אם כל הרפורמות: כך ישתנו מחירי הדיור בישראל

מיליון איש הפגינו נגד מחירי הדיור בישראל. איש מהם לא נקב באשם יחיד למצב, והם צודקים. רק רפורמה רחבת היקף שנוגעת לתפקודם הישיר של שמונה משרדי ממשלה ושמונה שרים תשנה את מצב שוק הדיור בישראל.

שלושה משתנים קובעים את מחירי הדיור: מחיר הקרקע, עלויות הבנייה והרווח היזמי. שלושתם מושפעים באופן ישיר ממשרדי הממשלה, ובראשם משרדי הבינוי והשיכון, הפנים והאוצר.

בדרך כלל, נוהגים לקשר את מחיר הקרקע להיצע של רשות מקרקעי ישראל. אין זו אפילו חצי אמת. מחירי הקרקע נגזרים מהיצע וביקוש, ואזורי הביקוש בארץ הם: תל אביב רבתי, פתח תקווה, ראשון לציון, כפר סבא, נס ציונה, הרצליה וירושלים. אולם ערים אלו הוקמו לפני קום המדינה והקרקעות בהן מוחזקות על ידי גורמים פרטיים. כדי שאלה יחליטו למכור, צריך לתמרץ אותם או לאנוס אותם, ועדיף לתמרץ.

אתר בנייה צילום: אוראל כהן

העובדה שרמ"י תוציא מכרזים ל-4,000 יחידות דיור בעפולה ו-7,000 יחידות בקריית גת לא תשפיע על מחירה של דירה בתל אביב. אז איך בכל זאת אפשר לגרום לירידת מחירי הקרקעות באזורי הביקוש?

יש לתקן את תמ"א 35 באופן שיאפשר בניית יחידות דיור - פי שניים ושלושה מהקבוע כיום. כך, ימכרו בעלי הקרקעות את נכסיהם במחיר נמוך משמעותית מהמחיר הממוצע כיום ליחידת דיור.

אם משרד הפנים יפריט על חשבון היזם את הוועדות המחוזיות וימנה גורמים חיצוניים לבדיקת התוכניות בטרם הבאתן לדיון, ניתן יהיה להזרים לשוק עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ.

זה לא אומר שלרמ"י אין מה לעשות בנידון. לצד הטיפול במרכז, חייבת רמ"י להפשיר את כל הקרקעות שברשותה בפריפריה.

משרד האוצר, מצידו, יכול לחוקק הוראת שעה להקטנת מס השבח ל-15% במשך 3 שנים, כדי לתמרץ את בעלי הקרקעות הפרטיים.

במקביל, רצוי לתקן את העיוות בחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי מי שנפלה בחלקו ירושה בשנות השבעים ובחלק משנות השמונים, משלם מס שבח גבוה וחסר הגינות. מכירת הקרקעות בשנים הקרובות תגדיל בוודאות את הכנסות מס שבח, שכן 25% מס עבור 15 יחידות לדונם וקצב מכירות נמוך כיום, נמוך מ-15%מ-45 יחידות לדונם וקצב מכירות משולש ומרובע.

לצד זאת, יש עוד משרדים שמשפיעים על תוכניות ולעיתים קוברים אותן; משרד התחבורה, למשל. פגישה עם מע"צ לחיבור כביש עירוני לכביש שבאחזקת מע"צ עשויה להיקבע לעוד 10 חודשים. אם דרושות חמש פגישות עבודה, או אם משרד התחבורה מתנגד לתוכנית התחבורה המוצעת, אפשר להיפרד ממנה לשלום.

לא מזמן קבר משרד הביטחון תוכנית של עיריית רחובות לבניית 2,000 יחידות דיור במערב העיר, מנימוקים ביטחוניים. כל זה לפני שהמשרד להגנת הסביבה מביע את דעתו על התוכנית המוצעת. כלומר, כדי לשנות את מחירי הקרקע בישראל יש לשנות תפיסה בשישה משרדי ממשלה.

גם את מחיר הבנייה ניתן לשנות. עובד סיני עולה למעסיקו כיום כ-20,000 שקל בחודש. אם משרדי הכלכלה והפנים יאפשרו הבאת 150,000 עובדים זרים, בתנאי ששכרם החודשי לא יעלה על 1,000 דולר, אזי שחצי מהבעיה תיפטר. משרד האוצר, בשיתוף משרד הכלכלה, יוכלו לפטור את החצי השני, אם משרד האוצר יוריד את המכסים על חומרי הבנייה ומשרד הכלכלה יפתח את שוק הברזל והבטון לתחרות.

את הפרמטר השלישי, הרווח היזמי, אין צורך לשנות. היזמים בישראל עובדים על רווחים של 15%-20% לכל היותר, והתחרות היזמית בריאה ומווסתת נכון.

הגבלות נוספות מצד בנק ישראל, שינוי מדיניות המיסים מצד משרד האוצר והתערבות של רשם הקבלנים (משרד המשפטים) יכולים לגרום לשינויים גם בפרמטר זה.

ד"ר אלדד פרי הוא בעלי קבוצת אלדד פרי