"זוג צעיר שישב עד עכשיו על הגדר, ייאלץ לשלם יותר על המשכנתא"
האנליסטים בשוק מסכימים כי בעקבות ההנחיות החדשות של בנק ישראל - המרוץ לדירה יהפוך לקשה יותר. IBI: "כעת, אפילו ירידה של 20% במחירי הנדל"ן לא תפגע בהון העצמי של הבנקים"; פסגות: "המשכנתא במסלול צמוד פריים תתייקר בכ-8%"
"הוראת השעה של בנק ישראל היא למעשה צעד משלים להפחתות הריבית האחרונות", כך טוען עדי סקופ, אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI בתגובה למגבלה החדשה של בנק ישראל על הבנקים לגבי המשכנתאות. "מצד אחד, ירידת הריבית מלבה את שוק הנדל"ן ומצד שני, הגדלת דרישות ההון מהבנקים צפויה לצנן את הביקושים", אומר סקופ.
- דודו זקן: הבנקים יחשבו את ההפרשות לפנסיה לפי שווקים אחרים בעולם
- בנק ישראל מטיל מגבלות חדשות על הבנקים בתחום המשכנתאות
- ריבית השפל תשלח למירוץ אחרי הדירה גם את אחרוני הממתינים ל־0% מע"מ
סקופ טוען כי תיקי האשראי למשכנתאות בבנקים בישראל עומדים על שיעורי מינוף מהנמוכים בעולם - LTV (אחוזי מימון) של כ-50-60%. "אפילו ירידה של 20% במחירי הנדל"ן לא צפויה לפגוע בהון העצמי של הבנקים. גידול בהפרשות להפסדי אשראי עלולים לקפוץ מדרגה בתסריט של מיתון, אך עם שיעורי LTV נמוכים, הסכנה לפגיעה פרמננטית בהון נמוכה יותר מיתר תיקי האשראי של הבנקים", אמר סקופ.
לפי ההוראה החדשה של דודו זקן, המפקח על הבנקים, הבנקים יגדילו את כרית הביטחון ב-2.7 מיליארד שקל וירתקו עוד 1% מתיק המשכנתאות. בבנק ישראל מודעים לעובדה כי ההוראה תייקר את המשכנתאות אך מציינים כי להערכתם לא מדובר בייקור משמעותי.
"זוג צעיר שלא רכש עד עכשיו דירה - ייאלץ לשלם יותר על המשכנתא"
עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG משכנתאות, התייחס גם הוא למגבלות החדשות: "בנק ישראל שוב מוכיח לכל הזוגות הצעירים שישבו על הגדר - מי שלא קנה עד היום דירה הפסיד, וכעת ייאלץ לשלם יותר על ריבית המשכנתאות". לדבריו, הבעיות המרכזיות של ענף הנדל"ן הן חוסר היצע ובמקביל חוסר יציבות של מקבלי ההחלטות, כדוגמת גזירות חדשות לבקרים של בנק ישראל, תקנות והטבות של משרדי הממשלה, ובראשן מע"מ אפס, שבפועל לא נכנסות לתוקף.
קרנית פלוג ודודו זקן צילום: ענר גרין, עומר מסינגר השפעה מהותית על בנק מזרחי
מאיר סלייטר מירושלים ברוקראז' התייחס להשפעה הצפויה על הבנקים: "עבור מרבית הבנקים, ארבעה מתוך חמשת הגדולים, מדובר על השפעה קטנה, העומדת על 1%-2% מהשווי בלבד. בבנק מזרחי, לעומת זאת, ההשפעה מהותית: הדרישה להגדלת ההון ב-940 מיליון שקל היא שוות ערך לכשלושה רבעוני רווח מייצג. כלומר רווחי שלושה רבעונים יצטרכו לשקוע בחיזוק ההון במקום להיות מחולקים לבעלי המניות או לשמש לצמיחה. דרישת ההון של הבנק תעמוד מעתה על 9.8%, ברמה הקרובה לרמת הלימות ההון הנדרשת מהבנקים הגדולים. בנוסף, עקב הגידול בהון - בשיעור של 9% - צפויה התשואה להון להתכווץ בכ- 0.8%".
עם זאת, מציין סלייטר כי בטווח הארוך צפוי בנק מזרחי לרשום הכנסות גבוהות יותר על תיק המשכנתאות, מאחר והוא יכלול בתמחור המוצר את הקצאת ההון הגבוהה יותר הנדרשת מצידו, וכך הרווח המייצג צפוי לגדול. בנוסף, יכול הבנק לשנות את תמהיל האשראי שלו על מנת להפחית את ההשפעה של תיק המשכנתאות על דרישת ההון.
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: מחד גיסא מגינה הנגידה על המשק הישראלי ומנסה ככל יכולתה להאיץ את הפעילות הכלכלית. ומאידך גיסא היא מודעת היטב לסכנה החמורה של אלפים רבים שלקחו משכנתאות ענק בשיעור של מיליון שקלים ויותר עם ספק גדול לגבי יכולתם להשיבם. החלטת בנק ישראל נועדה גם לרסן את לקיחת המשכנתאות ובד בבד למנוע מהמערכת הבנקאית כולה, מקדם סיכון גדול ביותר שייווצר, חלילה כתוצאה ממשבר משכנתאות".
ייקור של 10% במרווחי האשראי
טרנס קלינגמן, פסגות: "אנחנו מעריכים כי הצעדים של בנק ישראל ייגרמו לעלייה במרווח האשראי שהבנקים לוקחים בתחום המשכנתאות. עם זאת, צריכים לזכור שריבית בנק ישראל נחתכה פעמיים בחודשים האחרונים כך שעד לאחרונה נוטלי המשכנתאות נהנו מהוזלה משמעותית בריבית על הלוואת המשכנתה. בהנחה שהבנקים יצליחו לגולל את מלוא ההשפעה של המהלך של בנק ישראל על הלקוחות ניתן לצפות לייקור של כ-10% במרווח האשראי של המשכנתאות (לא בריבית הכוללת שצפויה להתייקר בפחות בהתאם למסלול המשכנתא)".
גלינקמן מדגים: "באופן תיאורטי אם בעבר הבנק היה מקבל משכנתא בפריים מינוס 0.5% (השווה לריבית בנק ישראל+ 1% או 1.25%) היום המשכנתא עלולה להתייקר ל-1.35% (בנק ישראל+1.1% או פריים מינוס 0.4%) או ייקור של 8% בריבית הכוללת במסלול צמוד פריים. עם זאת, ההיסטוריה מלמדת כי התחרות בענף המשכנתאות מנעה בעבר מהבנקים לגלגל על הלקוחות את מלוא ההשפעה של הצעדים שננקטים על ידי בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות".
