התחדשות עירונית בבני ברק: "הופכים את היזמים לפילנתרופים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכנית המתאר הכוללנית לבני ברק (בב/2035), שהופקדה בוועדה המחוזית לתכנון לבנייה בתל אביב, צפויה להחיל על העיר מתיחת פנים של ממש. מדובר בין היתר על הקמתן של כ-10,000 יחידות דיור, בעוד אוכלוסייתה של העיר, שכבר חצתה את רף ה-200 אלף איש, עתידה לצמוח בכ-30 אלף תושבים. כחלק מתוכנית המתאר מקדמת העירייה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), פרויקט מקיף בצפונה של בני ברק, בסמיכות לפארק הירקון, להקמתו של מתחם מגורים שיכלול כ-2,220 יחידות דיור, לצד מוסדות ציבור, גני ילדים ובתי ספר, מבני תעסוקה ומסחר, ושטחים ירוקים.

על פניה, תוספת דירות לעיר החרדית הצפופה – אשר מספר הנפשות הממוצע למשפחה בה עומד על 4.2 (הגבוה ביותר בין הערים הגדולות והבינוניות בארץ) - אמורה להוות בשורה של ממש. אלא שלא כולם, כך מסתבר, שותפים לאופטימיות.

מרכז בני ברק. העיר שהכי זקוקה להתחדשות עירונית צילום: עמית שעל

"בני ברק משוועת להתחדשות עירונית", אומרת עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר, המתמחה בבנייה חדשה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. "אלא שהעירייה המקומית מקדמת כיום תב"ע, שבמסגרתה, בפרויקטים של תמ"א עיבוי תינתן תוספת זכויות בנייה לקומה אחת בלבד. בהחלט לא מובנת ההתעלמות הגורפת של העירייה מתיקון 3(א) לחוק התמ"א, שהגדיל את זכויות הבנייה ל-2.5 קומות ונועד בדיוק כדי לייצר פתרון פרקטי למציאות הסבוכה ולמשוך יזמים לפרויקטים כאלה".

שכטר מדגישה כי "ללא יישומו של התיקון והרחבת זכויות הבנייה ל-2.5 קומות, המיזמים הללו הופכים לבלתי-כלכליים בעליל, וכל יזם שפוי יעדיף לתפוס מהם מרחק. למעשה, העירייה מבקשת להפוך את היזמים לפילנתרופים, ומבריחה אותם מהעיר. וכל זאת דווקא בבני ברק, העיר שהכי זקוקה למיזמים האלה".

דיירים שבויים

עיריית בני ברק מסבירה את החלטתה בחשש מגידול הצפיפות בעיר, ואולם לדברי שכטר, בהסתכלות רחבה, היתרונות של הגדלת זכויות הבנייה ל-2.5 קומות עולים משמעותית על החסרונות. "עניין הצפיפות הוא בהחלט מובן, וברור שבתרחיש של בניית קומה וחצי נוספת יהיו בבני ברק דירות רבות יותר. עם זאת, עדיין מדובר בדרך האפקטיבית היחידה לממן את עניין התמ"א", היא מסבירה. "לנו בקבוצת אדלר יש למשל הסכם חתום עם דיירים בבניין ברחוב בן גוריון בעיר להגדלת זכויות הבנייה ל-2.5 קומות, בהתאם לתיקון לחוק התמ"א, כשאת המיזם התחלנו לקדם עוד לפני שהתקבלה החלטת העירייה. כאשר פנינו לעירייה והגשנו בקשה לקבלת היתר, הובהר לנו כי אין בכוונתה לאשר מיזמים שיכללו תוספת של יותר מקומה אחת. פה נעצרנו, ובפועל הפרויקט תקוע כבר שנתיים".

עו"ד אדריאנה שכטר. "מדיניות העירייה לא ריאלית"

שכטר מבקשת להזהיר גם מההשלכות העתידיות של החלטת העירייה: "המשמעות של תקיעת מיזמים בתמ"א עיבוי היא שמבנים ישנים ומוזנחים בבני ברק יישארו לעמוד במצבם הנוכחי. דיירים ימשיכו להיות שבויים בביורוקרטיה העירונית, לא יוכלו לשפר את איכות חייהם ולא יתאפשר להם להתמגן כראוי לקראת רעידות אדמה. זה עוד לפני שבכלל התחלנו לדבר על עניין חשוב ומהותי כמו שיפור חזות העיר. העירייה מעדיפה פרויקטים בתמ"א 38/2 מתחמי, כלומר רק פינוי-בינוי מקיף, והיא אינה מביאה בחשבון שזהו תהליך רב-שנים, שבמצב העניינים הקיים פשוט לא ריאלי - לא לעיר ולא לאוכלוסייה המתגוררת בה. השורה התחתונה היא שבין שאיפותיה וחזונה של העירייה לבין המציאות בשטח המרחק גדול. אם באמת רוצים להצעיד את בני ברק קדימה, הרי שעל קברניטי העיר לבצע הערכת מצב מחודשת".

מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "אחד מסעיפי התמ"א נותן לרשות המקומית שיקול דעת לבדוק את התאמת התוכנית ליישוב. לעיר בני ברק, שהינה צפופה באוכלוסייתה, יש בעיה להשתלב בתמ"א 38 הרגילה, שכן, אם בעקבות תוכנית זו תתווספנה אלפי יחידות דיור ועשרות אלפי תושבים, לא יהיו לעיר שטחים ותשתיות למוסדות חינוך, למבני ציבור ולשטחים ירוקים בעבור הציבור הנוסף. כמו כן, מתווספים ליחידות דיור חדשות גם כלי רכב לחלק מהדיירים, ונוצרים קשיי חניה חדשים. זו לא חוכמה לבנות בהיקפים גדולים, מבלי לקחת בחשבון את ההשלכות.

"בד בבד, כל הבקשות בבני ברק להיתר הינן על פי סעיף 23 לתמ"א 38, שלפיו מדובר בהריסת כל הבניין הישן, ובמקומו מוקם בניין חדש ולדיירים ישנן את הזכויות מכוח התמ"א. לתמ"א זו ישנה מעלה, והיא שלדיירי הבניין יהיה בניין חדש, ובכך נפתרת בעיית חיזוק המבנה. בנוסף, נבדקות תמורות אפשריות לציבור בגין תוספות אלה, בהן בניית גני ילדים".