השוכרים נוטשים: יותר מחמישית מקניון TLV עומד ריק

 דו”חות חברות הקניונים שפורסמו החודש חשפו את עוצמת הפגיעה של משבר הקורונה. אבל נראה כי באייקון התל־אביבי של מוטי בן משה, קניון TLV, הפגיעה אינה בשווי הקניון. בעוד דמי השכירות נחתכו ב־46% לעומת הרבעון הקודם, ובזמן שחנויות רבות בקניון ריקות, שווי הקניון נותר כפי שהיה בתחילת 2020 - 1.548 מיליארד שקל.

באוגוסט 2020, בעוד משבר הקורונה מרחף מעל ראשם של בעלי הקניונים, החליטה רבוע כחול נדל”ן להחליף את השמאי שמבצע הערכת שווי לקניון ופנתה לקבל חוות דעת ממשרד השמאות אינג’ יוסף זרניצקי. את הערכת השווי הקודמת, ברבעון הראשון של 2020 שכללה בתוכה את השפעת ההגבלות של הסגר על הפעילות העסקית של הקניון ועל השערוך שלו, ביצע משרד שמאות המקרקעין גרינברג אולפינר ושות’. נכון ל־31.3.20 הוערך קניון TLV ב־1.548 מיליארד שקל. "אין שינוי בשווי הנכס, בהשוואה לשומה הקודמות למועד הקובע 31.12.2019 למעט הפחתת סך של 9 מיליון שקל, (בהתאם לאומדן החברה), בגין ההקלות החד־פעמיות שניתנו לשוכרים בנכס”" כתב השמאי רונן כץ ממשרד גרינברג אולפינר.

כאמור, השמאי הוחלף ובתאריכים 5, 11 ו־18 באוגוסט, ביקר בקניון השמאי החדש ששכרה רבוע כחול נדל”ן. בחוות הדעת מטעם משרד זרניצקי נכתב, כי בקניון "קיימים שטחים פנויים לגביהם מתנהל מו”מ לקראת חתימה לאכלוס”. כמו כן, בנוגע לחוזים חדשים והארכות של חוזים קיימים נכתב: "בחודש מרץ/אפריל במהלך שיא משבר הקורונה (כמו גם במאי) הוארכו / נחתמו מספר הסכמי שכירות”.

סכסוך השכירות נמשך

רגע לפני פרוץ משבר הקורונה, בינואר 2020, רכשה חברת רבוע כחול נדל"ן בשליטת מוטי בן משה את חלקה (50%) של גינדי אחזקות בקניון TLV . במהלך משבר הקורונה החלו סכסוכים בין בעל השליטה לבין השוכרים אודות גובה דמי השכירות ודמי הניהול ובניסיון של בן משה לבטל הטבות שקיבלו השוכרים בתקופת הבעלות המשותפת עם משפחת גינדי. הסכסוכים המסחריים החלו עם חברות אופנה, ונמשכים בימים אלה עם שוכרי עסקי המזון שבקניון. עשרות שוכרים התפנו מהקניון בחודשים האחרונים, חלקם מרצון וחלקם מרצונו של בן משה. כפי שנחשף ב"כלכליסט", הקניון אף מסרב לשחרר ערבויות של שוכרים שיצאו מהחנויות עם תום החוזה לפני חודשים ארוכים.

מוטי בן משה צילום: שאול גולן, אוראל כהן

בעת המשבר התנהל סכסוך על גובה שכר הדירה בין הנהלת הקניון לבין השוכרים, בראשם מותגי האופנה קסטרו ורנואר, שלאחר משבר הקורונה לא פתחו מחדש את החנויות שלהם בקניון. בנוסף אליהם, נסגרו לפני משבר הקורונה כ־20 חנויות אחרות בקניון לאחר שהסתיים החוזה שלהן ובן משה סירב להאריך אותו.

לפני כחודש פינתה קסטרו את החנות שלה בקניון, ששטחה 750 מ”ר. גם רנואר שהפעילה חנות על שטח של 700 מ”ר וחנות נוספת של טוונטי פור סבן על 300 מ”ר, פינתה את החנות שלה מהקניון.

מדו"חות רבוע כחול נדל"ן שפורסמו השבוע עולה כי שיעור התפוסה בקניון TLV יורד ברבעונים האחרונים. ברבעון השני של 2020 היתה התפוסה בקניון 79%, בהשוואה לתפוסה של 84% ברבעון הראשון של השנה ולתפוסה של 88% בשנת 2019. דמי השכירות בקניון נשחקו בכ־50% מתחילת השנה. ברבעון הראשון של 2020 דמי השכירות הממוצעים למ"ר ב־TLV היו 210 שקל וברבעון השני הם צנחו ל־112 שקל למ"ר. בסוף שנת 2019 דמי השכירות הממוצעים למ"ר בקניון עמדו על 228 שקל.

המשבר פגע גם ב־NOI (הכנסות מדמי שכירות) של הקניון, שצנחו ברבעון השני ל־11.7 מיליון שקל בהשוואה ל־20.3 מיליון שקל ברבעון הראשון ול־71 מיליון שקל ב־2019. למרות הנתונים שמראים פגיעה בפעילות הקניון, כולל ב־NOI, פרמטר המעיד על הכנסות הקניון בניקוי הוצאות תפעול, שווי קניון TLV כאמור לא נפגע ולו בשקל אחד.

בסביבת הקניון אומרים כי התפוסה עומדת על 90% מהשטחים הראויים להשכרה.

בנוגע להערכת השווי, מהנהלת קניון TLV נמסר: ״שכר הדירה לא ירד בפועל. נתנו לשוכרים הקלות בהיקף 9 מיליון שקל ולכן לכאורה יש ירידה בשכר דירה ברבעון אבל בפועל שכר הדירה שמשלמים שוכרים חדשים גבוה יותר. הערכת השווי של השמאי הנוכחי מתייחסת למצב הקיים ומכיוון שהקורונה היא אירוע חד פעמי עשינו הפחתה של 9 מיליון שקל (בגובה ההנחות), אבל שכר הדירה הממוצע עולה ולכן שווי הקניון לא נפגע״.

גם החניון מרוויח פחות

עוד עולה מהערכת השווי כי הרווח של הקניון מפרסום ופדיון עמד במחצית הראשונה של 2020 על 225 אלף שקל בלבד, וזאת בהשוואה ל־1.26 מיליון שקל שהרוויח הקניון מפרסום ודמי פדיון בכל שנת 2019. הירידה נבעה מסגירת הקניון באמצע מרץ ועד תחילת מאי.

הרווח התפעולי של הקניון מהפעלת החניון עמד בשנת 2019 על כ־4 מיליון שקל ובמחצית 2020 על 1.8 מיליון שקל. החברה חשפה כי היא במו"מ לקראת חתימה עם חברה חיצונית לתפעול החניון לפי דמי שכירות בסיסיים ותוספת בונוסים בהתאם לגידול בהכנסה לחניה וצפויה לצמצם את ההנחות בתעריפים. "החברה פועלת לשיפור הפעילות התפעולית של החניון, תוך צמצום הטבות והנחות בתעריפי החניה, כך שעם התייצבות הקניון ולאור מיקומו וגודלו, יהפוך הקניון לרכיב הכנסה משמעותי אשר אינו מתבטא באופן מלא בשלב זה".