המירוץ לדירה

השקעה בדירות נחשבת בימינו כמנצחת על כל אפיק השקעה אחר. המשקיעים שהשכילו לקנות דירה לפני מספר שנים עשו, לפי הדעה הרווחת, עסקת חייהם מאחר שמחירי הדירות עלו בשיעורים חדים. אולם, בירור מעמיק יותר מגלה שלמרות התשואה הגבוהה בשוק הדיור זאת לא הייתה ההשקעה הטובה ביותר. המשקיעים בשוק המניות ניצחו במרוץ התשואות. האם זה מקרי או משקף תופעה רחבה? 

בדיקת מחירי הנדל"ן לעומת ביצועים של שוק המניות לאורך זמן במדינות שונות מגלה שברוב המדינות שוקי המניות השיגו תשואה גבוהה יותר מאשר עליות במחירי הדירות. כך, לדוגמה, בשוויץ מחירי המניות מסוף שנות ה-80 עלו פי-10 מאשר העלייה במחירי הדירות. גם בגרמניה, דנמרק, נורבגיה התוצאה הייתה בבירור לטובת המניות. בארה"ב עלו מחירי הבתים מאמצע שנות ה-70 בשיעור של כשליש בלבד לעומת העלייה במחירי המניות. תוצאות עוד יותר ברורות לטובת שוק המניות נרשמו במדינות מתפתחות כגון דרום קוריאה, דרום אפריקה או אינדונזיה. במדינות בהן הפער היה לטובת הדירות בד"כ הוא לא היה גבוה במיוחד. מבין המדינות בהן מחירי הבתים עלו לאורך זמן בשיעור גבוה יותר מאשר המניות נמנות אוסטרליה, בריטניה וקנדה.

בחינת ביצועי שוק המניות לעומת עליות במחירי הדירות בישראל (מחיר ממוצע של דירה כפי שמתפרסם ע"י הלמ"ס) משנת 1992 מגלה שהמניות השיגו תשואה כמעט כפולה לעומת מחירי הדירות. יש לציין שהמדידה התחילה לפני המפולת בשוק המניות בשנת 1994, ולפני הזינוק במחירי הדירות שהתחיל בעקבות העלייה הגדולה מברה"מ.

מדידה של ביצועי שוק המניות לעומת מחירי הדירות בישראל בפרקי זמן של עשר שנים מעלה שב-90% מהמקרים המניות עלו יותר ממחירי הדירות. אילו התקופה מתקצרת ל-5 שנים, המניות עדיין משיגות תשואה עודפת ב-75% מהמקרים. אפילו בתקופה קצרה של 3 שנים שוק המניות מציג ב-50% מהזמן תשואה גבוהה מעלייה במחירי הדירות.

צילום: דוד הכהן

מדוע, אם כן, אנשים בוחרים להשקיע בנדל"ן במקום לקנות מניות?

להשקעה בנדל"ן יש מספר מאפיינים ייחודיים שמעלים את האטרקטיביות שלה. השקעה בנדל"ן מתבצעת בדרך כלל תוך לקיחה הלוואה על חלק מההשקעה. עובדה זו מעלה תשואה של המשקיעים, אך בו זמנית עולה גם הסיכון.

יתרון נוסף זאת התנודתיות הנמוכה יחסית של מחירי הדירות, לפחות בישראל, למרות שבמדינות האחרות היו לא פעם מפולות חדות ומהירות בשוק הנדל"ן. משקיע שלא מוכן לראות איך המניות שרכש מאבדות תוך ימים או אפילו שעות אחוזים ניכרים מערך ההשקעה מעדיף את ההשקעה בדירה שהמחיר שלה משתנה לפרקי זמן ארוכים הרבה יותר.

יתרון נוסף של ההשקעה בדירות זאת התשואה שמקבל המשקיע מהשכרה. התשואה הממוצעת בישראל עומדת היום על כ-3.4%. גם המשקיעים במניות זוכים לקבלת דיבידנד. אולם, תשואת הדיבידנד בשוק המניות המקומי עומדת בממוצע על כ-2% בלבד. מלבד זאת, לרוב, בעלי הדירות לא משלמים שום מס בגין שכר הדירה, זאת לעומת בעלי המניות שממוסים על פי דין.

אולם, יחד עם היתרונות יש להשקעה בנדל"ן גם חסרונות משמעותיים. השקעה בנדל"ן אינה נזילה. משקיע בשוק המניות יכול לחסל פוזיציה בשניות ובעלויות זניחות. לעומת זאת, בעל דירה משלם עלויות גבוהות בכניסה ויציאה מהעסקה בצורה של מסים שונים, עלויות תיווך, עורך דין וכו''. לעיתים, הוצאות אלו יכולות "לאכול" תשואה של מספר שנים.

חיסרון בולט נוסף של השקעה בדירה זאת אי יכולת לפזר סיכונים. רוב האנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה אחת, מקסימום שתיים, להשקעה. גם אם כל שוק הנדל"ן נמצא בפריחה, יתכן שאירועים או גורמים שונים שקשורים לדירה ספציפית, בניין בו היא נמצאת או רחוב בו נמצא הבניין יפגעו בהשקעה ולעיתים בצורה קשה. לעומת זאת, בשוק המניות ניתן לבצע פיזור מאוד רחב ולהקטין סיכונים.

אנשים מעריכים שהשקעה בנכס פיזי בטוחה הרבה יותר מאשר השקעה בניירות ערך, שאפילו השם שלהם נשמע פחות סולידי. אולם, שוק המניות בסופו של דבר משקף לאורך זמן את התפתחות כלכלית במשק ומעניק ערכים למשקיעים בעלי אורך נשימה, זאת בלי חסרונות שכרוכות בהשקעה בנדל"ן.

הכותב הוא כלכלן ראשי במיטב דש בית השקעות.