תמ"א 38 ברמת גן: "זה הזמן לגיבוש מדיניות חדשה ופרגמטית"

הבחירות לרשויות המקומיות שהתקיימו ברמת גן באוקטובר 2018, מהוות נקודת ציון משמעותית בכל הקשור למיזמי התחדשות עירונית בעיר. עם בחירתו, הודיע ראש העיר החדש כרמל שאמה הכהן, כי בהתאם למצע שהציג בכוונתו שלא לאפשר עוד את קידומם של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, שהינם פרויקטים יחידניים. וכך, רמת גן שבנתה לעצמה מוניטין כאחת ממובילות ההתחדשות העירונית בישראל, מצאה את עצמה במציאות חדשה ואפופה בסימני שאלה.

את הגושפנקה הרשמית לרוח המנשבת מכיוון העירייה, סיפקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באפריל האחרון, כשקיבלה החלטה לפיה רמת גן תיישם מדיניות חדשה, שמשמעותה ביטול כמעט מוחלט של מיזמי תמ"א 38 בעיר.

לרשות המקומית, ועל כך אין חולק, חייב להיות שיקול דעת נרחב בכל הנוגע לתכנון ובנייה בתחומה, וכי עמדתו של שאמה הכהן המבקשת לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית בהתאם לתוכניות אב מוסדרות, היא אחראית וראויה. גם רצונו של ראש העיר לקדם ברמת גן פרויקטים מתחמיים, בדגש על עירוב שימושים ודרישת תועלות ציבוריות הוא מובן - במיוחד כשמביאים בחשבון שמהלך כזה מתבקש מבחינת התשתיות הציבוריות כגון חינוך, תחבורה ומבני ציבור. בנוסף, הדבר גם יסייע להכניס לקופות העירייה כספי ארנונות משטחי מסחר ותעסוקה. אלא שגיבוש מדיניות הצפויה להותיר פרויקטים רבים של תמ"א 38 באוויר ולייצר אי-ודאות, היא לדעתנו אינה הדרך הנכונה לעשות שינוי.

ראש העיר רמת גן , כרמל שאמה הכהן (שני מימין). "במקום ערעור לעליון, חשיבה מחודשת" צילום: אילן אסייג

כמי שמלוות דיירים בלמעלה מ-15 פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן, ביניהם גם בתמ"א 38, ומכירות את השטח היטב, נחשפנו מקרוב לסחרור אליו נכנסה העיר בעקבות החלטת הוועדה המקומית. יזמים, שהוציאו מיליוני שקלים על תכנון פרויקטים בהתאם למדיניות העירייה טרום שאמה הכהן, מוצאים עצמם באחת חסרי אונים; עורכי דין, שליוו הן יזמים והן בעלי דירות, מגלים כי הפרויקטים שקידמו נתקעו תוך כדי תנועה; ומעל לכל, משפיעה המדיניות החדשה על תושבי העיר, אותם בעלי הדירות, המצפים כבר שנים למימוש זכות שניתנה להם על ידי המדינה לשפר את איכות חייהם באמצעות מיזמי תמ"א, וכעת תקוותם הגדולה עלולה להתפוגג.

איתות מהמחוזי

נגד הוועדה המקומית הוגשה עתירה מנהלית מצד התאחדות בוני הארץ, בה נטען בין היתר כי ההחלטה התקבלה בחיפזון, בחוסר סמכות, בהיעדר תשתית עובדתית-תכנונית מספקת, ומתוך שיקולים פסולים ולא רלוונטיים. ההתאחדות הוסיפה וציינה בעתירתה כי החלטת הוועדה הינה בבחינת הנחיה מינהלית ותו לא, הסותרת את התמ"א שהיא בעלת מעמד סטטוטורי - ולכן אינה חוקית ומנוגדת לדין. 

עוד נכתב בעתירה כי מערכת השיקולים שהנחתה את הוועדה מורכבת משיקולים כלכליים-תקציביים שאינם רלוונטיים לתמ"א, אשר במרכזה עומד הרציונל של הצלת חיים באמצעות מיגון מבנים בפני רעידות אדמה ואיומי טילים. טיעון נוסף, והמשמעותי ביותר לראייתנו, נוגע להחלת ההחלטה באופן רטרואקטיבי – דבר הפוגע בהסתמכות ובוודאות התכנונית.

גם אנו מצטרפות לטענות העולות מהעתירה וברור לנו שהחלטת הוועדה תוביל לכך שמיזמים לא מעטים בהם הושקעו מאמצים ניכרים ומשאבים אדירים, ושהתאימו עצמם למדיניות העירייה שלפני אפריל 2019, לא יעמדו בתנאי הסף החדשים וימצאו עצמם בפני שוקת שבורה.

בשבוע שעבר החליט נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט איתן אורנשטיין, על ביטול מדיניות עיריית רמת גן בנוגע לתמ"א 38. "המדיניות החדשה, ובכללה גם הוראות המעבר הנלוות לה, בטלה", נקבע בפסק הדין. "בקביעת המדיניות החדשה, הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, תוך התעלמות מכך שבבסיס תמ"א 38 מצויה התכלית רמת המעלה והחשיבות של הגנה על חיי אדם, אשר רוחה ראוי שתשרה על כל החלטה מכוחה".

בעקבות פסק הדין, הודיע שאמה הכהן כי הנחה את הייעוץ המשפטי של העירייה להגיש ערעור לבית המשפט העליון. "עם כל הכבוד לפסק הדין, כל עוד אני ראש העיר אחתום על היתרים רק אם יהיו לנו תשתיות חינוך ותחבורה", מסר בתגובה. "כל בקשה להיתר במיקום שחסר בתשתיות חינוך, תחבורה ופנאי תסורב. ירצה בית המשפט בישראל לקחת אחריות על הרס איכות החיים ברמת גן מוזמנים כבוד השופטים לבדוק בעצמם את ההיתרים ולחתום עליהם בעצמם. חגיגת הקבלן על בסיס פסק דין שגוי היא שגיאה קשה מצידם, שכן חגיגת התמ"א 38 החזירית ללא תשתיות ברמת גן הסתיימה עם הכרעת הבוחר ושום הכרעה שיפוטית לא תשנה זאת. יידע כל יזם וכל תושב שכל השקעה בבקשה להיתר בנייה שמשלשת ומרבעת את כמות התושבים ללא מענה של תשתיות היא השקעה על קרן הצבי".

מתחילים מחדש

במצב העניינים הקיים מייצרת פסיקת בית המשפט לעיריית רמת גן ולעומד בראשה הזדמנות לחשיבה מחודשת. במקום לערער לעליון, זה הזמן להנמכת הלהבות ולגיבוש מדיניות חדשה ופרגמטית יותר באשר למיזמי התחדשות עירונית – כזו שתשים בראש סדר העדיפויות את האינטרס העירוני אך תבקש להביא במסגרת שיקוליה גם כלל הגורמים הפועלים בתחום, ותצעיד את רמת גן קדימה.

אז איך ממשיכים מכאן הלאה? ראשית, על העירייה להימנע מפעולות דרסטיות. כל שינוי - גם המתבקש ביותר – יש לבצע צעד אחר צעד. במילים אחרות, אפילו אם קיים צורך בהגבלת מספר התמ"אות ברמת גן, הרי שיש לעשות זאת בהדרגה ובמתינות, תוך הסתכלות עירונית רחבה. בהתחשב בכך שמיזמים במסגרת פינוי-בינוי לא תמיד אפשריים לביצוע, ועדיין נדרשים פתרונות נקודתיים גם ברמת הבניין הבודד, לכן חשוב להשאיר מקום גם לפרויקטים בתמ"א 38, לצד פרויקטים מתחמיים, ולשלב בעיר מזה ומזה.

עו"ד הילה גבאי-זיתוני (מימין), עו"ד אוריתה קרנובסקי. "להשאיר מיזמים במסגרת תמ"א 38 לצד פרויקטים מתחמיים" צילום: חיים כהן

שנית, החלטת העירייה לשנות את מדיניותה היא לגיטימית, כל עוד מדובר במדיניות שהחלתה היא ממועד קבלת ההחלטה ואילך, ולצדה הוראות מעבר סבירות שיאפשרו לכל העוסקים במלאכה ודאות תכנונית. לדעתנו, החלת מדיניות חדשה באופן רטרואקטיבי העשוי להביא לגדיעת פרויקטים קיימים - שהוגשו לפי המדיניות קודמת באופן שיצרה הסתמכות - הינה בעייתית ואף עלולה להסתבר כבלתי חוקית בהתאם לרוח פסק הדין של המחוזי. על כן, לבקשות להיתר בנייה שהוגשו עד מועד החלטת הוועדה, יש להתייחס בהתאם למדיניות הקודמת ועל בסיסה בלבד.

ועוד עניין אחד נוסף לסיום: המדינה הטילה על העיריות משימה כבדת משקל: לחדש את מבניהם הישנים, לשקם ולפתח תשתיות, וזאת מבלי להביא בחשבון את ההוצאה התקציבית העצומה הכרוכה במיזמים שכאלה ועלולה לייצר גירעונות כבדי משקל. אם המדינה באמת ובתמים מעוניינת במיגון בתי האזרחים ובהתחדשות עירונית, יש לעבור מהצהרות למעשים. טוב תעשה המדינה אם תואיל להכניס היד עמוק לכיסה ותסייע לרשויות בהגשמת החזון.

הכותבות הן שותפות ומייסדות במשרד עו"ד KGZ - קורנובסקי גבאי זיתוני