דודו זקן: "עוד לא ירינו את הכדור האחרון"
בבנקים טוענים שההגבלות החדשות של בנק ישראל לא יבריחו את המשקיעים משוק הנדל"ן וכי הורדת הריבית עשויה לגרום דווקא להגברת הביקושים לדירות. המפקח על הבנקים מגיב לביקורת ואומר: אין סתירה בין הצעדים
"ראינו עלייה במחירי הדיור ועלייה בביצועי המשכנתאות, ראינו שלוקחים משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים יותר ושהחשיפה לנדל"ן ולהלוואות אחרות שניתנו בביטחון הולכת וגדלה" - כך הסביר אתמול ל"כלכליסט" המפקח על הבנקים דודו זקן, את החלטת בנק ישראל על הגבלת שיעור מימון המשכנתאות, במקביל להורדת הריבית ל־2%.
- בנק ישראל הפתיע: הפחית את הריבית ל-2%
- בנק ישראל הגביל ל-50% את שיעור המימון לרכישת דירה להשקעה
- הגבלת המשכנתאות: רק צעד ראשון בכיוון הנכון
מחרתיים צפויות להיכנס לתוקפן הוראותיו של זקן, שיגבילו לראשונה את המימון שרשאים הבנקים לתת לרוכשי דירה. לרוכשי דירות להשקעה המימון יהיה מוגבל ל־50% ממחיר הדירה, רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל הלוואה בשיעור של עד 75% ומשפרי דיור של עד 70% ממחיר הדירה.
דודו זקן: "הורדת הריבית לא מקלקלת את הגבלות שיעור המימון" צילום: מיקי אלון
"לנוכח הורדת הריבית האחרונה, ראינו צורך להגביל את המשכנתאות ובכך להקטין את הסיכון של המערכת הבנקאית כמו גם של רוכשי הדירות", אמר זקן. "הורדת הריבית לא מקלקלת את ההחלטה על הגבלות שיעור המימון. ככל שהריבית נמוכה יותר, קיים לחץ לביקוש לאשראי בכלל ולאשראי למשכנתאות בפרט, ולכן התערבנו".
זקן ממשיך ומסביר כי לדעתו הגבלת שיעור המימון תשפיע על הביקושים למשכנתאות יותר מהורדת הריבית. "אנחנו עוקבים באופן שוטף אחר הריבית ותהליכים אחרים שקורים, אנחנו לא חיים בבועה. כימתנו את ההשפעה על מחירי הדירות. אם בוחנים את המשכנתאות שניטלו מינואר ועד אוגוסט השנה, ראינו שההגבלות משפיעות על 20% מהמשכנתאות שניטלו. צריך להבין שזה לא יביא לירידה של 20% בביקוש למשכנתאות: חלק יביאו הון מהבית, אחרים יקנו דירות זולות יותר ורוכשי דירה פוטנציאליים אחרים ייצאו מהשוק. הרעיון הוא לשים מגבלה על מינוף".
לא היה נכון יותר להגביל את שיעור ההחזר מסך ההכנסה?
"בסופו של דבר, שיעור המימון גוזר גם את ההחזר. בהינתן אותה תקופה, העובדה שהגבלנו את המינוף תביא לנטילת חוב קטן יותר ולכן גם החזר נמוך יותר, אבל זאת אכן אפשרות נוספת להתערבות מצדנו".
האם נותרו בידכם כלים נוספים להתערבות בביקושים לנדל"ן?
"לא ירינו את הכדור האחרון. זה לא אומר שמחר בבוקר אנחנו נשתמש בכלי אחר, אבל כשנצטרך יש לנו כלים לכך".
"המהלך מתעלם מכושר ההחזר של הלקוח"
בינתיים, בבנק מזרחי טפחות, המחזיק בנתח השוק הגדול ביותר (34%) משוק המשכנתאות, לא מספרים על נהירה של נוטלי משכנתאות פוטנציאליים לסניפים. "אנחנו עדיין לא רואים עלייה בביקושים כתוצאה ממהלכי בנק ישראל", אמר אתמול ל"כלכליסט" ישראל אנגל, סמנכ"ל ומנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות.
ישראל אנגל, בנק מזרחי טפחות: "אפשר לומר שעלינו כבנק המהלך ישפיע בשוליים בלבד צילום: עמית שעל
"הביקושים הערים למשכנתאות נרשמו בחודשים יולי־אוגוסט, בעיקר בשל החשש מעליית המע"מ ואחרי תקופה ארוכה של ירידה בביקושים לדירות", מסביר אנגל. "אחרי שאנשים ראו שמחירי הדירות לא ירדו, הם חזרו לשוק ולכן נרשמה עלייה בהיקף המשכנתאות שניטלו. בחודשים ספטמבר־אוקטובר רואים ירידה מתונה לביקושים בהיקפים נורמטיביים, אולי בהשפעת החגים, ואנחנו מעריכים שנמשיך לראות היקפים ברמות אלה גם בחודשים הקרובים".
בתשובה לשאלה אם ההגבלות החדשות צפויות להביא בעתיד הרחוק לירידה בביקושים למשכנתאות, אמר אנגל שצריך להבחין בין שתי קבוצות: רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור, אל מול רוכשי הדירות להשקעה. "כשבוחנים את הקבוצה הראשונה, אני לא מעריך שנראה ירידה משמעותית בביקושים. רק חלק קטן מרוכשי הדירות בקבוצה זו נוטלים משכנתא בשיעור מימון גבוה. כעת, מתוך חלק קטן זה, חלק ימצאו את הדרך להשלים את ההון העצמי והאחרים ימתינו עד שישיגו את ההון העצמי המתאים. לכן, מדובר בשוליים של רוכשי הדירות, אבל חבל שאלה דווקא זוגות צעירים. המהלך מתעלם מכושר ההחזר של הלקוח, וכך זוג צעיר שיהיה מעוניין לרכוש דירה שעולה 600 אלף שקל לא יוכל לקחת משכנתא של 500 אלף שקל, אף שבמקרה זה כושר ההחזר שלו עשוי להיות טוב יותר ממי שלקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל".
אנגל ממשיך ומסביר כי "לגבי קבוצת רוכשי הדירות להשקעה, קשה להעריך מה תהיה ההשפעה כי רוב המשקיעים לקחו משכנתאות בשיעור מימון של 50%–55%. לדעתי, כל המשקיעים הם אנשים עם יכולת להחזיר את המשכנתא, כי הם רוכשים דירה לבן שלהם או שרוכשים אותה ולאחר מכן משכירים אותה כדי ליהנות מהתשואה. במילים אחרות, עד היום הסיכון בבנקים נוהל כמו שצריך, ובסופו של דבר מה שקובע זה יכולת ההחזר של נוטל המשכנתא".
"אפשר לומר שעלינו כבנק זה ישפיע בשוליים בלבד", מסכם אנגל. "ייתכן אפילו שהירידה בריבית תביא לעלייה בביקושים ולהגדלת הפעילות. המרווח שלנו יישמר".
"אולי טוב שהמבוגר האחראי מטיל מגבלות"
גם אלון גלזר, סמנכ"ל המחקר בלידר שוקי הון, מעריך שמגבלות האשראי של בנק ישראל לא צפויות לפגוע בשורה התחתונה של הבנקים. "ראינו בעבר, ואני חושב שנראה גם עכשיו, שהתקנות עצמן לא יביאו לירידה דרמטית בהיקף נוטלי המשכנתאות", לדבריו. "ייתכן שהתערבותו של בנק ישראל תביא רוכשי דירות פוטנציאליים לחשוש מתקנות נוספות, דרקוניות יותר, מצד בנק ישראל, ולכן המהלך עשוי דווקא להאיץ נטילת משכנתאות".
גלזר אומר עוד כי "נוסף על ההגבלה עצמה, בנק ישראל ממשיך לשדר לבנקים שייתנו פחות משכנתאות לפני שהוא דורש מהם לרתק הון בהיקף גדול יותר. אני מניח שגם הבנקים מבינים שאם הם יגזימו זה עלול לקרות. לכן, אני לא בטוח שנראה ירידה בביקוש, אבל נראה את הבנקים זהירים יותר".
"אני מודה שזה לא רע לבנקים לתת פחות משכנתאות - גם לא למזרחי טפחות, שחשוף במיוחד למשכנתאות", מוסיף גלזר. "עד היום הבנקים המקומיים המשיכו ליהנות מהרווחיות שרשמו מפעילות המשכנתאות והעדיפו להתעלם מהסיכונים. כעת, הבנקים ייאלצו להסיט אשראי מתחום המשכנתאות לאפיקים אחרים, אז אולי זה טוב שבא המבוגר האחראי שמטיל עליהם מגבלות. לכן, אם רוצים לבחון את ההשפעה על צמיחת בנקים אז סביר שנראה פחות צמיחה, אך ספק אם שורת הרווח של הבנקים תיפגע: הציבור ימשיך לקחת משכנתאות, אך יהיה פחות רצון מצד הבנקים לתת משכנתאות והם יעלו את המרווח. לכן, ספק אם להורדת ריבית בנק ישראל תהיה השפעה חיובית על נוטלי משכנתאות חדשות. אני לא רואה את הבנקים ממהרים להוריד את הריבית על המשכנתאות, להפך".
