ההסכם הקואליציוני החמיץ את ההזדמנות לטפל בהיצע

השבעת הממשלה אתמול, לאחר סבב ארוך ומייגע של מגעים קואליציוניים והסכמים בנושאי הליבה שעמדו על סדר היום הציבורי במהלך מערכת הבחירות האחרונה, נתנה את האות לשר הבינוי והשיכון החדש אורי אריאל להתחיל לפעול. אלא שביום שאחרי, עיון מדוקדק בהסכם הקואליציוני שנחתם בין סיעת הבית היהודי לליכוד בנושא הדיור מגלה לא מעט בעיות ותהיות.

לפחות לפי גורמים בכירים במשרד הבינוי והשיכון היוצא, למרות הכוונות הטובות הוכנסו להסכם הרבה סעיפים כלליים שכוללים חזרה על טעויות של עבר והיעדר פתרונות שורש עמוקים לבעיות הקיימות - החל מתחום האשראי, דרך הריבית הנמוכה ועד החסמים הכי בסיסיים שמציבים משרדי הממשלה השונים והרשויות המקומיות. "יש שם המון סיסמאות ממוחזרות של דברים שהתחילו בתקופתנו, ויש דברים מאוד חשובים שצריך לעשות שלא רשומים שם", טוען גורם בכיר במשרד הבינוי והשיכון היוצא.

התוכניות לא יתממשו בלי תמיכה מלאה מרה"מ

הבעיה המרכזית שההסכם הקואליציוני החדש לא מביא בחשבון היא תלות המהלכים השונים בשוק הדיור במשרדי הממשלה השונים והרשויות המקומיות. על מנת להקים אלפי יחידות דיור בחטיבת קרקע צריך לעבור שורה של גורמים ומשרדים, שלכל אחד מהם סדר עדיפות משלו.

שר הבינוי והשיכון החדש, אורי אריאל צילום: אלכס קולומויסקי

כך לדוגמה, אחת מגולות הכותרת של הקדנציה של שר השיכון היוצא אריאל אטיאס היתה שיווקן של 5,000 יחידות דיור בראש העין לפני כשנה. אף שהקבלן הזוכה לפרויקט נבחר כבר מזמן, היחידות עדיין לא החלו להיבנות כיוון שמשרד התחבורה לא היקצה 300 מיליון שקל שדרושים לבניית התשתיות שלו.

באופן דומה, אחת ההבטחות הנדל"ניות שמייצרות ציפייה רבה היא הקמת אלפי יחידות דיור להשכרה בבניינים שיוקמו לאחר פינוי בסיסי צה"ל במחנה תל השומר. מה שהמבטיחים שוכחים היא העובדה שבמקום אין תב"ע בתוקף, המחנה טרם פונה וצריך לעשות טיהור של הקרקע - תהליכים שכל אחד מהם ייקח כמה שנים טובות. אך מעבר לכך, הצלחתו של פרויקט כזה תלויה גם בשר התחבורה שצריך להפנות לפחות כמה מאות אלפי שקלים ממשרדו לבניית כבישים עבור הפרויקט - נושא שסביר להניח שאינו בראש סדר העדיפויות של משרדו.

ועדת החסמים אמורה לסייע בשחרור תוכניות שנתקעות לאחר שכבר קיבלו תוקף וכוחו של העומד בראשה משמעותי, על כן על ראש הממשלה לאייש את התפקיד. כך לדוגמה, גורמים בכירים במשרד הבינוי והשיכון היוצא מספרים כי בתקופת ראש הממשלה יצחק רבין הוא ישב בראש הוועדה ונהג באופן אישי לשבת פעם בשבוע ולטפל בחסמים שהשרים היו מגישים לו. בממשלה החדשה, אם כן, יהיה שר בינוי ושיכון מהבית היהודי ושר אוצר מיש עתיד שהוא גם ראש הוועדה לדיור, אבל שניהם עדיין יהיו תלויים במשקל שיוכל להפעיל ראש ועדת החסמים בדרך להגשמת פרויקטים נדל"ניים מתוכננים.

שני פרויקטים שמושפעים מכך, למשל, הם "חריש החילונית" שאמורה לקום בקריית גת עם 7,000 יחידות דיור, ו"חריש החילונית בצפון" שאמורה לקום באזור הקריות שמצפון לחיפה עם 4,500 יחידות דיור. היחידות בקריית גת יצטרכו לחכות כשנה וחצי עד שיקבלו תוקף ועוד שנה־שנתיים עד שהאזור יפותח - כלומר, הדירה הראשונה שתתחיל להיבנות שם במקרה הטוב תהיה בסוף הקדנציה של הממשלה הנוכחית. באופן דומה, בקרקע המתוכננת בצפון עדיין לא נפתרו חסמים תשתיתיים שונים כמו קווי מתח חשמלי שיש להקים ותשתיות ביוב ומים שיש לשדרג - תהליכים שדורשים תקציבים גבוהים בתקופת קיצוצים ועשויים לקחת זמן רב ללא מעקב צמוד של ראש ועדת החסמים.

במשרד הבינוי והשיכון היוצא, שם כבר מכירים מקרוב את התהליכים האמורים, טוענים כי "הכל סיסמאות" ומוסיפים: "זורקים מספרים שבסוף מייצרים תקווה, אבל אין לה מהות".

לא מתייחסים לבעיות האשראי והריבית

בהסכמים הקואליציוניים חסרה התייחסות ללא מעט בעיות בוערות בשוק הדיור, כמו למשל הצורך לטפל בנושא האשראי. לפי נתוני הלמ"ס, היקף יחידות הדיור ששווקו במהלך הקדנציה של הממשלה הקודמת היה הגבוה ביותר מאז תקופת העלייה מברה"מ. אלא שבפועל בשטח יש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ב־2012 וב־2013 והדבר ככל הנראה קורה בגלל אותה בעיית אשראי אשר מונעת מהקבלנים לבנות יחידות דיור חדשות.

שרשרת האספקה של בניית דירה מתחילה בתכנון וממשיכה בשיווק הקרקע ובהבאת מימון ופועלים. קרקעות אמנם שווקו, אבל אין פועלים ואין כסף. כיוון שמדובר בשוק פרטי, כל עוד הבנייה לא משתלמת הדירות לא נבנות.

המדינה לא נותנת ליזמים ערבויות למקרה שלא יצליחו להשכיר דירות, ולכן היזמים מעדיפים להשקיע בנדל"ן מניב ובקניונים ולא בדיור להשכרה אשר מצריך התעסקות עם הרבה קליינטים קטנים. "המדינה צריכה להכניס עוד את היד לכיס", אומר בכיר במשרד הבינוי והשיכון היוצא. "היא צריכה לוותר על הרבה הכנסות כפיצוי ולתת התחייבות ליזמים, כמו שעשו בכביש 6. לכן זה יהיה רק באזורי הביקוש".

שר הבינוי והשיכון היוצא אריאל אטיאס. לא קבע את קריטריון ותק הנישואים בדיור הציבורי צילום: אוראל כהן

במשרד היוצא מוסיפים עוד כי "כשיאיר לפיד אמר במערכת הבחירות שצריך לבנות 150 אלף דירות להשכרה הוא התלהב. אין לנו קרקע ל־150 אלף יחידות דיור באזור הביקוש, אין לנו אפילו 20 אלף. באזורים שלא נמצאים באזור הביקוש רק המדינה יכולה לבנות בעצמה, והיא לא תעשה זאת כי קרקע בחינם לא הולכת שלא באזורי הביקוש. בתקופת קיצוצים המדינה לא תכניס את היד לכיס".

גם הריבית הנמוכה, העומדת היום על 1.75%, לא זוכה להתייחסות בהסכמים הקואליציוניים. על מנת למנוע מהמחירים לעלות בתקופה של ריבית נמוכה צריך להגדיל משמעותית את היצע הדירות - דבר שכאמור לא מתאפשר כל עוד לא נותנים יותר אשראי לקבלנים.

הדיור הציבורי לא באמת משפיע על השוק

נושא בוער שכן זוכה להתייחסות בהסכמים הקואליציוניים הוא הקריטריונים לדיור הציבורי. כזכור, כיום קיים קריטריון שנוי במחלוקת של ותק נישואים לקבלת דיור ציבורי אשר לטענת המתנגדים נועד לתת עדיפות לזוגות מהמגזר החרדי אשר מתחתנים בגיל צעיר יותר מהזוגות החילונים. הקריטריון מניח שזוג הנשוי מספר שנים ולא מחזיק בדירה, לדוגמא, זקוק לאחת יותר מזוג שנשוי רק שנה אחת. לפי ההסכם, ישונה הקריטריון הזה ויוחלף בקריטריון כושר ההשתכרות לפיו על שני בני הזוג לעבוד על מנת להיות זכאים לדיור הציבורי.

למרות הכותרות שהנושא מושך, הוא לא באמת משפיע על שוק הדיור באופן משמעותי. נושא המחיר למשתכן נוגע לכ־4,000 יחידות דיור בלבד, נתח קטן מאד מהשוק.

לאור ההאשמות כי הקריטריון הנוכחי נקבע על ידי שר הבינוי והשיכון היוצא אריאל אטיאס על מנת להקנות למגזר החרדי אותו הוא מייצג העדפות, טוענים במשרד בתגובה שלא כך הדבר. "באופן ספציפי הקריטריון הזה הוא לא רלבנטי. היו שיווקים בראש העין, ביקנעם וביבנה, אבל חרדים לא יעברו לגור שם כי מדובר בשכונות חדשות ובבנייה לגובה וחרדים לא משתמשים במעלית שבת", אומר גורם בכיר במשרד היוצא.

"ותק שנות נישואים זה לא אריאל אטיאס קבע. קבע את זה יו"ר ועדת גדיש, שהיה מנהל אגף התקציבים בעבר. התעקשנו על כושר השתכרות לא בגלל החרדים אלא בגלל החלשים. מי שיסבול מהקריטריון החדש הזה זה מי שמפוטר. עכשיו מפטרים במדינה 170 מאבטחים והם לא יעמדו בכושר השתכרות. זה הסיפור".