חולם להיות טייקון נדל"ן? מדריך למשקיע המתחיל בדירות

דירה להשקעה יכולה להוות אלטרנטיבה לאפיקים השקעה אחרים כגון שוק ההון, מט"ח, תוכניות חיסכון ופקדונות בעיקר בתקופות בהן הריבית שמקבלים על פיקדונות היא נמוכה. "השקעה בנדל"ן היא אמנם השקעה מעט מורכבת יותר המצריכה כיתות רגליים אחר הנכס הנכסף, מציאת שוכרים, התעסקת עם עורכי דין, אך הניסיון והעובדות מלמדים כי היא השקעה המשלבת סיכון נמוך ותשואה גבוהה ביחס להון העצמי ולהשקעה הראשונית", אומר רפי ולנסי מנכ"ל אנגלו-סכסון פרויקטים.

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בכל האיזורים בארץ. אחד השיקולים בעת רכישת דירה להשקעה הוא האם המחירים צפויים לרדת או לעלות בטווח הארוך. ולנסי לא מאמין בשנים הקרובות תהיה ירידת מחירים מכיוון שהצעדים הדרושים מהממשלה להגדלת ההיצע לא נעשים. בנוסף, רכישת דירה נעשית לרוב באמצעות משכנתא. כיום הריבית על המשכנתאות מאוד נמוכה אך זו עשוייה לעלות. ולנסי מאמין שבשנים הקרובות לא תהיה עליית ריבית אך גם כאשר תעלה הריבית ניתן למחזר משכנתא ולקחת אותה בתנאים טובים יותר, הוא אומר.

להשקעה בנדל"ן למגורים יתרונות וחסרונות ויש לשקול את שניהם טרם הכניסה להשקעה. אנגלו-סכסון פרויקטים פירטו את הייתרונות והחסרונות בהשקעה בדירה:

היתרונות בהשקעה בנדל"ן למגורים

1. השקעה "מוחשית"

מעבר להיבט הכלכלי, רכישת דירה להשקעה נובעת גם ממניע פסיכולוגי: בעיני רבים נכס נדל"ן נתפס כדבר מוחשי והינו גורם ישיר להעלאת תחושת הביטחון והשקט הנפשי.

2. רווח הון

דירה להשקעה שתימכר ברווח (למשל בעקבות עליית מחירים) תגדיל את ההון העצמי. בשנים האחרונות, כאמור מחירי הדירות עלו.

3. נכס להשקעה כאפיק להכנסה נוספת

כאשר מדובר ברכישת דירה להשקעה בנוסף על דירת מגורים. בנוסף לערך ההוני של הנכס, השקעה בדירה נושאת תשואה מידית ומייצרת הכנסה קבועה ושוטפת (דמי שכירות) אשר יכולה להבטיח הכנסה נוספת לפנסיה.

דירה למכירה צילום: דוד הכהן

4. נכס להשקעה כאפיק חיסכון לילדים

5. נכס המהווה מינוף להשקעות נוספות

1. תכנון פיננסי והוצאות לא צפויות

רכישת דירה דורשת הערכות פיננסית מקדימה וגיבוש תקציב חודשי חדש הכולל שינוי בסדרי העדיפויות. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, כמו למשל: מיסים ושכר טרחה של אנשי מקצוע - עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, ולעיתים קיים פרק הזמן ללא הכנסה מקבלת הדירה ועד מועד השכרתה.

רפי ולנסי

2. סיכונים

3. ניהול שוטף

4. הוצאות אחזקה

האחזקה השוטפת של דירה להשקעה כרוכה בהוצאות. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר - התשואה תרד. כאשר מדובר בדירה חדשה עם סטנדרט בניה גבוה ותשתיות חדשות ההוצאות נמוכות יותר.

יש לקחת בחשבון שיפוצים ועלויות אחזקה צילום: shutterstock

1. דירות המיועדות לסטודנטים

דירות בנות 2-3 חדרים במרכז העיר, באזורי אוניברסיטאות או מכללות שונות שבסביבתן יש דרישה תמידית לדירות שכורות וטווח ההשכרה נע בין שנה בודדת לבין מספר שנות הלימוד של המשכיר.

2. דירות לבעלי משפחה

רכישת דירות גדולות ומרווחות הממוקמות בשכונה טובה אשר בה יש שירותים קהילתיים, גני ילדים, בתי ספר וגני משחקים. בדירות אלו על פי רוב תקופת ההשכרה ארוכה.

3. דירות בדיור מוגן

דירות המיועדות לגיל השלישי אשר מספקות צרכים מותאמים תמורת עלות מסוימת. זאת מתוך כוונה שיוכלו ליהנות מחיי חברה ותרבות פעילים בפרויקט הדירות עצמו. חברת הניהול של הפרויקט משכירה את הדירה בעבור הרוכש, הנהנה מהכנסה מובטחת וקבועה המועברת בכל חודש ישירות לחשבון הבנק, כך שהרוכש נהנה מרכישה בבעלות מלאה, הכנסה מובטחת ונכס שערכו צפוי לעלות עם השנים.

דירה קיימת או דירה חדשה מקבלן

דירה יד שניה תהיה לרוב זולה יותר מדירה חדשה מקבלן אך יש לשקול את הייתרונות והחסרונות של רכישת דירה חדשה מול דירה קיימת. כאשר רוכשים דירה חדשה נהנים מתקופת אחריות והתשתיות חדשות, החשמל והצנרת ולכן אין צורך להשקיע בשיפוץ. לעומת זאת, בדירה ישנה יש לרוב צורך בשיפוץ מסויים של הנכס וכן הוצאות האחזקה עשויות להיות גבוהות יותר. יתרון שקיים בהשקעה בדירה יד שניה הוא שהסביבה כבר בנויה וניתן לדעת מה אופיה וכן התשתיות קיימות.

דירה חדשה, "על הנייר", או דירה יד שניה? צילום: shuterstock

בחירת מיקום

נושא נוסף שיש לשים עליו את הדעת בבחירת דירה להשקעה הוא המיקום. "בחירת דירה להשקעה עשויה להיות תלויה בגורמים שאינם תמיד תלויים בכם באופן מלא, אך כדאי תמיד לשאוף לביצוע הבחירה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר", אומר ולנסי.