א. דורי - מה בין עלות פרויקט לדו"חות כספיים

חברת א. דורי בניה פרסמה אתמול (א') הודעה לציבור כי בעקבות ההפסד שרשמה בדו"חותיה הכספיים לרבעון הראשון של 2014, היא עורכת בדיקה כוללת לגבי הנתונים והאומדנים המשמשים אותה להכנת דו"חותיה.

על בסיס נתונים ראשוניים שהתבררו לאחרונה והטעונים עדיין בדיקות נוספות, נראה כי קיימת סטייה מהותית באומדני העלויות וההכנסות הצפויות של פרויקטים בביצועה של החברה לעומת האומדנים שהיו קיימים עד כה, בטווח הנאמד בין 250 ל-350 מיליון שקל. סטייה זו צפויה לגרום להפסד המיוחס לבעלי המניות של החברה בסכום דומה לסכום הסטייה.

הודעה זו מהווה נדבך נוסף בסאגה המתמשכת האופפת את פעילותה של א. דורי בניה בפרויקטים האמורים בתקופה האחרונה. בשלהי מאי הודעה החברה כי נפלה טעות מהותית בדו"חותיה ל-2013 והם הוצגו מחדש. הרווח הנקי שהוצג בעבר בסך 17 מיליון שקל, נחתך בחצי ל-9 מיליון שקל בלבד.

בנוסף, ברבעון הראשון של 2014 עברה החברה להפסד של 28 מיליון שקל, לעומת רווח של 8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

חיים כצמן, בעל השליטה בא. דורי צילום: רוברט קילמן

לטענת החברה, עיקר ההפסד נובע מהצטברות הוצאות בלתי צפויות וגידול באומדן העלויות הנדרשות להשלמת מספר פרויקטים, כתוצאה מבעיות הנדסיות שהתגלו בשלבים מאוחרים בביצוע הפרויקטים.

השאלה המעניינת היא, כיצד לאומדן עלויות הפרויקט השפעה כה דרמטית על התוצאות הכספיות המדווחות? 

הבחנה בין שני סוגי קבלנים

התקינה הבינלאומית (IFRS) המיושמת בישראל ע"י החברות הציבוריות מבחינה בין שני סוגי קבלנים - קבלן יזמי וקבלן מבצע. היזמי נדרש להכיר בהכנסה רק בעת מסירת הדירות, המבצע מכיר בהכנסה כבר בשלבים מוקדמים יותר בהתאם לשלב ההשלמה של הפרויקט. אולם, אם חזוי הפסד בפרויקט, החשבונאות ממהרת להכיר בו מוקדם ככל הניתן, ולא בהתאם לשיעור ההשלמה הנוכחי.

הסיווג בין הקבלנים מתבצע בהתאם להבחנה אם הבנייה נעשית לפי מפרט ספציפי אותו מספק הרוכש או לא. לדוגמה, במידה והבנייה נעשית לפי מפרט אותו קבע הקבלן ולדייר אפשרות לקבוע פריטים מינוריים בלבד הדבר מעיד על כך כי מדובר בקבלן יזמי.

אליה וקוץ בה

אולם, שיטה זו היא בבחינת אליה וקוץ בה, מאחר והיא חשופה לשינויים באומדנים הקריטיים שישפיעו על הרבעונים בתקופות העוקבות. כך שבניגוד לקבלן יזמי המכיר בהכנסה בעת המסירה כאשר בשלב זה עלויות והכנסות הפרויקט ניתנות לאומדן ודאי, בשיטת שיעור ההשלמה יש לעיתים תנודות בין הרבעוניים ('shifting').

לשם המחשה, נניח וחברה אומדת את ההכנסות מפרויקט הבנייה ב-20 מיליון שקל, אמדן העליות הצפויות הוא 16 מיליון שקל.

ברבעון הראשון, החברה השלימה 25% מהפרויקט ולכן היא תכיר ברווח של מיליון שקל. ברבעון השני, החברה השלימה 5% נוספים מהפרויקט, אולם, אומדן עלויות הפרויקט השתנה והיא צופה כי עלויות הפרויקט יגדלו ב-2 מיליון שקל. לכן, רווחי הפרויקט יסתכמו ב-2 מיליון שקל. הרווח הניתן להכרה בשלב זה הוא 600 אלף שקל בלבד. מאחר והחברה הכירה ברבעון הקודם ברווח של מיליון שקל, היא תידרש להכיר בהפסד של 400 אלף שקל ברבעון השני.

ניתן לראות שעל אף שהפרויקט בכללותו נושא רווח חיובי, החברה תידרש להכיר בהפסד ברבעון הנוכחי.

כאמור, במקרה של חברת א. דורי בניה תנודות אלו באות לידי ביטוי בדו"חות הכספיים של הרבעון הראשון כאשר החברה הציגה הפסד של 28 מיליון שקל וזאת בניגוד לרווחים שהוצגו בתקופות קודמות.

בימים אלו, חברות הקבלן היזמי מתבשמות מהתקן החדש העוסק בהכרה בהכנסה שיאפשר להן בתנאים מסוימים להכיר בהכנסה בהתאם למחויבות הביצוע שבוצעה ולא בעת מסירת הדירות כפי שהיה עד כה. חברות רבות אף בוחנות אפשרות של אימוץ מוקדם של התקן על מנת לאפשר להן להכיר ברווחים מוקדם ככל הניתן.

כדי לא להרוס את החגיגה נאמר זאת בצנעה, חשוב לזכור את חסרונות השיטה ולא רק את יתרונותיה. שיטה זו אמנם תאפשר להכיר ברווחים בשלבים מוקדמים יותר, אך מאידך, היא חשופה לשינויים באומדנים קריטיים העלולים לבוא לידי ביטוי בהמשך הדרך. כך שלעיתים אחרי רבעונים מוצלחים, החברות עלולות למצוא את עצמן ברבעונים מוצלחים הרבה פחות.

הכותב הוא יועץ IFRS, ומרצה לחשבונאות באוניברסיטת ת"א, בקריה האקדמית אונו, ובמרכז האקדמי לב