עצום", אומרים בחברת אורן גרופ. "ואנו שמחים להביא למשקיעים שלנו בשורה כה ייחודית של נדל"ן ישראלי כחול-לבן במחירים מעולים".

תכנית המתאר הכוללנית של חדרה

תכנית מתאר חדרה (חד/2020) אושרה במאי 2014, ומתוכה עולה כי מתחם 13 מאושר בייעודו למגורים. מטרות התכנית: ביסוסה של העיר חדרה כעיר ראשה המהווה מרכז נפתי; יצירת מסגרת תכנונית בת קיבולת סופית של 185 אלף נפש ואף מעבר לכך. במסגרת זו, התווית עיקרי התכנון לשכונות המגורים החדשות ולאזורי הפיתוח החדשים, וטיפול תכנוני באזורים הקיימים; הפיכתה של חדרה לעיר חוף תיירותית; שימורה, חיזוקה ופיתוחה של המעטפת הירוקה ההיקפית של העיר; פיתוח מערך התחבורה העירוני וקישורו למערך הארצי; הסדרת תכנון העיר והחלתו על כל השטחים הכלולים בתחום שיפוטה (עם דגש מיוחד לחלק הצפון-מערבי); יצירת המנופים להתחדשות העיר הקיימת; קידום פיתוח המע"ר, חיזוקו וגיבושו.