בלעדי: דו"ח הדיור 2017

מבקר המדינה יוסף שפירא מתמקד בפתרונות לכשלים הטכניים: הברדק בנתונים, תוכניות המתאר הלא מעודכנות, קצב אישורי הבנייה, שחרור חסמים. אלה כשלים בסיסיים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לגבש מדיניות ואסטרטגיה. כל אלה עוסקים בעיקר בצד היצע הדירות, שהיה החוליה החלשה בשש השנים האחרונות. 

צילום: צביקה טישלר

הבשורות הטובות הן שבמהלך השנה שחלפה, שאינה נכללת בדו"ח המבקר, נעשו לא מעט צעדים לשיפור המצב. גם אם הצעדים המאוחרים הללו נעשו תחת איום הדו"ח המתהווה, התוצאה היא שמשרד הפנים האיץ מתן אישורים, משרד האוצר השלים את חקיקת הוותמ"ל, הוקם סוף סוף חמ"ל דיור שנותן מענה מהיר לחסמים ואפילו פונו כמה בסיסי צהל באזורי הביקוש במרכז. קשה להאמין, אבל ברשות המסים מבטיחים שעד סוף השנה כל דיווחי עסקאות הנדל"ן יבוצעו במערכת מקוונת, ומדינת ישראל תיכנס למאה ה־21.

זמנם של הפקידים האפורים

אלא שכאן מגיעות הבשורות הטובות פחות: גם בהנחה שחסמים רבים יוסרו, בלי מדיניות מסודרת אי אפשר יהיה לפתור באמת את משבר הדיור. תשתית נתונים מעודכנת והליכים מהירים יותר הם תנאי הכרחי אבל לא מספיק. הגדלת היצע הדירות באופן משמעותי דורשת התמודדות עם מארג סבוך שכולל בין היתר קרקעות, תשתיות, קבלנים, רשויות מקומיות ומסים. כדי לפתור את הפלונטר הזה אי אפשר לבוא עם פתרונות קסם של מע"מ אפס או פירוק המנהל. אלו סיסמאות יעילות לפוליטיקאים המשחקים בציניות בכמיהה לדירה, אבל הן לא יותר מניסיון לברוח מטיפול בבעיה המורכבת שעליה מצביע דו"ח המבקר.

הדו"ח מספר את הסיפור האמיתי של בעיית ההיצע, והפתרון לה אינו קסם. הפתרון טמון בגיבוש אסטרטגיה, ואחר כך בהמון עבודה פקידותית אפורה של ספירת מלאים, בניית תוכניות עבודה מסודרות ומעקב אחר הביצוע שלהן - עבודות שפוליטיקאים לא כל כך מתלהבים לעשות. מזל שבדיוק בשביל זה יש פקידות, ואם יהיו לה את הכלים ותשתית הנתונים, אפשר, בזהירות, להיות אופטימיים.

כשאין ריבית חייבים מס

הבשורות הרעות באמת הן שכל זה טוב ויפה עד לסוף 2013, השנה האחרונה שבה עוסק הדו"ח. הבעיה היא שב-2015 הסיפור כבר מזמן אינו רק ההיצע. הבעיה הגדולה לא פחות היא הביקוש. סביבת הריבית הנמוכה שמכתיב בנק ישראל, כמו יתר הבנקים המרכזיים, היא קרקע פורייה להגברת ביקושים בשוק הדיור. בלי לטפל גם בהם, כל ניסיון להגביר היצעים הוא מרדף חסר תועלת.

הטיפול בבעיית הביקושים אינו תלוי בפקידות ואינו טמון בתשתיות הטכנולוגיות. הוא נמצא במקום אחד בלבד: בידי הדרג הפוליטי. בהנחה שהריבית הנמוכה היא עובדה נתונה, כדי למתן ביקושים מתחייבת חקיקה שתטיל יותר מסים על משקיעי נדל"ן. כל עוד התשואה שמניבה ההשקעה הזו גבוהה בהרבה מהתשואה באפיקי השקעה אלטרנטיביים, וכל עוד הרווחים מההשקעה בנדל"ן נהנים ממיסוי נמוך יותר בהשוואה לאפיקים האחרים, אין כל סיבה להניח שהביקושים לא ילכו ויתגברו בשנים הבאות. ובמצב שבו רבע מהדירות בשוק נרכשות לצורכי השקעה משתלמת, למחירים יהיה קשה מאוד לרדת.

אם כל תשומת הלב תוענק לטיפול בהיצע, אנחנו עלולים לקבל שוק שיוצף בדירות ועדיין המחירים בו יטפסו משנה לשנה ויחריפו את משבר הדיור. בלי לטפל במקביל בצמצום הביקוש של המשקיעים, אפשר כבר לכתוב כעת את הדו"ח החמור והמטלטל של מבקר המדינה הבא, אי שם ב־2017.