השרים חגגו את הוזלת שוק הדיור, מתי נרגיש אותה?

ההפתעה הגדולה ביותר שנרשמה בישיבת הממשלה אתמול,שבמהלכה אושרו חלק מסעיפי פרק הדיור מתוך דו"ח ועדת טרכטנברג, היא שלא היו שם הפתעות. החגיגה שחגגו אתמול ראש הממשלה בנימין נתניהו וחבריו לממשלה, עם שלל הצהרות על "מהפכה של ממש" בשוק הבנייה למגורים, נראית כמסיבה ללא סיבה כשמציצים בנוסח ההצעה שאושרה. לקח לממשלת נתניהו כחצי שנה לאשר חלקים מההמלצות שהגישה ועדת טרכטנברג לשינוי כלכלי־חברתי בסוף ספטמבר 2011. היה ניתן לצפות כי בזמן שעבר, בכל הסעיפים יימצאו כלים לגשר בין המצב הרצוי למצב המצוי בפועל. אבל נתניהו ואנשיו העדיפו להשאיר את הביצוע לפקידים.

1. הקבלנים יחטפו קנסות כדי להוזיל דירות חדשות

פרשנות המציאות מחכה מחוץ לישיבת הממשלה ההמלצות ששרדו את הניפוי של הממשלה ייתקלו בשטח בהיעדר תקציב, במחנק אשראי ובבלבול שירלי ששון-עזר לכתבה המלאה 

מהות הסעיף: קבוצת סעיפים מרכזית שאושרה אתמול בממשלה היא זו שנועדה ללחוץ על הקבלנים שיבנו בנייני מגורים מהר ולעורר את התחרות ביניהם. ההחלטה שהתקבלה אתמול קובעת כי יוגבל היקף השטח לבנייה שתוכל לרכוש חברה בודדת במכרזי קרקעות של המדינה. היקף השטח שיוכל יזם יחיד לרכוש ייקבע בכל תוכנית בנפרד.

בתקופות של דעיכה בשוק הנדל"ן למגורים בעלי הקרקעות וקבלנים נוטים להמתין ולא לבנות פרויקטים חדשים. ההחלטות בעניין זה נובעות לרוב מההערכה שהמחירים יעלו בהמשך, ואז יוכל בעל הקרקע־יזם־קבלן לגזור עליה רווח גבוה יותר. על פי ההחלטה שאושרה אתמול, יוטל היטל עיכוב בנייה על קרקעות שהתוכניות לבנייה עליהן אושרו - מדובר רק בבעלי קרקע שעוסקים בבנייה, והקרקע שבה מדובר תהיה קרקע שעליה יוקמו שמונה דירות או יותר.

קבלנים או יזמים שבבעלותם שטחים יידרשו לפעול לקבל היתר בנייה במקום בתוך שנה. הקנסות יגיעו עד להיקף של 10% ממחיר המכירה של הדירות שאמורות לקום במקום. הקנס יוטל בהדרגה - מי שיחזיק בשטח ללא היתר 90 יום ישלם 4% משווי הדירות, לאחר 180 יום יזנק הקנס ל־8% משווי הדירות, והמדרגה הבאה תהיה 10% מהיום ה־181 ואילך.

התוצאה: הגבלת זכייה במכרזים היא סעיף חיובי ויש להעריך כי הוא אכן יחזק את התחרות. עם זאת, מכרזים רבים עלולים להיכשל, בעיקר במקומות לא אטרקטיביים שבהם רק חברות גדולות מוכנות להמר על הקרקע.

הסעיף השני עלול ליצור פגיעה בקבלנים חלשים שמתקשים כיום למצוא מימון לפרויקטים ולכן אין להם כדאיות לפעול להוצאת היתר. מעבר לכך, העובדה שקבלנים מתקשים למצוא מימון עלולה לגרום לכך שלמרות הוצאת היתרים, הפרויקטים ייתקעו זמן רב עד לביצוע בפועל.

2. בעלי דירות רפאים ישלמו ארנונה גבוהה יותר כדי לעודד את השכרתן

מהות הסעיף: ארנונה היא סוג של מס המוטל על כל בעל נכס על פי אופי השימוש בו (עסקים, עמותה, מגורים). למרות זאת, החלטה יוצאת דופן של הממשלה במסגרת אישור המלצות ועדת טרכטנברג תאפשר לראשונה ליצור קנס באמצעות ארנונה. הכוונה היא להעלות את הארנונה לבעלי דירות שעומדות ריקות רוב השנה - דירות רפאים, שכמותן ניתן למצוא במספרים גדולים בשכונות היוקרה בכל רחבי הארץ. בדרך כלל מדובר בדירות שרכשו תושבי חוץ יהודים שמגיעים לארץ בעיקר בחגים ולעתים גם בתקופת הקיץ. ההחלטה תייצר סיווג חדש של ארנונה שתהיה בתוקף על כל דירה שבה לא גרים שישה חודשים מכל שנה.

על פי הנתונים שהוצגו לשרים, מספר הדירות שזוהו ככאלה עומד על כ־23 אלף יחידות דיור. תל אביב היא המובילה בתחום זה, עם 4,746 דירות שריקות שישה חודשים בכל שנה לפחות.

התוצאה: 23 אלף דירות שיישארו ריקות. מדובר בדירות בבעלות אנשים אמידים, שתוספת של 1,000 שקל לארנונה בשנה לא באמת תגרום להם למכור או להשכיר את הדירות.

3. המדינה תתחייב לבנות דירות לערבים. כמו שהתחייבה בעבר

מהות הסעיף: הכנת תוכנית לבנייה במגזר הערבי.

פרק חשוב שאושר אתמול קובע כי המדינה תתחייב לקדם בנייה ביישובים שבהם גרים בני מיעוטים - ערבים, דרוזים וצ'רקסים. במגזרים אלו, אומרים בממשלה, קיים כיום מחסור של קרקע לבנייה של כ־5,000 יחידות דיור. למעשה מדובר בהרחבת תוכנית קיימת מ־2010 על ידי הממשלה, שאמורה לקדם פיתוח סביבתי ובנייה ב־13 יישובים שנחשבו עד כה כפיילוט. מדובר ביישובים כמו נצרת, שפרעם, ערבה, סח'נין, דליית אל־כרמל ועוד. כעת תורחב התוכנית לכל יישובי המגזר.

התוצאה: התהליך של עליית המחסור בשטח לבנייה צמודת קרקע במגזר זה ותהליך חברתי שכבר חל בו, עשויים לחבור לתמיכת הממשלה ולייצר שינוי אמיתי בשטח. התוכנית מ־2010 יצרה בינתיים דיבורים עם קבלנים בשלושה יישובים במגזר.

4. המדינה מאיצה בעצמה לשווק יותר קרקעות לבנייה חדשה. כמו שהאיצה בעבר

עושים סדר מרוב רפורמות בשוק הנדל"ן לא רואים את הדירות באופק שלוש רפורמות קורמות עור וגידם בימים אלו, ומבטיחות לעשות שינוי מרחיק לכת בשוק הנדל"ן בישראל. מרפורמת המרפסת דרך הווד"לים ועד המחיר למשתכן ודיור בר השגה - כל התוכניות שאמורות להקל על האזרח בדרך לדירה המיוחלת שירלי ששון-עזר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

מהות הסעיף: לשווק קרקעות חדשות ל־187 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ בתוך תקופה של חמש שנים. המטרה היא להאיץ בממשלה ובמשרד השיכון לשווק כמות גדולה יותר של קרקע, ובכך לסייע לפתרון מצוקת הדיור ולהורדת מחירי הדירות. ההחלטה כוללת את שיווקן של קרקעות המיועדות לכ־40 אלף יחידות לדיור בר־השגה (20%) להשכרה ארוכת טווח, ודירות קטנות למכירה. כמו כן נקבע כי לפחות 60% מהדירות ישווקו באזורי הביקוש.

למעשה, מדובר בהחלטת המשך להחלטות עבר שהתקבלו במאי 2009 וביולי 2010, אשר ביקשו להאיץ את קצב שיווק הקרקעות לבנייה לשוק.

התוצאה: שר השיכון אריאל אטיאס הגדיר את ההחלטה כחשובה כיוון שהיא מייצרת מסגרת שיווקית לשנים הקרובות, אך אמר כי אינה מחדשת כלל את המדיניות הקיימת מאז כניסתו לתפקיד, של הגדלת היצע הקרקעות המשווקות. לכן, על פי הערכות, סעיף זה לא יביא לשינוי מהותי, אלא רק יסייע לסכם מדי שנה האם הצליחו לעמוד ביעד של שיווק 40 אלף יחידות דיור. כמו כן, בשלב זה אין חלוקה ברורה של אופן חלוקת קידום שיווקן של אותן קרקעות.

5. תוספת תקציב קטנה לבעיה הגדולה של הדיור ציבורי

מהות הסעיף: הגדלת הסיוע הממשלתי בתחום הדיור ושמירת מלאי פתרונות דיור ציבורי לזכאים. הגדלת הסיוע בשכר הדירה שמעניק משרד השיכון לזכאים.

התקציב מתוכנן לעמוד על 160 מיליון שקל, מתוכם 40 מיליון שקל יוקצו להגדלת הסיוע לקשישים. תקציב זה נולד כדי לספק מענה לאותן 2,500 משפחות הממתינות לדיור ציבורי ומחזיקות בזכאות, אך בשל המחסור בדירות נאלצות לשכור על חשבונן תוך קבלת סיוע זעום שעומד על כ־800 שקל לחודש. כעת צפוי הסיוע לאותן המשפחות לגדול עד לסכום של כ־3,000 שקל לחודש. במקור כלל פרק זה החלטה על כך שמשפחה שתזכה לסיוע מוגדל תיאלץ "לנשור" מרשימת ההמתנה לדיור ציבורי, אך בעקבות התעקשותו של שר השיכון סעיף זה ירד. לסיוע מוגדל זה יהיה זכאי רק מי שעובד במשרה מלאה, קרי ממצה את כושר ההשתכרות שלו.

נוסף לכך, בשלוש השנים הקרובות יינתן מענק להקמת 1,000 יחידות דיור בשנה באמצעות הרשויות המקומיות. המענק נקבע על 110 אלף שקל לדירה בתקציב כולל של 110 מיליון שקל. לוועדת ההיגוי שנבחרה לטפל בנושא זה תהיה הסמכות להעביר מימון להקמתן של עד 250 יחידות דיור לקשישים בבעלות המדינה והסוכנות היהודית. כמו כן, 28.8 מיליון שקל מתוך תקציב המשרד לקליטת עלייה יוענקו כסיוע בשכר דירה של עד 1,250 שקל לחודש למשפחות עולים, וכן 7 מיליון שקל יוקצו עבור רכישת דירות לנכים עולים.

התוצאה: המהלך להגדלת הסיוע למשפחות הממתינות לדיור הציבורי הוא חיובי, שכן ברור לכל כי כיום לא ניתן לשכור דירה בסכום של עד 1,000 שקל לחודש. עם זאת, המהלך אינו פותר את בעיית הדיור הציבורי ההולך ונעלם.

בקואליציה לדיור בר־השגה טוענים כי הסכום אינו תחליף לדיור ציבורי, ולחלק לא מבוטל מאותן משפחות יש קושי אמיתי בשכירת דירה בשל חוסר יכולתן לספק ערבונות. עוד הם מציינים כי התקציב להגדלת הסיוע בשכר הדירה מהווה רק תוספת של 15% לתקציב שנשחק בעשרות אחוזים מאז 2003. משרד השיכון דרש סכום של פי 2.5 ממה שמאשרת הממשלה.