צניחה של 20% במכירות דירות חדשות בחברות הציבוריות ב-2017

המכירה של דירות חדשות צנחה ב־2017 בשיעור של 20%, אך מחירן הממוצע נותר יציב - ואף רשם עלייה מתונה של 2%. כך עולה מבדיקה שביצע "כלכליסט" בדו"חות הכספיים של 17 חברות הנדל"ן למגורים הציבוריות, שנסחרות בבורסת תל אביב.

מרבית חברות הנדל"ן למגורים דיווחו בשנה שעברה על תוצאות טובות בשורת הרווח וההפסד, אבל שיטת החשבונאות הישנה - ששונתה בינואר השנה - מציגה

בשורה זו את מסירת הדירות ולא את כמות המכירות, כך שהתוצאות הטובות מקורן, בעצם, בשנות הגאות שעברו, והן אינן משקפות את המצב האמיתי בשווקים. במבט קדימה התמונה שחורה יותר.

חברות שלא ייערכו נכון עלולות לרשום הפסדים

ב־2016 מכרו החברות הציבוריות יחד 4,887 דירות, בעוד ב־2017 צנח מספר זה ל־3,952 דירות חדשות בלבד. המחיר הממוצע לדירה אמנם נותר ברמה של 1.67 מיליון שקל, לעומת 1.65 מיליון שקל בשנה המקבילה, אבל ירידה בהיקף המכירות עלולה לגרור שחקנים שלא יפעלו נכון לירידות ברווחים בשנים הבאות. התמורה הכוללת של הדירות שנמכרו ב־2017 הסתכמה ב־6.9 מיליארד שקל, ירידה של 19% לעומת 2016.

השוואת נתוני הדו"חות של החברות הציבוריות לאלה שפרסמה באחרונה הלמ"ס מעידים עד כמה מייצגות החברות הציבוריות, שהן השחקניות הגדולות בענף, את השוק בכללותו - ולהפך. גם בנתוני הלמ"ס ניכרת עלייה של 2% במחירי הדיור. הנתונים מתייחסים למחירי הדיור בנובמבר־דצמבר 2017 לעומת מחירי הדיור בנובמבר־דצמבר 2016, ומציגים עלייה של 2% במחירי הדיור בישראל באותה תקופה.

מה דעתך על מניית אפריקה מגורים:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

אך מאז התמונה השתנתה, ולפי הלמ"ס מדינת ישראל רושמת זה חודש רביעי ברציפות ירידה במחירי הדיור. בנובמבר־דצמבר המחירים ירדו ב־0.7%, באוקטובר־נובמבר הם ירדו ב־0.1%, ובספטמבר־אוקטובר ירדו המחירים ב־0.3%. בארבעת החודשים האחרונים של 2017 חלה ירידה של 2.1%.

"רואים די בבירור שיש ירידה במספר העסקאות, ולקראת סוף השנה החלה ירידה ניכרת גם במחירי הדירות", אומר אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש. "ראינו גם שהקבלנים מיהרו לעצור או להקטין את היקפי הבנייה. התחלות הבנייה ירדו ב־2017, ובמיוחד ברבעון האחרון, בעשרות אחוזים, כך שבסך הכל שוק הנדל"ן למגורים נמצא בהאטה. זה צפוי להימשך גם השנה, אם הממשלה לא תנהיג שינויים". זבז'ינסקי תולה את הסיבות לירידה בעיקר בצעדי הממשלה ומשרד האוצר בראשות משה כחלון. "הירידות נובעות מפעולות שנקטה הממשלה להרתעת משקיעים. מי שגרם לירידה הכי משמעותית הם המשקיעים, שספגו כמה הרעות בתנאים, כמו מס הרכישה שעלה, תנאי המימון שסובלים מהחמרת המגבלות על משכנתאות למשקיעים, והעידוד למכירת דירות באמצעות מס שבח מופחת. ראינו הרבה מכירות של המשקיעים בשנה החולפת".

זבז'ינסקי הוסיף כי "יש עלייה בריביות על המשכנתאות, דבר שגרם להאטה ברכישת דירות. נקודה נוספת היא המחירים הגבוהים, שהוציאו את הזוגות הצעירים מהשוק. נדל"ן אינו מניה, אבל הוא התופעות דומות. כשהמחירים עולים כולם רוצים לקנות, אבל כשהם יורדים - כולם בורחים. אך בניגוד לשוק המניות, בתחום הדיור מדובר בתהליך ארוך טווח, וזה מה שצפוי השנה".

אפריקה מגורים עקפה שלוש מתחרות

בניגוד למרבית חברות המגורים, שירדו בהיקפי המכירות, שלוש חברות בלטו אשתקד עם שיפור. הבולטת בהן היא אפריקה מגורים, זרוע המגורים של אפריקה ישראל, שהציגה ב־2017 עלייה של 59% במכירות ל־785 דירות, והפכה בכך לחברת המגורים הגדולה בישראל מבחינת היקף מכירת הדירות. היא עקפה את שיכון ובינוי נדל"ן, פרשקובסקי, דמרי ואזורים, שדורגו לפניה ב־2016.

מה דעתך על מניית דמרי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

העלייה של אפריקה מגורים מיוחסת ברובה למכירת 357 דירות בסביוני גליל ים - פרויקט מחיר למשתכן, הידוע כבעל ביקוש קשיח. אם מנטרלים את הפרויקט הזה, הרי שגם אפריקה סובלת מירידה במספר יח"ד שמכרה, כמו שאר המתחרות. היקף המכירות שלה בנטרול גליל ים הסתכם ב־466 דירות, ירידה של 16% לעומת 2016, שגם בה לא היה פרויקט במסגרת מחיר למשתכן. המכירות של אפריקה מגורים בשכונות הסביונים, כ־18 פרויקטים ברחבי ישראל המהווים את עיקר פעילותה, הסתכמו בשנה שעברה ב־400 דירות, ירידה של 20% לעומת 2016, בדיוק כמו השוק כולו.

חברה נוספת שבלטה לחיוב היא אשדר, שמכרה 374 דירות, עלייה של 34% בהשוואה ל־2016. גם חברה זו נהנתה מרוח גב הודות לשני פרויקטים של מחיר למשתכן בקריית מוצקין שבהן מכרה 72 דירות. נטרול שלהם אמנם מעמיד את אשדר עם עלייה רוחבית במכירות, אבל מתונה יותר, בהיקף של 7% בלבד.

שאר החברות, ובהן שיכון ובינוי נדל"ן, פרשקובסקי, אזורים וצמח המרמן, רשמו ירידות רוחביות במכירות לאור הירידה בביקוש. הירידה החדה ביותר, בשיעור של 87%, התרחשה בחברת מצלאוי, שמכרה 10 דירות בלבד בשנה שעברה לעומת 77 מכירות ב־2016. הסיבה לכך היתה סיום פרויקטים. השנה צפויה מצלאוי לבצע פרויקט ענקי של 1,100 יח"ד בבת ים, פרויקט פינוי בינוי מהגדולים בארץ ופרויקט נוסף בקריית אונו של 338 דירות.

קבוצת חג'ג' רשמה עלייה דרמטית של 144% במכירות, אך מדובר בהיקף קטן של 22 דירות בלבד. מנגד, המחיר הממוצע של יח"ד שלה ירד ב־43% ועמד על 5.4 מיליון שקל כך שייתכן שמכרה דירות זולות יותר או שהעניקה הנחות לרוכשים. הדירות האלה נמכרו בפרויקט אינפינטי היוקרתי, בסמוך לכיכר המדינה בתל אביב. בחג׳ג׳ הסבירו כי "לפני שנה וחצי הרגשנו את רחשי השוק וביצענו פעולות להגברת יציבות החברה. שיווקנו את הפרויקטים בצורה מאסיבית, ועכשיו אנחנו מתמקדים בפרויקט הדגל שלנו אינפינטי. הצלחנו למכור יותר דירות ב־2017, והנתון לא מפתיע כשמדובר במוצר ייחודי במיקום טוב".