ככה נראה דיור בר-השגה: פיתרון מצוקת הדיור בידי הממשלה

לפני חודש דיווחה חברת הבנייה אשדר לבורסה על זכייה במכרז מחיר למשתכן של משרד השיכון לבניית 72 דירות בביתר עילית לאוכלוסייה החרדית. שיטת המכרזים מחיר למשתכן מחייבת את היזם לקבוע מראש מחיר קבוע ונמוך לדירה בתמורה להנחה משמעותית מהמדינה על מחיר הקרקע.

אשדר התחייבה שמחצית מהדירות יימכרו ב־4,885 שקל למ"ר לא כולל מע"מ. כלומר, פחות מחצי מיליון שקל לדירה של 85 מ"ר, מחיר הנמוך בכ־30%–40% ממחירה של דירה חדשה מקבילה בעיר.

מה יקרה אם המדינה תשחרר קרקעות כמעט בחינם?

המכרז בביתר עילית הוא לא סיפור על הטבות לחרדים, ולא מסתתרת מאחוריו שום אמירה ביחס להעדפותיו של שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס את האוכלוסייה שהוא מייצג. זה לא סיפור שנועד להלל שיטת מכרזים כזו או אחרת, ואפילו לא אנקדוטה שמטרתה ללמד איך ככל שמתרחקים מאזורי ביקוש ניתן להשיג דירה זולה יותר. המכרז בביתר עילית הוא פשוט דוגמה שיכולה ללמד עד כמה רכיב הקרקע משמעותי במחיר דירה חדשה, ומה יכול לקרות למחירי הדירות כאשר המדינה מחליטה להעביר קרקע לקבלנים בחינם או כמעט בחינם.

בנייה בבאר שבע. ההחלטה להוריד את מחירי הקרקעות תגרור אחריה ירידות מחירים בכל השוק. זו החלטה כמעט מתבקשת פוליטית עם צלילי הבחירות שברקע צילום: חיים הורנשטיין

עכשיו דמיינו לעצמכם מה יכול היה לקרות למחירי הדיור לו המדינה היתה משווקת קרקעות במחירים נמוכים גם באזורי הביקוש, שבהם רכיב הקרקע יכול אף להוות כמחצית ממחיר דירה. דמיינו לעצמכם דירת 4 חדרים בתל אביב במיליון שקל, דירה מקבילה בחיפה ב־700 אלף שקל, או דירה דומה בירושלים ב־800–900 אלף שקל. ככה באמת נראה דיור בר־השגה.

כל עוד המדינה גוזרת קופון על מחיר הקרקע לא נראה הוזלה בדיור

בשבועות הקרובים נטפל מעל הבימה הזו, ולא בפעם הראשונה, במחירי הדירות הגבוהים. הפעם "כלכליסט" מתמקד בפתרונות למחירי הדירות המאמירים מצד ההיצע - זמינות הקרקעות.

רכיב הקרקע הוא המרכיב המשמעותי ביותר במחירה של כל דירה (30%-50% בהתאם לקרבה הגיאוגרפית לאזורי ביקוש), משמעותי יותר מעלויות הבנייה, משיעור המיסוי ומהרווח של היזם. הוזלה של רכיב עלות הקרקע תגרור באופן מיידי ירידה דרמטית במחירי הדירות, ושינוי אופן התמחור נמצא במרחק החלטת מדיניות ממשלתית אחת. החלטה אמיצה אמנם, אבל החלטה אחת. כאשר 93% מהקרקעות בידי המדינה, הגמישות אבל גם האחריות למחירי הדיור מצויה בידי הממשלה.

ההחלטה הזו משמעותית, כי אם תיעשה בהיקפים גדולים בפריסה ארצית היא תגרור אחריה ירידות מחירים בכל השוק. זו החלטה שבאמת יכולה להיעשות ברגע, ועם צלילי הבחירות שברקע היא גם כמעט מתבקשת פוליטית.

הדירות שמחכות למדינה פה טמונה ההזדמנות להורדת מחירי הדירות המדינה מחזיקה ברוב המוחלט של הקרקעות והיא יכולה להחליט למסור אותן במחירים מוזלים כדי לעצור את הזינוק במחירי הדירות. "כלכליסט" חושף לראשונה את הרשימה המלאה של הקרקעות שהמדינה יכולה לשווק ליזמים כבר עכשיו שי פאוזנר, 48 תגובות לכתבה המלאה 

"כלכליסט" מעלה לסדר היום פתרון דו־שלבי - שחרור קרקעות מסיבי יותר ובמחירים נמוכים, אפסיים או כמעט אפסיים, על ידי המדינה. קובעי המדיניות כבר החלו לטפל בהזרמת קרקעות לבנייה אל השוק, אך כפי שיוכיחו העמודים הבאים מדובר בטיפה בים. בישראל אושרו לבנייה בשנתיים וחצי האחרונות יותר מ־40 אלף דירות, אך רק מחציתן מיועדות כרגע לשיווק. לאן נעלמה המחצית השנייה? קשה לומר.

גם בעולם אידיאלי שבו היתה הצפה המונית של קרקעות, כל עוד המדינה מבקשת לגזור קופון משמעותי על מחיר הקרקע לא נראה הורדה דרמטית של מחירי הדירות.

בהונג קונג כבר עשו זאת בהצלחה

להורדת מחירי הקרקעות יש מחיר כספי - ויתור על הכנסות פוטנציאליות של מיליארדי שקלים בשנה לתקציב המדינה (כ־3 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2012). במצב של גירעון בתקציב לא מדובר בהחלטה פשוטה. מצד שני, 6 או אפילו 7 מיליארד שקל בשנה הם סכום הניתן לגישור במונחי מדינה. יהיה זה בלתי מופרך להניח שהציבור אפילו יסכים להעלאות מסים, למשל בדמות אחוז במע"מ או במס הכנסה, תמורת האפשרות לקבל דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים. הנחה שעבור רבים כל כך באוכלוסייה יכולה ליצור שינוי מוחלט באורח החיים, כזה שיאפשר להם להפוך לבעלים של דירה.

בנוסף, מאחר שהמדינה ממילא לא מוציאה לשיווק את מלוא מלאי הקרקעות שעומד לרשותה, ואפילו לא את זה שכבר מוכן לשיווק, ניתן להבין שאילו אינם שיקולי מקסום ההכנסות מקרקעות שמנחים אותה בעת קביעת המדיניות בשוק הנדל"ן. יתרה מכך, שיווק ובנייה אגרסיביים יותר של קרקעות מוזלות אולי יורידו את הכנסות המדינה מקרקעות, אבל יגדילו את הכנסותיה ממסים וממע"מ. כך שבשורה התחתונה מדובר בהפסד הכנסות פוטנציאלי תחום, מידתי ובר־ביצוע בידי ממשלה אמיצה שרוצה לאפשר שינוי ממשי בחייהם של רבים כל כך.

לפתרון שיוצע כאן יש גם תקדימים. בהונג קונג ובסינגפור הצליחו להוריד את מחירי הדירות באמצעות מדיניות דומה של מתן קרקעות במחירים נמוכים. גם בישראל ניתנו בעבר קרקעות בחינם בעיקר לאוכלוסיות ייעודיות כמו יוצאי צבא, וגם כיום ניתנות במשורה קרקעות במחירים נמוכים, בדרך כלל באזורי הפריפריה. אך לא די בפתרון נקודתי.

אפילו התחזיות השמרניות מבשרות על התייקרות הדיור

הגם שחוסר היכולת לרכוש דירה מעסיק תושבים רבים זה כמה שנים, הקיץ, לאחר הפוגה קלה, הרוכשים שבו להתנפל על שוק הנדל"ן, ומחירי הדירות בחתך ארצי חזרו לעלות. עם משכנתאות בהיקף שיא של 5 מיליארד שקל ביולי האחרון והיקף גדול מכך גם באוגוסט, אפילו התחזיות השמרניות מבשרות על תקופה לוהטת נוספת במחירי הדיור בישראל. כך עוד יותר זוגות צעירים יתקשו לרכוש דירה, בוודאי כאלו שאין להם עזרה מבית, ובוודאי אם בנק ישראל יטיל (כמתבקש) עוד הגבלות על שוק המשכנתאות.

"כלכליסט" יעסוק בפתרונות האפשריים מצד ההיצע, ונתמקד בהצעה שלנו לסדר היום - שחרור קרקעות עכשיו ובמחירים נמוכים. נבחן מהם הצעדים שנמצאו אפקטיביים במדינות אחרות, איפה בישראל בכל זאת מוכנים לתת קרקעות בחינם ובעיקר למי, מדוע בעבר המדינה בכל זאת היתה מוכנה ללכת לפתרון כזה בהיקפים משמעותיים יותר, וגם מה דעתם של מומחים על הטיפול הרצוי בצד ההיצע של הקרקעות.

ההצעה איננה אידיאלית ודורשת שורה של צעדים משלימים, כמו קביעת מדיניות ביחס לזהות הרוכשים שיוכלו לרכוש דירות מוזלות, ענישת קבלנים שלא יבנו בדחיפות על הקרקעות, וקביעת מדיניות תמחור לקרקעות שתבטיח כי מרב ההטבה תגולגל לרוכש.

גם בהיבט של אובדן ההכנסות הפוטנציאלי לקופת המדינה הפתרון שיוצע אינו אידיאלי. אך מתקרבת השעה שבה מדינת ישראל תצטרך להכריע אם מדיניות ניהול הקרקעות שלה אמורה לאפשר לכלל תושביה חיים שפויים יותר, או שמא מדובר אחרי הכל בעוד אמצעי למימון הגירעון בתקציב המדינה.