הסמכה לשמאי מקרקעין: רק 25.7% עברו את בחינת מאי, 26% את בחינות יוני

במועצת שמאי המקרקעין בישראל רשומים 1,894 שמאי מקרקעין מוסמכים בלבד (נכון ל־24 ביולי 2018), אך רק כשני שלישים מהם שמאים פעילים העוסקים במקצוע. על פי מועצת שמאי המקרקעין, "ב־2017 הוסמכו 68 שמאי מקרקעין, וב־2018 (נכון ל־24 ביולי), הוסמכו 87 שמאים נוספים". על רקע המחסור החריף פירסמו משרדי האוצר והמשפטים במאי האחרון מכרז לאיתור 300 שמאים.

כאשר בוחנים את הסיבות למספר השמאים המועט, הרי שאחת הסיבות המרכזיות טמונה במסלול ההכשרה המורכב. על שמאי מקרקעין לעבור הכשרה ומבחנים בלא פחות מ־14 תחומים שונים, כשהמבחנים האחרונים מהווים למעשה מבחנים מסכמים, המצריכים שליטה בחומר נרחב.

צילום: Cristi_m | Dreamstime.com

מה כולל מסלול ההכשרה של שמאי מקרקעין?

11 מהבחינות נחשבות בחינות מוקדמות ומכסות בין היתר נושאים בתחומי הכלכלה, סטטיסטיקה, הנדסה, דינים, תכנון ובנייה, מדידה, מיפוי ומיסוי. באשר לשלוש הבחינות הסופיות, הרי שלמבחן "מבוא לתורת השמאות", אין דרישות קדם, כשהחומר הכלול בה מכסה חומרים שנלמדו בקורסים הקודמים. הבחינה המסכמת הבאה "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין", דורשת כדרישת קדם מעבר של כל הבחינות שקדמו לה. הבחינה האחרונה והמסכמת היא בנושא "יישומים בשומת מקרקעין". לבחינה זו ניתן לגשת רק לאחר מעבר כל הבחינות האחרות וסטאז' של שנה. רישום שמאי מקרקעין בפועל מתבצע רק לאחר מעבר כל הבחינות, ביצוע סטאז' של שנה בהיקף של 40 שעות שבועיות לפחות, קבלת תואר אקדמאי ותשלום אגרה למשרד המשפטים.

ואולם, תמונת המצב הנוכחית מצביעה על כך שאחוז המעבר במבחנים אינו גבוה, בלשון המעטה. כך למשל, במבחן "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" שנערך במאי 2018, אחוז העוברים היה 25.7%. במבחני "תכנון ובנייה חלק ב' – דיני התכנון העירוני" ו"סטטיסטיקה", שנערכו ביוני השנה, אחוז העוברים היה 26% בלבד.

עוד מבחן המציג תמונה עגומה הוא "יישומים בשומת המקרקעין" מחורף 2016. למבחן זה ניגשו 83 נבחנים, לאחר שכבר עברו את כל יתר המבחנים במסלול ואף סיימו שנת התמחות. רק שלושה מהנבחנים קיבלו ציון העולה על 80 ואף לא אחד קיבל ציון של יותר מ־90. לעומת זאת 38 נבחנים קיבלו ציון נמוך מ־50 ותשעה אף ציון נמוך מ־40.

ועדת מועצת שמאי המקרקעין שהתכנסה באוקטובר 2017 החליטה על טיוב מערך הבחינות, תהליך שבמהלך השנה הנוכחית נכנס ליישום ויגיע לשיאו בסוף אוגוסט בבחינת הקיץ של "מבוא לתורת השמאות", שיועבר הפעם במתכונת החדשה.

בהמשך להחלטה קודמת מיולי 2017, המבחנים לאורך המסלול (למעט שניים מהמבחנים הסופיים), עברו ממתכונת של מבחנים פתוחים למבחנים סגורים (מבחן אמריקאי), בהתאם להמלצת "המרכז הארצי לבחינות ולהערכה". לפי ההחלטה, המבחנים הסופיים יחולקו לשני חלקים: חלק אחד במבנה של רב ברירה ואילו החלק השני יורכב משאלות פתוחות. הפעם הראשונה שההחלטה זו יושמה הייתה בבחינה "מבוא לתורת השמאות" במרץ 2018 לאחר הקדמת לוחות הזמנים וחילוקי דעות ביחס לבשלות התהליך ומתוך מטרה ללמוד מהטעויות שייעשו. במבחן זה עברו 57 נבחנים (30%) לפני ערר, כמות שצמחה ל־107 נבחנים (56%) לאחריו.

ממועצת שמאי המקרקעין בישראל נמסר: "מתוקף תפקידה, מועצת שמאי המקרקעין פועלת הן כדי להקנות לשמאי העתיד את הכלים המיטביים להתמודדות עם התמורות החלות בענף הנדל"ן בישראל של המאה ה־21, והן כדי להבטיח כי המתאימים והמקצועיים ביותר יוסמכו למקצוע. בהקשר זה יצוין כי המועצה אישרה לאחרונה מנגנון לפיקוח על שלב ההתמחות בשמאות מקרקעין, במסגרתו המתמחים לומדים את רזי המקצוע ורוכשים ניסיון פרקטי. בנוסף, המועצה נמצאת בעיצומו של תהליך לבחינת תיקונים לתקנות שמאי המקרקעין, הן בהיבט של תוכנית הלימודים ונושאי הבחינות, והן בהיבט של מבנה הבחינות".

מהם השינויים במתכונת המבחנים?

עקרונות התהליך החדש לגבי מבנה מבחני מסלול שמאות מקרקעין הם אלה:

• מעבר מכתיבת מבחנים פרטניים לכל מועד לכתיבת מאגר שאלות מרכזי ממנו ייבחרו השאלות שיופיעו במבחן.

• שילוב אנשי מקצוע נוספים בהליך הבקרה, לבחינת איכות השאלות והבחינות המוצעות.

• מיקוד הסילבוסים המוצעים בין מקצועות המסלול השונים ומניעת זליגת נושאים חופפים.

• כתיבת מפרט עדכני לתכנית הלימוד ומבחני שלושת המקצועות המסכמים: "מבוא לתורת השמאות", "יישומים בשומת מקרקעין" ו"גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" – כפי שהם מוגדרים בתוספת השנייה בתקנות שמאי המקרקעין (בחינות), התשס"ו.

• בדיקת אפשרות לעדכן את זמני הבחינות כך שיסתיימו בשעה מוקדמת מהשעה 22:00, שעה שבה שתיים מהבחינות מסתיימות כיום.

• במהלך עדכון המפרטים לא יינתן מיקוד למבחנים.

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק צילום: באדיבות מכללת אפיק

"מקצוע המצריך ידע רב ומעמיק"

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק, מסביר במה נעוץ הקושי במעבר המבחנים: "שמאי המקרקעין חייב לשלוט בתחומים רבים המשיקים לתחום הנדל"ן ובהם מימון, מיסוי, תכנון, הנדסה, כלכלה ואורבניקה. היות שהמקצוע מצריך ידע רב ומעמיק, משמאי המקרקעין המודרני נדרשות יכולות גבוהות במיוחד. על שמאי מקרקעין יש אחריות כבדת משקל: עסקה מינימלית בתחום היא בגובה 2-1 מיליון שקלים כשיש גם עסקאות של 10 מיליון וגם של 50 מיליון שקלים, ועל כן מבחני ההכשרה חייבים לגלם הרבה מאוד ידע ומקצועיות. צריך גם להביא בחשבון שמדינת ישראל נחשבת למדינה מורכבת מבחינה שמאית".

עוד מוסיף קאופמן: "כדי להתמודד בצורה מיטבית עם הדרישות הגבוהות, אצלנו במכללה הסטודנטים מקבלים מעטפת נרחבת שתפקידה לסייע להם לעבור את המבחנים. מדובר למשל על חודש תרגולים לפני המבחנים, חומרי לימוד מזוקקים ומתומצתים, רכז מסלול שנותן מענה וליווי לסטודנט בכל שאלה, כמו גם אפשרות חזרה ללא הגבלה על קורס ומבחני אמצע לאיתור רמה. מעבר לזה, אצלנו מי שלא הגיע לשיעור במכללה יכול לצפות אונליין בשיעורי וידאו מצולמים – דבר שמאפשר לסטודנטים לתרגל ולהעמיק בחומר לפני כל מבחן".

בין עו"ד לשמאי מקרקעין

"אם מסתכלים על מבחני לשכה של לשכת עורכי הדין, הרי שבמבחן האחרון עברו בסך הכל 33% מהנבחנים, וגם זה לאחר ערעור. אף על פי שבשמאות מקרקעין המבחנים הם על עקרון דומה ואחוזי המעבר נמוכים, המצב בשני המקצועות שונה" מרחיב קאופמן, "במקצוע עריכת דין יש עודף גדול של עורכי דין. מנגד, במקצוע השמאות קיים מחסור חמור בשמאי מקרקעין. איך יכול להיות שהממשלה מצד אחד מוציאה מכרז ל־300 שמאי מקרקעין ומצד שני עורכת מבחנים שמונעים כניסתם של שמאים חדשים?". על משמעות שינוי אופי הבחינות אומר קאופמן: "אין ספק שמהעבר לשאלון אמריקאי נראה כאינטרס של המדינה להקל על הנבחנים ולהגדיל את אחוז העוברים. אני מעריך שבלית ברירה המדינה תעשה צעדים נוספים כדי להקל על המעבר – זאת כאמור מכיוון שקיים צורך ממשי ודחוף בעוד שמאים בישראל".