בלעדי ל"כלכליסט - שוק המשרדים: ירידות המחירים בדרך לת"א
דו"ח הנדל"ן המניב של חברת הייעוץ והתיווך נת"מ לינואר־יוני 2011 מעיד על המשך עליות בתפוסה ובדמי השכירות בשוק המשרדים במרכז. עם זאת, בחברה סבורים שעודף פרויקטים באזור ת"א עלול להביא לירידה במחירים, כפי שקרה בחיפה
"שוק הנדל"ן המניב הישראלי ממשיך לרשום עליות מתונות של מחירי שכירות, תוך שמירה על יציבות ברמות האכלוס בנכסים השונים", כך קובע דו"ח הנדל"ן למשרדים החצי שנתי של חברת הייעוץ והתיווך למשרדים נת"מ. החברה מנהלת נכסים בשטח של יותר מ־600 אלף מ"ר בשוק הנדל"ן המניב למשרדים, מבני תעשייה ודיור יוקרה.
עורכי הדו"ח אומרים כי בשוק זה ניכרת תנועה של הקמת פרויקטים חדשים, הנמצאים כבר בבנייה, בעיקר למשרדים. זאת לאחר שנים ארוכות של דיבורים בלבד בתחום זה.
"בהתחלות הבנייה והייזום של משרדים באזור תל אביב, ממשיכים לגלות סימני התעוררות של יזמים אשר מעוניינים לקדם התחלות בנייה נוספות באזור. שוק ההשקעות בנכסים מניבים ממשיך לשמור על ערנות, ועם זאת משקיעים רבים מתקשים לאתר הזדמנויות חדשות", אומר זוהר סגל, סמנכ"ל השיווק של קבוצת נת"מ. לדבריו, "בחציון האחרון אנו עדים לעסקאות מניבות שהתבצעו לפי תשואות של 7.5%–8.5% בממוצע בארץ".
סגל מזהיר כי מסתמן עודף של בנייה למשרדים באזור תל אביב ורמת גן, שעלול להגביר את תופעת "הפילים הלבנים" בתל אביב בתוך שנתיים.
"אפשר לכנות חלק לא קטן מהבנייה המתוכננת בתוך תל אביב וגם סביב לה כספקולטיבית. אם לא יהיה שינוי, נראה עודף היצע באזור כולו ברגע שהפרויקטים יבשילו. עיקר הבנייה צפויה בבני ברק ובמרכז תל אביב, בציר בגין - פרויקטים של עזריאלי ומתחם תנובה, מתחם הארבעה, לה גרדיה והמסגר.
לצד אלה בולטות תוכניות רבות במתחם BBC (ברחוב בן־גוריון) של בני ברק ובאזור הבורסה. היציאה של חברות הייטק לפריפריה והמצב הכלכלי יכולים להחמיר עוד יותר את הקיפאון הזה. יש בהחלט סיכוי שנראה יזמים שדוחים פרויקטים, כפי שקרה בעבר כאשר התפוצצה בועת ההייטק".
ת"א ורמת גן:
עלייה של 2% בדמי השכירות
בסקר מגדלי המשרדים של נת"מ באזור זה נבדקו 68 בניינים בשמונה מתחמים שונים, המהווים מדגם מייצג לכלל אזורי המשרדים במרחב העירוני של תל אביב ורמת גן. שטחם הכולל של המבנים באזור זה הוא 1.36 מיליון מ"ר. על פי הסקר, המחצית הראשונה של 2011 התאפיינה במיתון העליות במחירים ובתפוסה, לעומת המחצית השנייה של 2010. רמת האכלוס שמרה על יציבות (93.8%), לעומת החציון הקודם שבו נרשמה עליה של 1.35%. בשטחים הפנויים נרשמה עליית מחירים בגובה 1.96% לעומת עלייה של 5.7% במחצית השניה של 2010.
בנת"מ אומרים כי נרשם בחצי הראשון של השנה המשך לביקושים מצד קשת רחבה של עסקים למשרדים גדולים של יותר מ־2,000 מ"ר. "העלייה בגודל השטחים המושכרים מעידה אף היא על חוזק השוק.
המשתמשים הכבדים, בעיקר ענף ההייטק, ממשיכים להעדיף את הפריפריה על פני תל אביב ורמת גן", אומרים בחברה. הצפי, לדברי עורכי הדו"ח, הנו להמשך עליות מתונות ברמות האכלוס ומחירי השכירות, לפחות עד שהפרויקטים החדשים יהיו מוכנים לאכלוס בעוד 2–5 שנים.
המעגל השני לת"א:
עלייה של 1.6% בדמי השכירות
"שוק המשרדים בפריפריה הציג עליה מתונה של פחות מ־1% ברמות האכלוס", מדווחים בנת"מ. כמו כן עולה מהדו"ח כי נרשמה עלייה של 1.6% במחירי השכירות המבוקשים. לדברי עורכי הדו"ח, רמות הביקוש של חברות ההייטק ממשיכות להיות "סבירות", אך אין מגמת התרחבות מיוחדת בענף כפי שהניעה את הצמיחה בשוק בפריפריות בעבר. "השווקים החזקים ממשיכים להיות בהרצליה פיתוח וברעננה, אשר משיגים מחירים דומים לחלק מהשווקים בתל אביב ורמת גן. אחוז שיעור האכלוס ברעננה עומד על 78%, מספר המוטה מטה מאחר שבסקר זה נכלל שטח פנוי בבניין חדש של 20 מ"ר, המוריד משמעותית את אחוז האכלוס שנסקר באזור".
בנת"מ אומרים כי צפוי המשך במגמת השיפור ברמת האכלוס ועליית מחירים באזור זה, אך היא תלויה בביקושים של ענף ההייטק וביכולת שלו לגייס כסף להתרחבות ולגיוס עובדים.
חיפה והצפון:
ירידה של 2.1% בדמי השכירות
האזור היחיד שבו מדווחת נת"מ על ירידה ברמת דמי השכירות הממוצעים הוא אזור חיפה והצפון - ירידה של 2.14%. זאת למרות דיווח שלה על זינוק של 9.87% ברמות האכלוס בשוק המשרדים באזור זה. המחיר הממוצע בחיפה למ"ר של משרדים נותר נמוך מאוד לעומת המחירים במרכז הארץ - 46 שקל למ"ר. נתון זה כולל גם את אזורי התעסוקה של שוק הההייטק, כמו מתחם מת"מ צפונית לחיפה ובמרכז העיר.
בנת"מ מעריכים כי ביקושים עולים בחיפה לשטחי משרדים גדולים עשויים להעיד על המשך מגמת התחזקות של השוק. בחברה מצפים "לעליית מחירים באזור העיר התחתית בחיפה ובקריית הממשלה, עקב מחסור בשטחים איכותיים והשקעה גדולה בתשתיות, ושיפור הנגישות לאזורים אלו".
סגל מוסיף: "עיקר ירידת המחירים המדווחת בצפון נרשמה בנשר עקב היצע עודף של משרדים, לאור בנייה חדשה ועזיבה של חברות הייטק שנסגרו באזור התעסוקה ביישוב". הוא ממליץ לעקוב אחרי בנייה חדשה בעיר התחתית של חיפה, בצומת הצ'ק פוסט וביקנעם, שבה נבנים פרויקטים גדולים של החברות מבני תעשיה ודורסל.
ירושלים:
עלייה של 1% במחירים
"שוק המשרדים בירושלים שמר על חוסנו מאז ינואר, ומתאפיין בשיעורי אכלוס גבוהים ובעלייה מתונה במחירי השכירות המבוקשים", אומרים בנת"מ. שיעור האכלוס בו עמד בממוצע החצי שנתי על 82.4%, ודמי השכירות עמדו על 66.5 שקל למ"ר. תפוסה גבוהה ניכרת בהר חוצבים (82.36%), במגדל חדש המצוי בשלבי שיווק ואכלוס ראשונים. ללא נתון זה, אחוז האכלוס בירושלים היה עומד על 93.4%.
בנת"מ מעריכים כי מגמת הבנייה היזומה של שטחי משרדים בגבעת שאול ובמיוחד בהר חוצבים, יביאו לבלימה בהמשך עליית מחירי השכירות באזורים אלו, כאשר הפרויקטים יהיו מוכנים לאכלוס. "צפוי המשך בעליית מחירי שכירות במרכז העיר עקב מחסור בשטחי משרדים. נכון להיום, אין מגמה של בנייה ספקולטיבית באזור זה", אומרים בזהירות בנת"מ.
