המתווה החלופי לתמ"א 38: ברמת גן מברכים, היזמים חוששים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

חברי ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים במינהל התכנון (הוולנת"ע) המליצו ביום שלישי השבוע פה אחד למועצה הארצית כי תוקפה של תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, יפוג ב-1 באוקטובר 2022. עוד נקבע המתווה שצפוי להחליף את התוכנית הקיימת, אשר יעודד קידומם של מתחמים שלמים על פני מיזמי בנייה בודדים.

מתווה זה ייושם באופן מדורג כך שיחול עד לגיבושה ואישורה של התוכנית הכללית להתחדשות עירונית, והוא כולל את הוראות המעבר שילוו את תהליך ההיפרדות מתוכנית המתאר הנוכחית. כן הוא קובע על בקשות להיתר בנייה שיוגשו לוועדה המקומית עד לאוקטובר 2022 ימשיכו לחול הוראות תמ"א 38. במסגרת הוראות המעבר אף יקודם תיקון חקיקה על פיו תינתן סמכות לוועדות המקומיות לאשר תוכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש. בין אלה הללו נמנים כלל המבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980.

בבסיס השינויים במתווה המתגבש עומדים מעבר לראייה מתחמית והאצלה מהותית של סמכויות לידיהם של ראשי הערים. בתוך כך, במסגרתו של המתווה החדש תינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתוכניות התחדשות עירונית עירוב שימושים מסחריים וציבוריים, בהיקף שייקבע בחוק. משמעות הדבר היא שהחוק יגדיר את היקף הבינוי המקסימלי בשטח נתון, בעוד לוועדה המקומית יינתן שיקול הדעת להחליט על חלוקת השימושים, הרחבת דרכים ושטחי ציבור וכן על איחוד מגרשים – דבר שלא ניתן לעשותו כיום.

צעד משמעותי נוסף, המצטרף למהלך להאצלת סמכויות על הוועדות המקומיות, הוא בהחלטה כי החל מ-2022, אישור תוכנית כמוהו כהחלטה למתן היתר בנייה מכוחה – כך שלא יהיה צורך להגיש בקשה להיתר בנפרד. אם יחול מנגנון זה על שוק הדיור, עשוי הדבר להביא לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי במיזמי בנייה.

כמו כן, על רקע הסכמות של בכירי משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים על שינוי מנגנון גביית היטלי השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית, החליטה ועדת המשנה כי תיבחן האפשרות לגבות היטלי השבחה הן בפרויקטי בנייה במסלול חיזוק, והן במסלול של הריסה ובנייה. זאת, בניגוד למצב הקיים כיום, שבו יזם המקדם פרויקט תמ"א 38 מקבל פטור אוטומטי ומלא מתשלום היטל השבחה.

ההיגיון שעומד מאחורי התיקון הזה הוא לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה חלקי גם ממימוש של תמ"א 38 נקודתית או מתחמית. הדבר יאפשר לפתח את התשתיות הישנות ולתת מענה לצורכי הציבור הגדלים נוכח תוספת התושבים בעקבות הפרויקטים - ולא רק בתוכניות פינוי-בינוי.

רועי ברזילי. היטלי השבחה ועירוב שימושים יפתרו את מצוקת התשתיות

עוד רבה המלאכה

בעיריית רמת גן, שידועה ביחסיה המורכבים לאורך השנים עם תוכנית המתאר לחיזוק מבנים, בירכו על קביעת מועד הסיום שלה. סגן ראש העיר, רועי ברזילי, אמר בעקבות פרסום המתווה החדש כי "המעבר להריסה של קבוצת מבנים סמוכים מאפשרת מציאת פתרונות בינוי ותשתיות טובים יותר מזו שיכול להציע המגרש הבודד". לדבריו, הגברת של כוחן של הרשויות המקומיות אף תסייע בקידום מיזמים חדשים: "האצלת הסמכויות בנושאי קביעת היטלי ההשבחה והוספת שימושים תביא לגמישות תכנונית שלא היתה קיימת קודם לכן.

"כמו כן זה ייתן מענה למצוקת התשתיות – הן בכסף נזיל, אם העירייה תחליט לגבות היטל השבחה, והן בתוספת תשתית חיונית בבניין הקיים – גן ילדים, מרפאה או מסחר – וזאת ללא צורך בהפקדת תוכנית חדשה". ברזילי מדגיש עוד כי "עבור הרשות המקומית היטל ההשבחה הוא בשיעור מלא, כלומר 100%, בעוד היזם יכול להתקזז כנגד ההוצאה במס, ולכן העומס על היזם או הקבלן לא שקול לעומס על הרשות במידה שזו תוותר על ההיטל. היטל ההשבחה הוא הדבר הנכון וההגון לעשות, ואין בו לדעתי כדי לפגוע בהיתכנות הפרויקטים, בייחוד לא ברמת גן ובערי המרכז.

בעוד שבעיריות צידדו בהחלטת ועדת המשנה, בקרב יזמים ופעילים אחרים בשוק הנדל"ן החגיגה היתה מסויגת יותר. עו"ד אפרת ידידיה-שחור, הבעלים של משרד עורכי הדין י. ד. שחור המתמחה בהתחדשות עירונית, סבורה כי "מבחינת תכנון אורבני, המעבר למיזמי התחדשות מתחמית הינה צעד נבון, בכך אין ספק. עם זאת, הבעיה העיקרית בענף הזה טמונה בקושי בגיבוש כלל בעלי הזכויות ובקבלת ההסכמה של הרוב הדרוש מקרבם לפרויקט. לכן, שינוי המדיניות התכנונית צריך לבוא יד ביד עם חקיקה המפחיתה באופן משמעותי את הרוב המיוחס הדרוש לצורך הוצאת פרויקטים מתחמיים אל הפועל".

אפרת, האצלת הסמכויות על הרשויות המקומיות תקדם את ההתחדשות העירונית או דווקא תפגע בה?

"חיזוק הרשויות הוא דבר מבורך, לרבות האפשרות שתינתן להן להחליט בעצמן על שימושי הקרקע השונים. בחו"ל נהוגה משכבר הגישה הזאת של עירוב שימושים, בוודאי בערים הגדולות שבהן שטחי הקרקע מצומצמים ביחס לצורכי האוכלוסייה. הגיע הזמן שגם כאן ינהגו כך. עם זאת, גם הציבור הרחב יצטרך לעשות את ההתאמות מצדו, אחרי שהתרגל לכך ששטחי מסחר וציבור נבנים בנפרד ממתחמי המגורים".

עו"ד אפרת ידידיה-שחור צילום: עדי זלק וינר

האם הצעת המתווה בעניין היתרי בנייה תסייע לדעת לפתור את הסחבת התכנונית?

"משך הזמן שלוקח כיום ליזם להוציא היתר הוא לא הגיוני. מעבר לרגולציה עצמה, עצם העובדה שהמדיניות של הערים השתנתה חדשות לבקרים ולא היה מתווה אחד קבוע ומחייב – היוותה חסם קשה לקידום ההליכים. אני מקווה שאכן בעתיד הליכי התכנון יהיו ברורים יותר, והליך הוצאת ההיתרים יואץ".

כמי שמלווה יזמים בפרויקטים שונים, בואי ניגע בנושא שאולי מפחיד אותם יותר מכל – האם נכון יהיה להשית עליהם היטלי השבחה?

"מבחינת הרשות המקומית זהו לבטח דבר חיובי, אבל צריך להבין שכל עוד לא תהיה היתכנות כלכלית ליזמים – פרויקטים חדשים לא יקומו. לאור גידול האוכלוסייה הצפוי במדינה, ובעיקר לנוכח הצפיפות הגדלה במרכז הארץ, ציפוף והגדלת זכויות הבנייה הינו צו השעה. ככל שזו אכן תהיה המדיניות ותינתן תוספת זכויות משמעותית, אפשר שיהיה זה פתרון הולם שיקדם הן את הרשויות המקומיות והן את תחום ההתחדשות העירונית בכלל".