קרקע משלימה באזורי הביקוש: הפתרון למצוקת הדיור?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשבועות הקרובים תדון הממשלה בתוכנית שמקדם שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, המבקשת לעודד מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה על ידי הענקת קרקע משלימה ליזמים במרכז הארץ. מלבד הגדלת היצע הדירות והורדת מחירי דיור, מטרת המהלך היא הגברת ההיערכות מפני רעידות אדמה באזורים המועדים. בדברי ההסבר לתוכנית צוין בין היתר כי ערך הקרקע המשלימה לא יפחת מסכום של 350 אלף שקל לדירה, ללא הוצאות פיתוח.

באשר לתקצוב התוכנית, נכתב כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תזכה ל"תקציב תוספתי ייעודי לצורך מתן כפל תמריץ 'מחיר למשתכן' לרשויות המקומיות. תקצוב זה יבוצע החל מ-2021, וזאת לאור משך הזמן הצפוי למימוש הפרויקטים, בהתחשב בתהליכים הנדרשים לאישור התכנון הנוגע למתחמים לפינוי-בינוי בפריפריה ולהערכות להקצאת הקרקע המשלימה".

שכונת קרית משה ברחובות. קודם בינוי - אחר כך פינוי צילום: צביקה טישלר

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, אמר על התוכנית כי ״בזכותה ניתן יהיה לטפל בפעולה רב-שנתית באלפי בתים המצויים ברמת סיכון גבוהה באזורי רעידות אדמה, כשיש להביא בחשבון שחלק ניכר מהם מאוים גם בירי טילים. התוכנית מהווה בשורה חשובה עבור תושבי קרית שמונה, צפת, טבריה, חצור הגלילית, בית שאן, אילת ויישובים נוספים. לאחר שתאומץ התוכנית ניתן יהיה לתת מענה ממשי למיגון ולהתחדשות עירונית באמצעות קרקע משלימה במרכז הארץ, באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית אך קיימת סכנה ביטחונית או בטיחותית".

כיום כבר מיושם פרויקט ברוח דומה בעיר רחובות. שם, במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בשכונת קרית משה, הקצתה המדינה ליזמים באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קרקע משלימה מדרום מערב לשכונה. "זו תוכנית חסרת תקדים, הן במישור הלאומי והן בעיר רחובות", אומר מתן דיל, סגן ראש העיר רחובות ומ"מ ראש ועדת המשנה לתכנון ובנייה. "אני בטוח כי בזכות הקרקע המשלימה שהוקצתה לטובת הפרויקט ניתן היה לממש את החזון שלנו לעיר. אני מאמין כי בינוי ורק אחר כך פינוי הוא הסדר הנכון והפרגמטי למימושן של תוכניות מסוג זה, באופן שבו מרבית התושבים יוכלו להישאר בביתם במהלך הבנייה, ולעבור לביתם החדש רק עם סיומו של התהליך"

ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, הוסיף כי יישומה של התוכנית בפרויקט בקרית משה ברחובות מסתמן כהצלחה גדולה. "אין לנו ספק כי הקצאה דומה בין יישובים תקצור הצלחה אף היא, ותסייע בהאצת תהליכי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ", אמר.

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק. "ראשי הערים במרכז לא יערימו קשיים" צילום: באדיבות מכללת אפיק

התחדשות בפריפריה - צו השעה

"מדובר בתוכנית חשובה ומשמעותית, שיש להתייחס אליה ברצינות", קובע אלי קאופמן, מנכ"ל ובעלים של מכללת אפיק המציעה מסלול לימודי שמאות מקרקעין ולימודי שמאות מקרקעין און ליין. "זה לא סוד שיישובים רבים בפריפריה שוכנים באזורים בעלי סיכון גבוה לרעידת אדמה. חיזוקם ומיגונם של המבנים באזורים הללו, שרבים מהם ישנים ורעועים, הוא בפירוש צו השעה. כולנו היינו עדים לנזקים שגרמו למבנים בטבריה עשרות רעשי אדמה בדרגה נמוכה רק במהלך הקיץ האחרון, כך שמדובר בתמרור אזהרה שמחייב את כל הגומרים הרלוונטיים לפעול, ובהקדם".

עוד מוסיף קאופמן כי "בהחלט יש מקום למיזמים כמו זה שנעשה ברחובות גם ביישובים בצפון הארץ ובדרומה. אני משוכנע שבאמצעות התוכנית ניתן יהיה לרתום יזמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, והסיבה לכך ברורה: כאשר אותם היזמים יודעים כי יקבלו מהמדינה קרקע משלימה באזור המרכז, נוצרת עבורם כדאיות כלכלית".

לדעת קאופמן, ראשי הערים במרכז הארץ שקרקעות בשטחן יוענקו ליזמים המשתתפים בתוכנית, מבינים היטב את חשיבותה, ולא יערימו קשיים על יישומה. "מיזמי בנייה חדשים פירושם גידול בכמות התושבים, והמשמעות היא עוד ארנונה. מעבר לזה, בנייה חדשה בסטנדרטים מודרניים היא עוד זרז לפיתוחה ולקידומה של עיר".

עם זאת, קאופמן סבור כי תוכניתו של השר גלנט לא תוביל לבדה לירידה במחירי הדיור. לדבריו, "אמנם היצע הדירות בפריפריה יגדל, אך עדיין כמות הבנייה אינה מספקת כדי לייצר הפחתה של ממש במחירים - להיפך. כמו שאני רואה את הדברים, התוכנית דווקא תגרום לכך שהמחירים יזנקו, מאחר שאותם פרויקטים של התחדשות עירונית יעלו את ערך הדירות בכל שכונה ואזור בפריפריה שבו הם יבוצעו".