גארי בארנט, הבעלים של אקסטל: "אני בן ערובה כאן"

גארי בארנט מופתע. אולי אפילו קצת נעלב. הוא ממש לא ציפה ליחס הצונן שלו זכה מצד הישראלים, כשהגיע לשוק ההון המקומי להנפיק את חברת הנדל"ן אקסטל שבשליטתו. בארנט, בן 57, יהודי אורתודוקסי ונצר למשפחת רבנים מפורסמת, היה כל כך בטוח בהצלחת התוכנית הישראלית שלו, שהוא אפילו לא ניסה לנגן על האקורד הציוני של "יהודי חם" שכל כך אהוב על יהודים אמידים מארה"ב. הוא היה בטוח שכל העסק יהיה קל כמו הליכה בפארק, אבל אז הוא פגש לא את הציוניות אלא את הציניות הישראלית. 

"הרוד שואו היה מוזר. כולם התחילו עם אותה שאלה את הפגישות: למה באת לישראל? מנהל באחת מחברות קרנות הנאמנות הגדולות אמר לנו לא לבוא", מתאר בארנט, "אבל כבר היינו בשבוע השני של הרוד שואו והבנו מה צריך להסביר למוסדיים בישראל כדי שיבינו את הביזנס שלנו. בסוף אותה קרן השקיעה 100 מיליון שקל בהנפקה כי הם הבינו כמה העסק בטוח וכמה המינוף נמוך. הסברנו להם צעד אחר צעד איך אנחנו עושים עסקים. הרוד שואו לא יכול היה להיות יותר מוצלח".

כדאי לנו? "במקרה של פשיטת רגל לא נוכל להגיע לנכסים" יוני טל ממנורה מבטחים לא מתלהב מההנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות בישראל. לדעת רונית הראל-זאב ממעלות, הכל תלוי בתמחור יעל דראל לכתבה המלאה 

המוסדי החששן

ההפתעה של בארנט נבעה מהפער בין הציפיות למציאות. איל הנדל"ן ממנהטן, ששמו הוזכר בתקשורת האמריקאית כמתחרה של דונלד טראמפ, חשב שכשהוא יביא לבורסת תל אביב המיובשת פורטפוליו נכסי נדל"ן במיקומים נחשקים, תהיה התנפלות המונית. זה לא קרה, והוא נתקל בחומה של סקפטיות מצד המוסדיים. מוסדיים שכבר צברו ניסיון השקעה בחברות נדל"ן אמריקאיות כמו דה זראסאי (גייסה 750 מיליון שקל בשתי הנפקות) ודה לסר (גייסה חצי מיליארד שקל).

זה לא שההנפקה של אקסטל לא היתה מוצלחת — החברה גייסה 945 מיליון שקל, מעל התכנון של 700 מיליון שקל. היא נתקלה בקשיים משום שהמוסדיים המקומיים — שרעבים לסחורה כלשהי כדי למצוא שימוש ל־2 מיליארד שקל שזורמים מדי חודש לקרנות הפנסיה — תהו בינם לבין עצמם מדוע בארנט לא מגייס את הכסף בארה"ב, שם נמצאים הנכסים של החברה. בסוף המוסדיים הלכו עם בארנט, ועשו זאת גם בתשואה נמוכה של 4.95% וללא ביטחונות. את ההנפקה הובילה איפקס חיתום בניהולם של אליאב בר־דוד (מנכ"ל החברה) ואהרון סמרה (יו"ר). המחיר בהנפקה היה 99.3 שקל למוסדיים ו־100 שקל לציבור, וכיום נסחר ב־100.4%, רווח של 1.1% למוסדיים.

גארי בארנט צילום: בלומברג

תפוחים ותפוזים

בארנט שחזר לארה"ב לאחר ההנפקה, שב לישראל והפעם לא למטרות עסקיות, אלא לאזכרה השנתית במלאת 16 למות רעייתו הראשונה — אם חמשת ילדיו הראשונים, והבכורים לשלושת ילדיו הנוספים מאשתו השנייה. בשעות האחרונות לפני ההמראה לניו יורק העניק בארנט ראיון בלעדי ל"כלכליסט" כדי להסביר ולהדגיש עד כמה המוסדיים בישראל הם בני־מזל שזכו לקבל את הסחורה החמה ביותר במנהטן.

למה בכלל לגייס בישראל, רחוק מהמיקום של הנכסים של החברה ולא בשוק האמריקאי המשוכלל יותר?

"אפרים קריאל, בן־דודה השני של אשתי הראשונה, בא והציע לי לגייס את הכסף", מסביר בארנט איך התגלגל לישראל. לדבריו, החברה שלו קטנה על בנקי ההשקעות בארה"ב שלא מתעניינים בעסקה של 300 מיליון דולר ולא מוכנים לקבל חברה פרטית. "בארה"ב אמרו לי — החברה שלך טובה, אבל שכשהם חיפשו עוד חברות דומות לשלנו לגייס להן הון, גילו שכולן ממונפות מאוד. השוק שם בנוי עבור ריטים בלבד. הנפקה אחת או שתיים בתחום הנדל"ן לא מספיקה לבנק השקעות אמריקאי, הם צריכים לפתח תחום שלם", מסביר בארנט. קושי נוסף שעולה מבנקי ההשקעות בארה"ב הוא חוסר רצונם לקבל חברה פרטית, ובארנט עדיין לא מוכן להפוך את החברה שלו לציבורית. "לא רציתי לעשות הנפקת מניות ראשונה בארה"ב. כבר עכשיו אני יותר ציבורי ממה שהייתי רוצה".

ההחלטה לא נבעה גם מכך שבארה"ב אתה נדרש לשלם ריביות גבוהות יותר על ההלוואות?

"יש לנו משכנתאות ראשוניות בפחות מ־4%. נכון שיש לנו חוב מזנין בריבית דו־ספרתית, אבל החובות האלה הם ברמה של נכס בודד, ולהשוות את זה לגיוס באג"ח זה כמו להשוות תפוחים לתפוזים. המינוף הכולל שלנו הוא של 40%, 1.2 מיליארד דולר. גם אם פרויקט אחד או שניים נופלים, אני עדיין מחויב ברמה של חברה".

השוק הישראלי והמשקיעים המוסדיים שחששו להיכנס להרפתקה עם בארנט, עשו זאת משום שהם למודי ניסיון עם שעיה בוימלגרין, למשל, שגם הוא הביא לישראל פעילות נדל"ן מניו יורק שהצטיירה כיוקרתית ונוצצת, אך הסתיימה במפח נפש עבור המשקיעים. באזכור זה בארנט כבר כמעט ומאבד את הנימוס האמריקאי ומשדר סימני עצבנות שקשה להסתיר. "זה נשמע כמו דעה קדומה שנובעת רק מכך שגם אני וגם שעיה זרים", הוא כועס. "אני שמח מאוד לבוא לישראל, והשאלות של המוסדיים צריכות להיות סביב מינוף החברות. יש חברות שממונפות באמת שמצליחות להגיע לשווקים, והמשקיעים בישראל ובכל העולם צריכים להיות זהירים במה שהם קונים. ראינו את זה מתפוצץ לפני חמש שנים".

מה שונה באקסטל?

"מדובר בחברה ש'ארזנו' במיוחד עבור ישראל", אומר בארנט, ולתוכה הכניס, לדבריו, את מיטב הנכסים שלו עם מינוף שמסתכם ב־40% בלבד. "כולם שואלים למה אני מגיע לישראל וכולם סקפטיים וחשדניים, אבל בסוף משתמשים במוח".

הסקפטיות של המשקיעים נובעת מכוויות שהם ספגו בעבר. תכניס את היד לכיס במקרה של נפילה?

"אני לא יכול אפילו לחלום על לעזוב את החברה שהנפקתי כאן. שמתי בה את הנכסים הטובים ביותר שלי. חשבתי איך אני בונה את החברה. יכולתי להכניס נכסים עם מינוף יותר גבוה ואז אולי יכולתי לחשוב על השאלה שלך. אבל הכנסתי את הנכסים עם המינוף הכי נמוך. ברוד שואו כולם היו חשדניים ושאלו את השאלות שלכם. אם היתה לי חברה עם הנכסים האלה בישראל הייתי מגייס ב־3% ריבית", מנסה בארנט להרגיע שוב את כל הסקפטיים, "אני בן־ערובה כאן".

כדי להמחיש את מידת המחויבות שלו להחזר חובות, מביא בארנט את סיפור הכווייה הגדולה שספג בעצמו בעסקה אחת במיאמי. "קניתי קרקע במיאמי ב־2006 בזול. ידעתי כבר אז שזו בועה, אבל אמרתי לעצמי — בסך הכל הקרקע זולה אז אולי גם אמכור בזול", הוא נזכר. "יום אחד עשינו מסיבת מכירות וקיבלנו התחייבויות לרוב הדירות בבניין — 92% . ואז הגיעה 2008 ולא מכרנו יחידה אחת במשך שנתיים. עד שסיימנו לבנות את הבניין מחצית מהקונים עזבו. התברר שרובם היו פליפרים (משקיעים שקונים נכסי נדל"ן לטווח קצר – ג.ח וס.ש). אבל אנחנו היינו חייבים לשלם לבנק. ההלוואה היתה נון־ריקורס, אבל לא רצינו להיות במצב שלא שילמנו לבנק. לכן התחלנו למכור בזול — חתכנו את המחירים ב־45%. אני תמיד חייב לדעת שאני יכול להחזיר את הכסף".

אגב, גם היום בארנט, אם בגלל משקעי העבר ואם לאו, לא מתלהב ממיאמי. "היום אנחנו שוב במצב של בועה במיאמי. לא הייתי ממליץ לקנות שם נדל"ן להשקעה". בארנט נוקט עמדה זהירה גם כלפי שוק הנדל"ן הישראלי: אני לא מוסמך לומר, אבל השוק נראה מאוד מאוד חזק, וכשאני רואה שוק חזק, אני תמיד שואל את עצמי כמה זמן זה יימשך".

דירה ב־94 מיליון דולר

סקפטיות וציניות בצד, בארנט מבין בנדל"ן. את אקסטל הקים ב־1989 והפריחה שלו החלה בשנות התשעים. "הכל נפל אז בארה"ב, היית לוקח חץ וזורק — היית פוגע. לא הבנתי כלום בנדל"ן אז, כי אם הייתי מבין, הייתי קונה ישר בניו יורק".

ב־2013 נבחר בארנט לאיש המשפיע ביותר בנדל"ן בניו יורק של המגזין "ניו יורק אובזרבר". באותה שנה גם מכר את הדירה היקרה ביותר בהיסטוריה של ניו יורק: פנטהאוז ב־94 מיליון דולר. "הקונה הגיע מחו"ל ורצה להישאר בעילום שם, והכל נסגר בתוך כמה שבועות. ביקשנו 110 או 105 מיליון דולר, אבל נתתי לו הנחה. ברמות מחירים כאלה מי יודע מה המחיר האמיתי. לפעמים צריך לדעת מתי להגיד תודה".

החברה מחזיקה, בין היתר, במגדל המגורים הגבוה ביותר בניו יורק (57 One), מלון W hotel Times Square, אתר מורשת לאומית The Belnord, פרויקט Orion, גורד שחקים ברחוב 42 וגורד השחקים החדשני The Gem Tower במיד־טאון המשמש כמרכז עסקי לתעשיית היהלומים. בנוסף החברה מקימה בימים אלו את פרויקט ה־Central Park Tower שיהיה אף גבוה מה־57 One.

עסקת פלאזה שביצעה תשובה בניו יורק היתה תפורה גם על בארנט — נכס יוקרה במיקום אייקוני, אבל בארנט כלל לא היה בתמונה. "לא הייתי עושה את עסקת פלאזה, אבל יצחק תשובה יש רק אחד בעולם", אומר בארנט ונזכר בעסקה שעשה עם טייקון הנדל"ן הישראלי – עסקה שנחתמה בינואר 2013. בעסקה תשובה ולארי סילברסטיין, מיזמי הנדל"ן הגדולים בארה"ב ומי שבנה את ה"גראונד זירו", רכשו מאקסטל קרקע במנהטן תמורת 170 מיליון דולר במטרה להקים פרויקט בהשקעה של כ־600 מיליון דולר. הפרויקט — Riverside Center ­—­ מצוי ברחוב 61, שנחשב לאחד האזורים המבוקשים במנהטן ונמצא על גדות נהר ההדסון. מדובר במגדל מגורים בגובה של 45 קומות, ובו 662 דירות יוקרה ושטחי מסחר. בסך הכל שטח של 913 אלף מ"ר.

למה מכרתם את הקרקע?

"זה העסק שלנו. למכור ולקנות נדלן".

ליתר יזמי הנדל"ן הישראלים, ובכללם לב לבייב, בארנט מפרגן פחות: "ישראלים שמגיעים לניו יורק מרגישים יותר בנוח מאמריקאים בתל אביב וזה לא מוזר. עם זאת, כל נדל"ן זה עסק מקומי והזרים בדרך כלל מגיעים לשוק כשהוא חם, כי רק אז הם מבחינים בו. זה בעצם הזמן הכי גרוע להגיע".

העסק של בארנט הוא אכן למכור ולקנות נדל"ן, אבל התהליך בין שני הקצוות אינו פשוט כלל ומערב מידה גבוהה (יש שיגידו גבוהה מדי) של חוסר ודאות. בארנט וצוותו שמונה 150 עובדים באקסטל, מאתרים מגרשים קטנים ובנייני משרדים ישנים, צוברים זכויות על אוסף של נכסים שנמצאים בשכנות זה לזה ולאחר הגעה למסה קריטית, הורסים את המבנים הקיימים לטובת בניית מגדלים. התהליך מזכיר מעט את "פינוי־בינוי" בישראל במובן של השגת הסכמה של דיירים, כולל דיירים מוגנים שנהנים ממעמד ייחודי בעל זכויות רבות בארה"ב, והתגברות על משוכות בירוקרטיות רבות.

כך, למשל, על פרויקט ההקמה של One 57 החלה אקסטל לעבוד עוד ב־1997. "נתתי לכל דייר מוגן מיליון דולר. התהליך לקח 10 שנים. זה תהליך מסובך. אתה יודע איפה אתה מתחיל אתה לא יודע איפה אתה מסיים." מסכם בארנט. בימים אלה עובד בארנט על שבירת שיא של עצמו להקמת מגדל מגורים בן יותר מ־100 קומות.

באופן משעשע למדי, בארנט עצמו דווקא מתגורר בקווינס. "כשחזרתי מבלגיה עם אשתי הראשונה, היא רצתה שנגור עם ילדינו בקווינס. הם למדו שם בבית ספר ומאז נשארנו שם. דווקא רציתי לעבור למנהטן ואפילו בניתי דירה שם עבור המשפחה. בסוף גם אשתי השנייה לא רצתה לעבור למנהטן".