החוזים נחשפים: כך הפירמידה של ענבל אור עבדה

טופס ההצטרפות לקבוצות הרכישה של ענבל אור, מסמך קצר בין שלושה עמודים, הוא התשתית שעל פיה קבע שופט בית המשפט המחוזי איתן אורנשטיין שהחברות של אור התנהלו ב"מבנה של פירמידה". על סמך הטופס הבינו השופט והנאמן עו"ד איתן ארז, שהגדיר את ההתנהלות כ"הונאת פונזי", שאור גייסה כספים מלקוחות חדשים ובמקום להשקיע אותם בפרויקט נדל"ן, השתמשה בהם כדי להחזיר כספים לנושים קודמים או למטרות אישיות.

אתמול נחקרה אור באזהרה במפלג ההונאה במשטרה. היא שיתפה פעולה עם החוקרים ולאחר מכן שוחררה בערבות ובלי תנאים מגבילים. היא נחקרה, בין השאר, על הטענות בדו"ח הנאמן לפיהן מכרה דירה פעמיים, ועל טענות בנק מזרחי כי הונתה את רוכשי הדירות בשיטת הפירמידה. החקירה נפתחה בתחילת השבוע ובמסגרתה נחקרו כמה עובדים בכירים בחברות של אור. החשדות להסטת כספים בין פרויקטים עלו בחקירת רשויות המס, שחשדה שאור לא שילמה מע"מ בהיקף של 17 מיליון שקל.

מקריאת טופסי ההצטרפות שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה שאור סללה לעצמה ערוץ שהזרים לה מזומנים מבלי למכור דבר, ולעתים כשהיא גם אמורה לדעת שהיא לא יכולה למכור מספר כה רב של דירות. טופס הצטרפות אינו מעניק ללקוח זכות לדירה וכמובן שאינו מוכר לו אחת, ולמעשה אין בו כמעט כל התחייבות מצד החברות של ענבל אור. על פי הערכות, על הטופס חתמו כ־100 לקוחות ששילמו לאור 100 אלף שקל עבור הזכות להצטרף לפרויקט. באופן זה, שלשלו אותם רוכשים לקופתה של ענבל אור כ־10 מיליון שקל — בלי כל ערבות או בטוחה.

מעדויות שהגיעו ל"כלכליסט" ולעו"ד יעל בועז המייצגת 35 לקוחות שהצטרפו לפרויקטים שונים של אור, עולה שבמעמד החתימה על הטופס הופעל עליהם לחץ רב כדי שייחתמו ויעבירו לחברה 100 אלף שקלים באופן מיידי. "כשלקוחות אמרו שהם מעדיפים להראות את החוזה ראשית לעורך דין מטעמם, אנשי המכירות אמרו להם שהם לא צריכים עורך דין בשביל החתימה והמליצו להם 'קחו את זה אחר כך לעורך דין, ומקסימום תבטלו'", אומרת עו"ד בועז. "ובאמת אחרי שאנשים התייעצו הם החליטו לבטל — אלא שאז כבר היה מאוחר מדי ואת הכסף הם לא קיבלו".

על חשבון בבלי

דו"ח הנאמן והכרעת השופט שלשום הבהירו שבזמן שהלקוחות הבינו שכספם שמור לרכישת הקרקע לפרויקט שאליו הצטרפו, אור השתמשה בן לצרכים אחרים. בין השאר היא העבירה 1.7 מיליון שקל לגרוש שלה ושילמה שכר דירה על הפנטהאוז שבו התגוררה. אולם רוב הכספים נועדו להחזרת החוב שנולדו בהסתבכות הכלכלית המרכזית של אור — כישלונה בארגון קבוצת רכישה להקמת מגדלי יוקרה בשכונת בבלי בתל אביב.

גם בפרויקט זה גבתה אור 100 אלף שקל מהמצטרפים לקבוצה, וכשהודיעה על הכישלון בפברואר 2014, השיבה להם את הכסף. אולם השיווק האגרסיבי של הפרויקט שעלה 14 מיליון שקל, והסכום ששילמה לבעלי הקרקע כדי שישמרו לה אותה, 11 מיליון שקל, הותירו אותה בחוב של 25 מיליון שקל.

בשבועות האחרונים טענה אור ששווי הנכסים שברשותה גבוה מהתחייבויות החברות שלה. אולם השופט אורנשטיין קבע שלשום שהדו"חות החשבונאיים של הקבוצה אינם אמינים. הוא גם הוסיף בהחלטת הפירוק שלשום כי "אמנם לעמדת החברה היא השיבה למפקידים בפרויקט דרום בבלי את כספי השקעתם, אך אין בכך כדי לשנות מהעובדה שנעשה שימוש בכספים של מי שאינו קשור לפרויקט זה, וכאשר קיים יותר מסיכון שאלה לא יראו את כספם חזרה ולמצער חלקו".

בין השאר, העבירה אור כספים של רוכשי דירות בפרויקטים אחרים, אולם נראה שגם טופס ההצטרפות הראשוני סייע לה בגיוס הכסף. עו"ד בועז אומרת שאמנם קבוצות רכישה אינן כפופות לחוק המכר שמסדיר מכירת דירות מקבלנים, אך בטופס שסיפקה אור יש סעיפים שאינם תואמים את הגדרות חוק החוזים. "החוק מגדיר תנאים כמו איסור הטעיה ודרישה לניסוח חוזה בתום לב. ויש גם איסור על עריכת הסכם מתוך עושק, כפיה, והונאה", היא אומרת.

ענבל אור בבית המשפט השבוע צילום: אוראל כהן

פירמידה בארבע קומות

עו"ד יעל בועז, המייצגת לקוחות של אור

עו"ד בועז מסבירה שלכאורה, הטופס אינו תואם להוראות חוק חוזים אחידים, שמגן על לקוחות כשחברות מחתימות אותן על חוזה סטנדרטי שאי אפשר לשנות. בטופס של אור, היא טוענת, יש סעיפים מקפחים כמו העובדה שאין התחייבות לשטח הדירה הסופי, ומנגד יש סעיף המאפשר לה לבטל את ההסכם באופן חד־צדדי.

סעיף 7 הוא סעיף הפירמידה, שעוסק בהזרמת הכספים. ראשית, הטופס קובע שהלקוח יפקיד 100 אלף שקל לפקודת החברה. הסעיף לא מקנה ללקוח כל בטוחה, ערבות או הערת אזהרה שמגנה על כספו, ומאפשר לאור להפקיד את הכסף בחשבון הכללי של החברה ולא בקופה ייעודית לפרויקט.

המשך הסעיף פתלתל ומטעה, כשנכתב בו כי "עם החתימה על הסכם המכר, ייחשבו דמי ההצטרפות כחלק מהתמורה למקרקעין". הלקוחות — שחלקם חתמו על החוזה מיד אחרי שראו אותו בפעם הראשונה, ובלי להתייעץ עם מומחה חיצוני — הבינו שכספם ישמש לרכישת הקרקע. אבל על פי השיטה של אור, הסכום נכנס לקופת הרכישה רק אחרי חתימה על הסכם למכירת דירה, שנשלח מאוחר יותר. עד אז הכסף מונח בקופת החברה לשימושה החופשי של אור, בלי שום ערבות.

לקוחות רבים אכן חזרו הביתה והתייעצו עם עורך דין. רבים מהם קיבלו המלצה חד־משמעית לבטל את הסכם ההצטרפות, לדרוש את הכסף בחזרה ולא לחתום על הסכם מכר. אולם בינתיים אור יכלה לשמור את הכסף בקופתה ולא להפקידו בקופה ייעודית לרכישת הקרקע.

למעשה, גם כשהלקוח כבר פנה לרכוש את הדירה, אור העדיפה לעתים להשאיר את המקדמה בקופתה הכללית, ולא להקצות אותה לרכישת הקרקע. כך, בפרויקט בשדרות הילד ברמת גן מציין סעיף 4.3.1 ש"דמי טיפול בסך 100 אלף שקל ששולמו טרם חתימת הסכם זה... יופקדו בחשבון המוכרת ולשימושה".

ביטול מסובך

סעיף 9, העוסק בביטול העסקה, היה אמור להרגיע את הרוכשים. זה הסעיף שאפשר לאנשי המכירות לומר ללקוחות: אל תחששו לחתום עכשיו כי תוכלו לחזור הביתה, להתייעץ ולחשוב, ואם תעדיפו לוותר, תבטלו את העסקה ותקבלו את כספכם בחזרה.

אלא שהביטול לא היה פשוט כלל. ראשית, מרגע הודעת הביטול, לקחה אור 75 ימי עסקים — כ־100 ימים בפועל — עד שתשיב את הכסף. אם הפרויקט היה מנוהל כמשק סגור, הכספים היו אמורים להמתין בקופה ייעודית כך שלא היתה שום בעיה להחזיר את הכסף באופן מיידי. בנוסף, בחלק מהחוזים — כמו בפרויקט באלוף הניצחון — המועד האפשרי להודעת הביטול נדחה בכתב יד: במקום בשבעת הימים שלאחר ההצטרפות לקבוצה, לשבעת הימים שלאחר קבלת ההסכם למכירת הדירה.

התוצאה היא שאור קיבלה סכום עתק, בלי למכור דבר ללקוחות. כי גם כאשר העסקה לא מתממשת — כשהלקוחות מתפתים, משלמים 100 אלף שקל, מתפכחים ומבטלים — חולפים כ־100 ימים שבהם אור מגלגלת כסף בלי לשלם עליו ריבית.

סעיף 13 בטופס ההצטרפות כבר הופך את השיטה להמונית. בסעיף זה מרשה הלקוח לחברה של אור לנהל משא ומתן עם רוכשים נוספים עד לחתימה על הסכם המכר. זהו הסעיף שאפשר את רישום־היתר, כך שהחברות של אור לקחו מקדמה ממספר רב של לקוחות, הרבה יותר ממספר האנשים שיוכלו לרכוש דירה בפועל. אור לא הכחישה את השיטה, וכינתה זאת אובר־בוקינג. בפרויקט אחד, ברחוב הירדן ברמת גן, שילמו כ־30 לקוחות 100 אלף שקל דמי הצטרפות בשעה שאור כלל לא חתמה על הסכם עם בעלי הקרקע.

דרישה מוגזמת אחרת היא לשכר טרחה. על פי סעיף 10 בהסכם, שכר טרחת עורך דין — שמועסק אצל אור — הוא 2% מגובה העסקה. אולם החוק שהתקבל לפני כשנה מגביל את שכר הטרחה שאפשר לגבות ברכישת דירה ראשונה מדייר ל־5,000 שקל בלבד. עורכי דין רבים שאיתם התייעצנו אמרו כי חברות קבלניות משלמות שכר טרחה של 1%–1.5% לכל היותר.

הסיומת גם היא מפתיעה: החברה, שמייצגת את קבוצת הרכישה שאליה הצטרף הלקוח, אינה חותמת על ההסכם. רק הלקוח חתום עליו.

סייעה בהכנת הידיעה: זוהר שחר לוי