"אם מחירי הדירות יירדו ב־60%, נשאל מי מחלק מרק ולא מי פורע הלוואות"

תמהיל המשכנתאות שהעניק מזרחי טפחות ב־2012 הגביר את הסיכון בתיק ההלוואות לדיור של הבנק, כך עולה מהדו"חות הכספיים שפרסם אתמול הבנק בניהולו של אלי יונס. לצד התגברות התחרות, צעדי הרגולציה והתמורות שעבר שוק הנדל"ן המשיך מזרחי טפחות להוביל את שוק המשכנתאות עם נתח שוק ממוצע של 34.7% ב־2012. העובדה שהבנק מוביל באופן עקבי את שוק המשכנתאות הופכת אותו למעשה לבנצ'מארק בשוק המשכנתאות המקומי. כך שלא מן הנמנע שהעלייה בסיכון בענף - כפי שעולה מדו"חות הבנק - עשויה ללמד על המגמה במערכת הבנקאית כולה.

במהלך 2012 העניק מזרחי טפחות משכנתאות בהיקף של כ־17.3 מיליארד שקל, צמיחה של 5.5% לעומת היקף המשכנתאות שהעניק ב־2011. העלייה הנאה בהיקף האשראי לדיור על רקע התגברות הביקושים לדירות והעלייה במחירי הנדל"ן תרמו בין היתר לצמיחה של 7.8% בהיקף האשראי לציבור אשתקד לכ־129 מיליארד שקל.

אלי יונס צילום: אוראל כהן

סיכוני הפריים בעלייה

אולם לצד התרומה של פעילות המשכנתאות לביצועי הבנק, נראה כי תמהיל המשכנתאות שהעניק הבנק ברבעונים האחרונים הגביר את הסיכון של הבנק.

מתוך הדו"חות עולה כי שיעור החזר המשכנתא מההכנסה הקבועה של לקוחות הבנק עלה בהדרגה בשנים האחרונות - מגמה שנמשכה גם ב־2012. בזמן ששיעור המימון בהלוואה לדיור משמש למידת הביטחון של ההלוואה, ללא קשר למאפייני הלווה עצמו. בעת אישור משכנתא מחייב הבנק את הלווה להציג יכולת לעמוד בפירעונות השוטפים של ההלוואה כסדרם, בעיקר באמצעות חישוב שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הקבועה של הלווה. סביבת הריבית הנמוכה שדחפה רוכשי דירות פוטנציאליים לרכוש דירה, ובעיקר העלייה במחירי הנדל"ן, הביאה את שיעור ההחזר מההכנסה הקבועה ב־2012 ל־30.7%. לשם השוואה, ב־2010 הוציאו נוטלי משכנתאות ממזרחי טפחות כ־29% מהכנסתם הקבועה על החזר המשכנתא בלבד.

מדד נוסף לעלייה בסיכון למשכנתאות, כפי שעולה מדו"חות מזרחי טפחות ועשוי לאפיין את המערכת הבנקאית כולה, הוא שיעור ההלוואות שניטלו בריבית משתנה (על בסיס ריבית הפריים). במהלך העשור האחרון ירד שיעור ריבית הפריים, משיעור הגבוה מ־10% בשנים 2002–2003, לשיעורים של 2%–4% בשנים 2009–2012. מכאן, שעיקר הסיכון בהלוואות בריבית על בסיס פריים נובע מהלוואות שניטלו מ־2009, מתוך הנחה ששיעור ריבית הפריים צפוי לעלות ולשקף ריבית ריאלית חיובית במשק. הפיתוי בנטילת משכנתאות בריבית משתנה הביא ברבעונים האחרונים לעלייה עקבית בשיעור המשכנתאות שניטלו בריבית משתנה. אם ברבעון הרביעי של 2011 כ־19.9% מהיקף המשכנתאות שהעניק מזרחי טפחות נלקחו בריבית משתנה, ברבעון הרביעי אשתקד קפץ שיעור המשכנתאות בריבית משתנה ל־24.9% מכלל המשכנתאות שהעניק הבנק.

לצד העלייה בסיכון הריבית המשתנה והעלייה בשיעור ההחזר מההכנסה, בעקבות הצעדים שנקט הבנק לריסון הסיכון בתיק המשכנתאות לצד הגבלות רגולטוריות שהטיל בנק ישראל - באמצעות המפקח על הבנקים דודו זקן - על שיעור המימון, ירד שיעור ההלוואות שניתנו בשיעור מימון גבוה מסך תיק האשראי לדיור של הבנק. מהלכים אלו הביאו את שיעור המימון הממוצע של תיק המשכנתאות של מזרחי טפחות ל־57.8% ב־2012. לשם השוואה, ב־2010 עמד שיעור המימון הממוצע על 60.1%. שיעור המימון שעליו מדווח הבנק הוא שיעור המימון המקורי שחושב במועד אישור ההלוואה, כך שעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, כמו גם הפירעונות השוטפים של החזרי המשכנתא, הופכת מדד זה לרלבנטי פחות, שכן שיעור המימון הממוצע האפקטיבי צפוי להיות נמוך משמעותית מהנתון שעליו מדווחים הבנקים.

תיק האשראי העסקי קפא

לעומת העלייה הנאה בתיק המשכנתאות של הבנק במהלך 2012 בלט לשלילה הקיפאון בתיק האשראי העסקי של הבנק. זאת עקב ירידה בביקושים לאשראי כמו גם ניהול הסיכונים של הבנק, הרואה בפעילות הקמעונאית מנוע הצמיחה העיקרי. עובדה זו הביאה גם לירידה בהיקף האשראי שהעניקו הבנקים לקבלני דירות למגורים. לדברי מנכ"ל מזרחי טפחות אלי יונס, לא מן הנמנע שגם ברבעונים הקרובים תימשך הירידה באשראי שמעניקים הבנקים לבנייה למגורים. זאת על רקע אי־הוודאות לגבי יכולתה של הממשלה החדשה להביא לירידה במחירי הדירות. "היזמים חוששים ששינוי דרמטי במחירי הקרקעות יביא לכך שהם יתקשו למכור פרויקטים בהקמה", אומר יונס, "כל תקופה כזאת של אי־ודאות בוודאי משפיעה ויוצרת מעגל שלילי מבחינת השוק כולו. אני לא רואה את הבנקים כגורם בעייתי בענף. השאלה היא תמיד האם בפרויקט מסוים ניתן להגיע לגמר עוד לפני שיהיה חלילה משבר גדול או שלא יהיה ביקוש ליחידות הנמכרות. נדמה לי שלא שם הבעיה".

לדבריו, כדי להביא לירידה במחירי הדירות על הממשלה החדשה לקבוע מדיניות ברורה לטיפול בהיצע הדירות. "קו מדיניות ברור ויכולת לחזות נכון את רמת ההיצעים מאוד יעזרו", אומר יונס, "רמת הביקושים לדירות מאוד גבוהה גם ללא משקיעים. ואם המחירים יירדו קצת, עדיין תישמר רמת ביקושים מאוד גבוהה, כי יש ביקושים אינהרנטיים הנובעים מהגידול הטבעי באוכלוסייה במדינת ישראל".

בינתיים כאמור, הביקוש הקשיח לדירות ולמשכנתאות הביא לעלייה בסיכון של מזרחי טפחות, אולם יונס נשמע אתמול רגוע בכל הקשור לסיכון של הבנק בנוגע לירידה משמעותית במחירי הדירות ולכשל בפירעון המשכנתאות.

"גם בלי להביא בחשבון את השינוי בערך הנכסים על התיק שלנו, שיעור המימון הממוצע של תיק המשכנתאות שלנו הוא פחות מ־60%. היסוד של זה אומר שיכולת הספיגה, אם תהיה חס וחלילה האטה, היא מאוד מאוד גבוהה, ובצדק. בעיקר בגלל אופיין של המשכנתאות הישראליות שהן עם החזרה מלאה של הלווה, רמת הסיכון שם מאוד נמוכה".

במשקפיים ורודים

בשונה מהביטחון שמציג יונס במבנה תיק המשכנתאות של הבנק, המפקח על הבנקים דודו זקן טען בחודש שעבר שהסיכון בתחום המשכנתאות גבוה מזה שרואים הבנקים. לכן, דרש בנק ישראל מהבנקים להגדיל את ההון שהם מרתקים בגין משכנתאות שהם מעניקים, ובנוסף לבצע הפרשה קבוצתית בגין תיק המשכנתאות. מדו"חות מזרחי עולה כי ההשפעה של הדרישה האחרונה היא מחיקה של 179 מיליון שקל בהיקף ההפרשה הקבוצתית של הבנק בגין הלוואות לדיור.

גם לאחר שמעמתים את יונס עם קביעתו של המפקח על הבנקים, הוא מעדיף להרכיב משקפיים ורודים. "בנק ישראל מחזיק בצדק כבר תקופה ארוכה מאוד מדיניות מוניטרית מרחיבה. אחד הסממנים שלה הוא רמת הריבית הנמוכה ששולחת אנשים לשוק הנדל"ן לדירות בארץ ובכל העולם. זה תרגום די טבעי של משק בית שלא יכול לקבל תשואה הולמת על נכסיו הפיננסיים. גם כי באופן טבעי האשראי הפך יותר זול.

"המדיניות של בנק ישראל מכוונת לאזן את ההשפעה של המדיניות המוניטרית על נגזרות של שווקים אחרים. אני לא נשען רק על ניסיון העבר, הרצנו תסריטי קיצון מאוד חריגים ויוצאי דופן על התיק שלנו - עד ירידות מחירים של 40% ו־60%. לא רק אנחנו עשינו את זה, עשה את זה גם בנק ישראל ועשתה את זה גם קרן המטבע. אלו תסריטים שמשקללים הרבה היבטים מדיניים וסביבתיים, עלייה בשיעור ריבית ושיעור אבטלה גבוה. במשבר הכלכלי הגדול בארה"ב בשנות השלושים ירידת המחירים שנרשמה היא 30%. כשנגיע למצב שמחירי הדירות יירדו ב־60% נצטרך לדאוג יותר לשאלה מי מחלק מרק ברחובות מאשר מי פורע הלוואות. אם נגיע למקרה הזה, אנחנו ניפגע באופן טבעי, אבל אין בכך רמת סיכון שתסכן את ההון שלנו בדרך שמהווה גורם חרדה.

"בתחילת שנות האלפיים שיעור האבטלה כאן כבר הגיע ל־12.5%, ואז שיעור הדיפולט היה לא הרבה יותר גדול מהיום. צריך להבין שלמצב של שיעור אבטלה קיצוני מגיעים רק לאחר שהמערכות העסקיות קורסות: העסקים נסגרים, שולחים את העובדים הביתה, העובדים נקלעים למצוקה, כך שנפגעת יכולת הפירעון שלהם. אלא שאחד ההבדלים הבולטים בין עסק למשקי בית הוא שעסק שעשבים עולים בחצרו לא יקום יותר. נגמר. לעומתו, משק בית שנקלע למשבר בדרך כלל מתאושש וחוזר לשלם את חובותיו".

לשאלה האם לדעתו צעדי בנק ישראל אמורים להביא בעתיד לצינון שוק הנדל"ן אמר יונס כי "ההנחה שלי היא שהשוק לא אמור לשנות באופן דרמטי ממהלכו כרגע. הביקוש העיקרי לדירות הוא ביקוש אותנטי של תושבי ישראל, ויש בו בשוליים שתי קבוצות פעילות אחרות: תושבי חוץ, שהיא קבוצה מצומצמת יחסית ושהיא מאוד טריטוריאלית באופייה, ומשקיעים - אלה שרוכשים דירות בגלל הריבית הנמוכה של בנק ישראל.

"שינוי במדיניות המוניטרית יוציא את המשקיעים מהשוק, אבל אם המדיניות בנושא הדיור תצלח ותהיה התמתנות בעליית המחירים ואולי אפילו ירידה במחירים, תהיה הצטרפות של תושבי ישראל אחרים שירצו לרכוש דירה שהיום נמנעים מרכישתה בגלל החשש שלא יצליחו לעמוד בהוצאה הנגזרת ממהלך שכזה.

"הביקוש של תושבי ישראל הוא גדול יותר מיכולת האספקה של יחידות הדיור בענף. צריך לזכור את פרקי הזמן. גם אם הרפורמה בתכנון תצלח, עדיין מדובר בתהליך שייקח כמה שנים. לכן זה נגזר מציפיות ופחות מהחיים הריאליים".

"הכי צומח, הכי רווחי"

הרווח הנקי של מזרחי טפחות ב־2012 הסתכם ב־1.08 מיליארד שקל, עלייה של 3.1% לעומת הרווח ב־2011, כך עולה מהדו"חות הכספיים שפרסם הבנק לרבעון הרביעי של 2012 ולשנה כולה. התשואה על ההון שהשיג הבנק בניהולו של יונס עמדה ב־2012 על 13.1%. לשם השוואה, את 2011 סיכם מזרחי טפחות עם תשואה על ההון של 14.6%. הסיבה לירידה נעוצה בצמיחה של 14.9% אשתקד בהון העצמי של הבנק לכ־8.8 מיליארד שקל בסוף דצמבר האחרון.

"גם השנה כמו בשנים הקודמות אנחנו הבנק הכי צומח, הכי רווחי, הבנק שמציג את יחסי היעילות הטובים ביותר ומגייס הכי הרבה לקוחות. אין שום ספק שגם ברבעון הרביעי של 2012 כמו בשנה כולה בהשוואה למתחרים שלנו נהיה הטובים מכולם - זה כבר לא דרך להשוויץ. זו כבר כמעט עובדה", סיכם יונס.