איך אפשר למכור נכס בתל אביב ולהפסיד
בעידן של עליות מחירים בשוק הנדל"ן מתברר שחברת הבנייה א.לוי הצליחה למכור בניין ברחוב הרצל בדרום תל אביב בהפסד של כמעט 11 מיליון שקל
חברת א.לוי הצליחה לעשות את הלא־ייאמן: למכור נכס בהפסד בעיר המגלמת את הביקושים הגואים – תל אביב. השבוע מכרה החברה קרקע במתחם המיועד להפוך לבניין מגורים של כ־65 דירות ברחוב הרצל בדרום תל אביב תמורת 19.2 מיליון שקל.
- "המחירים ימשיכו לעלות אם המדינה לא תשחרר קרקעות"
- מחירי הדירות עולים, ועוד לא רואים שינוי באופק
- השמים הם הגבול: כך ייראו גורדי השחקים הגבוהים בעולם
הבניין ליד תחנת הדלק סונול ברחוב הרצל 138 תל אביב צילום: תומי הרפז מכירת המתחם, כולל מגרש בשטח של 1.25 דונמים ברחוב הרצל 138 בתל אביב, גרמה להרמת גבה בקרב פעילים בשוק הנדל"ן ביממה האחרונה, שכן רק לפני תשעה חודשים הוערך המתחם על ידי השמאית מטי לשם בלא פחות מ־27.2 מיליון שקל. למעשה, כבר ב־2009 הוערך השווי על פי שמאים ששכרה א.לוי ב־24.6 מיליון שקל - הגבוה מסכום המכירה.
הזמן דוחק
המחיר שבו נמכר הנכס השבוע, הנמוך בכ־29% מהשווי שבו הוערך הנכס בסוף השנה שעברה, נראה כתוצאה של הלחץ שבו נמצאת החברה. התמריץ העיקרי ככל הנראה למימוש הנכס בתזמון הנוכחי הוא לאו דווקא ההזדמנות, אלא הצורך במזומנים. לחברה חובות למחזיקי אג"ח בלבד (לא כולל לבנקים) בהיקף של 180 מיליון שקל, שמתוכם היא צריכה לשלם כ־37 מיליון שקל (קרן וריבית) עד סוף השנה, כשלחברה היה בסוף מרץ בקופה (סולו) כ־19 מיליון שקל במזומן ובני"ע בלבד. בעקבות זאת, התשואות על איגרות החוב שלה, המשקפות את החשש שהחברה לא תעמוד בתשלומים בזמן, הגיעו כיום מ־48% באג"ח הארוכות ועד ל־92% (!) באג"ח הקצרות.
בדיקת "כלכליסט" מול החברה מעלה כי העסקה מותירה שאלה פתוחה לגבי הרווח האמיתי שהיא תרשום ממנה. את הפער מהערכת השווי הסבירה המשנה למנכ"ל א.לוי מיכל גור: "העסקה מורכבת יותר מאותן מארבע שורות שפרסמנו בדיווח לבורסה". בשיחה התברר כי בנכס נכללו חלקים שלא באו לידי ביטוי במכירה, ובראשם הזכות להפעלת תחנת דלק שפועלת במקום ושלפי הערכת השמאי האחרונה, שווייה במיקום זה הוערך ב־4.32 מיליון שקל, אך עשוי להיות שונה בכל מיקום אחר.
כמה שווה תחנה?
לדבר גור, "יש לנו זכות להעתיק את תחנת הדלק למקום אחר בתל אביב, ויש לזה ערך כלכלי שיכול לבוא לידי ביטוי בעתיד". היא אף מודה: "לא יכולתי לתמחר את זה כפי שזה תומחר בהערכת השווי. במכירה אנחנו רק התחייבנו להעתיק את תחנת הדלק, ואנחנו ממשיכים להיות בעלי הזכות להפעיל את התחנה".
כך למעשה, מתגלה הסיכון המלא במכירת הנכס שיכול לשמש כסמל לאופן שבו מתנהלות עסקאות נדל"ן בתקופות קשות. השמאית מטי לשם, שביצעה את הערכת השווי האחרונה לנכס בשנה שעברה, אמרה בשיחה עם "כלכליסט": "הערכת השווי לא מאפשרת לקבוע את ערכה של תחנת הדלק ברגע שהיא משנה מיקום".
השווי נקבע לפי תזרים המזומנים העתידי מהתחנה, לכן ההערכה תלויה במיקום התחנה, בתנועת הרכבים באזור ובמוקדי משיכה שונים אחרים בסביבה. אלה נושאים שיתבררו רק אם תמצא א.לוי מקום חדש לתחנה.
כששאלנו מדוע לא דיווחה החברה שהעסקה לא כוללת את שווי התחנה שפעילותה תעבור מהמתחם, ותישאר בידי א.לוי, השיבה גור: "כרגע מתנהלים כל מיני מגעים בקשר לתחנה, עם החברה שבבעלותה התחנה (סונול - א"ג) וגופים אחרים. לא נכנסנו לפירוט והרחבה בנושא זה, ולכן ההודעה שלנו ממצה את מה שיכולנו לפרט בנושא זה".
בתשובה לשאלה אם תשלום האג"ח המתקרב האיץ את המגעים למכירה, אמרה גור כי "מגעים אלה נמשכים כבר כמה חודשים. בוודאי שלנגד עינינו תמיד עומד הרצון לעמוד בהתחייבויות כלפי מחזיקי האג"ח, אבל אין מבחינתנו התפשרות על המחיר. זה מחיר ראוי, וזה מחיר שבו נוהלו משאים ומתנים על הנכס בעבר, ואפילו בפחות. לכן זה מחיר שמספק אותנו".
לאחר עסקה שבוצעה באופן חלקי כזה, קשה לדעת אם בסופו של יום הרווח של החברה יתקרב להערכת השמאי. גור מודה ש"קשה מאוד להעריך היום. זה תלוי בהרבה נעלמים".
