נגמר הפטור, חוזרים לכפור

המוקש מתפוצץ

היה לא מעט היגיון בהוראת השעה: נפחית מס על מכירת דירה, נהפוך אותה לכדאית יותר ונגדיל את ההיצע בשוק. הוראת השעה קבעה כי בתקופה האמורה יהיה פטור ממס שבח במכירת עד שתי דירות נוספות, כשהתקרה היא מכירה בסכום של 2.2 מיליון שקל לדירה. ההוראה גם הוסיפה פטור ממס שבח במכירת דירות ששימשו קודם לכן כמשרדים, וגם העניקה הנחה גדולה במס רכישה לרוכשי דירה יחידה ולמשפרי דיור במקביל להעלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה.

ארכיון צילום: גדי קבלו

עד כאן הכל אכן הגיוני וראוי, הגם שטרם נבדקו הנתונים המלאים ועדיין לא ברור עד כמה משמעותי היה הגידול בהיצע הדירות. אלא שכעת, עם פקיעת תוקפה של הוראת השעה, מתפוצץ "מוקש" שהיה טמון בה. המוקש הזה עלול לאיין את כל התועלת שהיא הביאה להגדלת היצע הדירות בשוק.

רבים ממוכרי הדירות שניצלו את הפטור בתקופת הוראת השעה מגלים היום שזה פוגע להם בפטור הרגיל ממס שבח בעת מכירת דירה יחידה או במכירת דירה אחת לארבע שנים. באיחור מתברר להם כי לפי הפרשנות של רשויות המס להוראת השעה, היא לא העניקה "פטור נוסף", ולכן הם אינם יכולים "לשוב ארבע שנים אחורנית" כדי לנצל את הפטור ממס שלו היו זכאים ממילא, בלי לקשר להוראת השעה, והם צריכים להתחיל "לספור" מחדש ארבע שנים ממועד מכירת הדירה שעשו במסגרת הפטור. זו כבר חלמאות, שחותרת תחת הרעיון של פטור בהוראת שעה.

ניקח, למשל, אדם שגר בדירה משפחתית גדולה ויקרה יחסית, והחזיק עוד דירה קטנה להשקעה. אם הוא מכר את הדירה הקטנה במסגרת הוראת השעה, הוא אכן היה פטור ממס שבח במכירה. אולם כעת, אם יבקש למכור את דירתו הגדולה, הוא יהיה חייב במס שבח - או שייאלץ להמתין ארבע שנים ממכירת הדירה הקטנה. לא בטוח שאלה שניצלו את הוראת השעה היו מודעים למלכוד הזה, של אובדן הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחרת.

מי שהלך שבי נפגע

התוצאה כעת, בניגוד לכוונת האוצר, עלולה להיות עצירה מוחלטת של עסקאות מכירה של כל מי שהלך שבי, נענה לשידולי האוצר ומכר דירה נוספת שהיתה ברשותו. לא יעלה על הדעת שתיקון לחוק שהיה אמור לעודד מכירת דירות, יגרום לנזק בתום תקופת מכירת החיסול שעליה הכריז.

הוראת השעה לא היתה אמורה להיות מנוסחת כך שתפגע בפטור הרגיל ממס שבח, משום שכך היא חותרת תחת הרציונל של עצמה. פגיעה בפטור הרגיל היא החמצה. כל "שפע" הדירות שהוצאו לשוק לא גרם לירידת מחירים. ואם כעת מי שנהנה מפטור ייאלץ להמתין ארבע שנים לשם מכירת דירה נוספת שהיתה בבעלותו, השפע עוד יקטן. ברור שלא זו היתה כוונת האוצר. ולכן, כאשר כעת מתבשלות תוכניות חדשות להורדת מחירי הדיור, ראוי להקדים ולתקן במסגרתן גם את העיוות הזה בחוק.

הכותבת היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן