עוד אמריקאית בצרות: דלשה קרסה בת"א בגלל פרויקט יזמי חדש בניו יורק

אחרי הקריסה של אורבנקורפ והצלילה של חברת אקסטל, עוד חברת נדל"ן אמריקאית מסתבכת בבורסת תל אביב. הפעם זו חברת דלשה קפיטל (Delshah Capital), חברת הנדל"ן שבבעלות היזם ההודי מייקל שה, שגייסה 400 מיליון שקל רק בינואר האחרון בתל אביב בדירוג אשראי של A3 (זהה לזה של אורבנקורפ).

אגרות החוב של דלשה קרסו היום (ג') במסחר בתל אביב ב-8.5% ונסחרות כעת בתשואה לפדיון שנושקת ל-10%.  

הסיבה לקריסה של דלשה היא מימוש אגרסיבי של קרנות הנאמנות בעקבות חשש מעסקה שדווחה לפני יומיים. דלשה הודיעה ביום ראשון האחרון שדירקטוריון החברה אישר עסקה בהיקף של 111.5 מיליון דולר לרכישת חמישה בניינים בסמוך לסנטרל פארק בניו יורק שמושכרים היום לבתי חולים שונים. לא מדובר בפרויקט מניב, אלא בפרויקט יזמי גדול שדורש ממנה השקעה נוספת של כ-123 מיליון דולר בשיפוץ הנכס על מנת להפוך אותו למתחם מגורים של 205 יח"ד.

עלות ההשקעה בפרויקט תעמוד על סכום כולל של 234 מיליון דולר כאשר ההון העצמי של החברה עומד על כ-300 מיליון דולר בלבד. נראה כי המשקיעים הישראלים חוששים כי דלשה תתקשה לבלוע את הפרויקט הגדול הזה ותיאלץ להגדיל את שיעור המינוף שלה בצורה משמעותית.

מה שהפחיד את המוסדיים, מעבר לכך שמדובר בעסקה יזמית גבוהה במיוחד לחברה קטנה בעלת היקף נכסים נמוך של כ-550 מיליון דולר, הוא שיעור המינוף הגבוה שגלום בחוב הבכיר בעסקה הזו. מי שחתם על העסקה הזו במקור הוא הבעלים מייקל שה שכבר שילם מקדמה של 20 מיליון דולר כאופציה לרכישת הנכס.

שה מעוניין להעביר את זכות האופציה הזו לתוך החברה שגייסה את האג"ח בישראל, כאשר הוא דורש מהחברה לרשום כנגד האופציה הזו הלוואות בעלים של 8.3 מיליון דולר והיתרה הוזרמה כתמורה הונית, כלומר כנגד הגדלת ההון העצמי של שה, שגם כך מחזיק בבעלות מלאה. לכן בשורה התחתונה מדובר בתרומה למחזיקי האג"ח. דלשה הודיעה שכבר התקשרה בהסכם מימון עם שתי הלוואות בגובה של 77 מיליון דולר על הנכס, כלומר שיעור מינוף של 70% על הנכס.

אלא שגם את ההון העצמי שלה מהעסקה הזו היא העמידה מכספי האג"ח בישראל כך שלמעשה היא רוכשת את הנכס המדובר כמעט ללא הון עצמי. זו הסיבה שהריביות שהיא קיבלה על ההלוואות האלו הן גבוהות מאוד ביחס לפרויקטים אחרים באזור. הלוואה אחת בהיקף של 60 מיליון דולר (חוב בכיר) ניתנה בשיעור ריבית של 4.85% ובנוסף נלקחה הלוואת מזנין (הלוואה מסוכנת שמשלימה להון עצמי) בהיקף של 17.5 מיליון דולר בריבית של 12.5% - שיעור ריבית ממוצע של 6.58%.

המוסדיים גם הופתעו לגלות על עסקה כה מהותית בטווח זמן כל כך קרוב להנפקה בישראל. אלה ציפו כי החברה תעדכן אותם בעסקאות גדולות כאלו לפני ההנפקה בישראל ולא לאחריה, מה שהעלה את רמת החשדנות של המשקיעים הישראלים לגבי האמינות של החברה עוד יותר. הקריסה של חברת הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ מלפני חודשיים רק הגבירה את רמת החשדנות של המוסדיים שמנסים כעת למנוע את הנפילה הבאה.

על פי נתונים של אתר סטוקר (Stocker.co.il), מחזיקי האג"ח הגדולים של סדרה א' הלא מובטחת של דלשה הם קרנות הנאמנות של אי.בי.איי, מיטב דש ואקסלנס. מחזיקי האג"ח הגדולים בסדרה ב' המובטחת בשעבוד הם מיטב דש, אקסלנס ומנורה.

האמריקאיות מתחילות ליפול בתל אביב

מתוך 17 חברות נדל"ן אמריקאיות שגייסו אג"ח בישראל שלוש מהן כבר נמצאות בבעיות. אורבנקורפ קרסה לחלוטין ונמצאת בימים אלו בהליך חדלות פירעון תחת בית המשפט בקנדה. אקסטל נאבקת בימים אלו לקבל מימון של 890 מיליון דולר על פרויקט דירות שלה בניו יורק במה שייקבע במידה רבה את עתידה בהמשך. וכעת גם דלשה מצטרפת לחגיגה כאשר היא נסחרת בתשואות לפדיון גבוהה והמשקיעים טוענים לחוסר שקיפות מטעם הבעלים. 

דלשה קפיטל פועלת בתחום של נדל"ן מניב בעיר ניו יורק והובאה לישראל על ידי יועץ ההנפקות יהונתן כהן. דלשה הביאה לישראל פורטפוליו של 13 נכסים בשווי של 550 מיליון דולר. מדובר בשלושה מתחמי מגורים (8 בניינים עם 1,114 יח"ד) בתוכנית HUD של ממשלת ארה"ב (תוכנית לדיור בר-השגה), שישה נכסים מניבים מעורבים של מסחר ומגורים בעיר ניו יורק, וארבעה נכסים מניבים בניו יורק. החברה פועלת עם שיעור מינוף נמוך (חוב ל-cap) של 40% והון למאזן של 59% אולם לאחר העסקה המדוברת שיעורי המינוף שלה צפויים לעלות משמעותית.

דלשה גייסה את הכסף שלה בשתי סדרות שונות (סדרות א' ו ב'). סדרה א' עם מח"מ של 4.4 שנים ללא בטחונות גוייסה בריבית של 6.9%. סדרה ב' שמגובה בשעבוד של נכס של החברה בניו יורק עם מחמ של 5.6 שנים גוייסה בריבית של 4.6%.

צילום: עמית שעל