מנכ"ל דניה סיבוס: "האסטרטגיה היא לצמצם את הבנייה למגורים בישראל"

מנכ"ל דניה סיבוס רונן גינזבורג מגיע לראיון במסגרת פרויקט "The Leaders" של "כלכליסט" והמכללה למינהל כשהוא בין טיסות. לאחרונה חזר גינזבורג מניו יורק, ויומיים אחרי כן הוא כבר מתכונן לנסיעה לרומניה. יושבי החדר, ביניהם שירי פרץ, סטודנטית לעיצוב פנים במכללה למינהל שהצטרפה אליו ליום אחד, נועצים בו מבטים מקנאים, אבל כשהוא מסביר איך עוברות עליו הנסיעות הללו, כולם משתכנעים שהוא לא מבלה. "לניו יורק אני טס ליומיים שבהם אני לא ישן, ומהנסיעה האחרונה גם חזרתי חולה", הוא מספר. "הבת שלי ביקשה ממני משהו, ומרוב הלחץ בעבודה לא הספקתי לקנות אותו. כמובן שהיתה אכזבה בבית. ברומניה אחרי הטיסה מחכה לי נסיעה של כ־400 ק"מ לטקס עם נשיא רומניה בבסיס הטילים שאנחנו בונים לאמריקאים. בקיצור, לא כיף גדול".

גינזבורג. "כשאתה צריך להתעסק עם דיירים זה מכשול, הדיירים היום קשים ולא אכפת להם. זו התעסקות יומיומית שמגיעה גם אליי" צילום: אוראל כהן

תיאורי הנסיעות לחו"ל מתחברים למגמה הברורה של דניה סיבוס בתקופה האחרונה, שעליה מצהיר גינזבורג בפומבי: "הבנייה למגורים בישראל הפכה לבלתי אפשרית. אנחנו מנסים לצמצם את תחום המגורים ובמקביל להגדיל את תחומי התשתיות והבנייה בחו"ל. זו אסטרטגיה ולא עצירה מוחלטת, בשונה מסולל בונה, שעצרה את הבנייה לחלוטין ובבת אחת".

עדיף לחפור מנהרה ולא לבנות דירה

מאחורי ההחלטה להתרחק מתחום המגורים עומד בוודאי לחץ של בעלי המניות בחברה למקסם רווחים. "יש דרישה של בעלי המניות להרוויח כמה שיותר, זה לחץ מובן שכל מנהל צריך לעמוד בו", מאשר גינזבורג. "תוכניות העבודה הופכות יותר ויותר אגרסיביות עם השנים ודניה כחברה יודעת להזרים מזומנים, אבל תמיד צריך להשתפר. אנחנו מפעילים לחץ בכל הכיוונים, ייצור זול יותר של הדירות, מכירה גבוהה יותר בתיאום אדריכלי (שינויי דיירים - ד"ל). אסור להירדם, ולכן פתחנו אפיקים חדשים כמו החברות־הבנות: גיאו דניה, פורמה, סיבוס רימון, חברות שעושות דברים אחרים בענף. כדי להרוויח יותר פתחנו חברות בחו"ל, אנחנו בונים בארה"ב, ברוסיה, הרחבנו את הפעילות ברומניה ואנחנו מנסים להיכנס לאפריקה. בישראל השוק קשה יותר. נתח הרווחים נמוך ואין איך לייצר, בעלי המקצוע הולכים ודועכים, בשונה משאר העולם".

תחום התשתיות, שבו אתה מרחיב את הפעילות, ידוע כמסוכן.

"נכון, אבל זה גם תחום רווחי יותר והגדלנו את החשיפה אליו. כשאתה חופר מנהרה אתה לא יודע במה תיתקל בדרך, אבל האפשרות להרוויח גבוהה יותר ואין דיירים שצריך למסור להם דין וחשבון. כשצריך להתעסק עם דיירים, זה מכשול. הדיירים היום קשים ולא אכפת להם, זו התעסקות יומיומית וזה מגיע גם אליי. אני לא פוחד לעמוד מול הדיירים, אנחנו מטפלים בכל דירה, אני לא אומר שאנחנו תמיד מצטיינים, בגלל הרמה של בעלי המקצוע שעובדים באתרים לעומת רמת המחיר שמשלמים לנו. אם הגעת לרווחיות של 2%–3% מהפרויקט מצבך טוב, ולכן הסיכון הוא גדול, ואם פיגרת בלוחות הזמנים וחרגת מתקופת חסד של חודשיים אתה מתחיל לשלם קנסות".

אז מהו לדעתך רווח הגיוני לענף המגורים בישראל?

"יזם צריך להרוויח 20% והוא ניגש לפרויקטים עם 8%. אנחנו היינו צריכים להרוויח 10% ובפועל אנחנו מרוויחים 2%, אם אנחנו בכלל מרוויחים".

איפה אתה ממקם פרויקטים של BOT בסולם הכדאיות הכלכלית?

"במקום הראשון, אבל גם כאן התחרות היא גדולה. התחרינו בכביש 6, לא זכינו והגשנו ערעור, וגם בעיר הבה"דים לא זכינו אבל לבסוף נכנסנו לעבוד שם כקבלן משנה. מלבד אלה אנחנו מתמודדים על פרויקטים קטנים יותר כמו בניינים של משרדי ממשלה. יש לנו ידע, אנחנו בשורה הראשונה של החברות אבל השוק קשה".

"תקן הבנייה בישראל הוא היקר בעולם"

גינזבורג גדל בשטח, והלך בעקבות אביו שהיה מהנדס בניין. הוא התחיל כמהנדס ביצוע בדניה סיבוס, ובגיל 39 בלבד מונה למנכ"ל. אלא שהמינוי לא בהכרח פועל לטובתו כמי שצמח בחברה — גינזבורג מכיר את אנשי השטח ונאלץ לא פעם לרדת לרזולציות שמנהל במעמדו לא מורגל בהן.

גם בעלי השליטה מעורבים כמוך?

"הייתי אצל לב לבייב (בעל השליטה בחברה - ד"ל) בשישי האחרון. אני מדבר איתו פעם־פעמיים בשבוע. הוא מאשר תוכניות עבודה ויודע לשאול את השאלות הנכונות. הוא בכל חודש בישראל, ויד ימינו (נדב גרינשפון – ד"ל) נוכח בכל ישיבות ההנהלה".

אתה מתלונן על מחסור בפועלים ועל רגולציה בלתי אפשרית בארץ. אם מספקים לך תנאים אידיאליים, בכמה אפשר להוריד את עלות הבנייה?

"אם מביאים כמות גדולה של פועלים ומפחיתים רגולציה מיותרת, אפשר להערכתי להוריד את עלות הבנייה בכ־20%. ברומניה אנחנו בונים בחצי מחיר וזה אומר הכל. הדרישות כאן מטורפות, גם בהשוואה לארה"ב. לקחו את התקן הכי יקר שיש בעולם".

אבל יש בישראל דברים ייחודיים, כמו ממ"דים שמייקרים את הבנייה.

"התפתח כאן שוק של קומבינות, 30% מהדיירים מפרקים את דלתות הממ"ד ולא משתמשים בהן. בחלק מהדירות אנחנו יודעים שאנשים שוברים את הממ"דים אחרי שקיבלו מאיתנו את הדירה ומבטלים את פעולת הספרינקלרים ברבי־הקומות, כך שהדרישות לא משקפות את המצב בשטח".

יש סיכון לקריסה של חברות כמוכם?

"דניה לא בסיכון, אבל בענף הזה יש סיכון גבוה מאוד לקריסה. אני שומע על עבודות שמתחרים לוקחים ובאילו מחירים. אנחנו רואים קריסה של חברה בכל חצי שנה. מוסר התשלומים מאוד רעוע, סף הכניסה מאוד נמוך והענף מסוכן, זה משפיע על ספקים שלא משלמים להם. בכל יום מגיעים אלינו 3–4 מכתבי עיקול לספקים ולקבלני משנה".

ולכם אין חלק בקריסה של ספקים קטנים?

"אנחנו משתדלים לשלם בזמן, רוב הספקים עובדים איתנו שנים וזה אומר הרבה, אבל ברור שאם יש סכסוך בשטח, התשלום מתעכב ולפעמים זה מה שמרסק את בעל המקצוע. כשהיזמים לוחצים אותנו אנחנו לוחצים את קבלני המשנה והספקים. ככה זה עובד".