השמאי עדי צביקל: "תמ"א 38 גורמת לעליית מחירי הדירות"

"אף אחד לא מדבר על כך שתמ"א 38 (תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), יוצרת עליית מחירי דירות. אין יותר דירות ישנות במרכז העיר. מהיום שהכריזו על התמ"א 39 יש לנו רק דירות פוטנציאליות והיבטים תכנוניים לא מאפשרים לייצר דירות קטנות חלק מכך בגלל הוראות התמ"א וחוסר יכולת להרחיב פיזית את הדירות", כך אמר צביקל לשעבר, יו"ר לשכת השמאים, בפאנל בנושא התחדשות עירונית בוועידת הנדל"ן 2013 של "כלכליסט" בת"א.

בפאנל השתתפו גם ארנון פרידמן מנכ"ל חברת אשדר, אריאל יוצר, רכז שיכון ובינוי באגף התקציבים משרד האוצר ועודד גבולי, מהנדס עיריית תל אביב.

מתברר כי כ-15 שנה לאחר שהמדינה הכריזה על תחילתם של פרויקטי פינוי-בינוי ו-8 שנים מאז תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מספר התוכניות שהגיעו לאישורים במחזו המרכז נמוך במיוחד ואינו עונה על הפוטנציאל העצום הטמון בתוכניות אלה.

לדברי צביקל, "גם אם הקבלן יגיע להסכם עם בעל הדירה שהיא בעלות בניית החדר הוא לא יכול לעשות את זה בגלל המס שמוטל על התמורה. וגם אם הורסים את הבניין יבנו דירות גדולות כדי לנצל את זכויות הבנייה. בדקנו מספר אפשרויות כלכליות להרוס ולבנות לפי תמ"א 38 תיקון 2 (תמ"א שמאפשרת להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש תחתיו) ברובע 3 ורובע 4.

פאנל פינוי-בינוי ותמ"א 38 צילום: נמרוד גליקמן

"בתוכנית הרובעים ביטלו את התמ"א, יש על זה דיון ויש תחושה שבמדינת ת"א המדיניות היא נגד צפיפות. ואם הם לוקחים שטחים ומתכננים אותם בצפיפות של 4-6 יחידות דיור לדונם כמו שתכננו הבריטים אז אל תתפלאו שהמחירים עולים אחר כך. הקבלנים לעולם לא ימכרו במחיר נמוך ממה שהם יכולים. אם לא נפעל בצד ההיצעים מה שהיה הוא שיהיה. לגבי הפריפריה יש דבר מוזר ביותר בתמ"א, חשבו על אפשרות לתת תמריץ בפריפריה, יש משימה לאומית אבל השוק לא יכול לעשות את זה לבד במרכז. בטבריה יצטרכו לתת 30 יחידות דיור כדי לחזק יחידה אחת וברור שזה אבסורד. כדי שזה יקרה צריך לאפשר לחזק בישוב אחד ולקבל זכויות בניה בישוב אחר".

אריאל יוצר, נציג המדינה בפאנל, התייחס לנושא המימון ואמר כי חשוב להבין שבשנים האחרונות נעשו שינויים בתמ"א 38 והתוכניות האלה הפכו לבעלות בסיס כלכלי טוב והן מניבות רווחים יפים. "יש בעיית מימון שדורשת מגורמים מממנים פעולות רבות שלא נדרשות כשהקרקע פנויה. נפגשנו עם כמה בנקים והעמדות שונות. יש בנקים שמעוניינים להיכנס לתחום ולממן יזמים קטנים ובינוניים ובנקים שרוצים ללוות רק יזמים גדולים. אנחנו מעריכים שתוכנית שניזום ותספק תמריץ לבנקים להיכנס לתחום תגדיל את היצע האשראי. בסוף מדובר בפער נקודתי והרצון של הבנקים לממן אותם יגדל", אמר יוצר.

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר אשר עוסקת בפרויקטים לפינוי-בינוי בין היתר בלב אזור המרכז – ברמת אביב, התייחס לבעיות השוטפות של היזמים העוסקים בתחום ואמר כי ההתייחסות של רשויות התכנון לפרויקטים מהסוג הזה חייבת להיות שונה מפרויקטים שיש בהם קרקע פנויה. "חייבים להבין שכל שינוי מחזיר אותנו לנקודת ההתחלה ומדובר בעשרות דיירים שלא מסוגלים לקבל החלטה במהירות וביעילות ולכן פרויקטים נתקעים במשך שנים. יש אי ודאות לגבי איזה תוכנית לאשר במתחם מצד הרשויות, יש נושאים של מיסוי האם יש היטל השבחה או אין? זה מקשה עלינו היזמים, אתה לא יכול לתכנן כך פרויקט ולבנות לו תוכנית כלכלית", אמר פרידמן.

עודד גבולי: "ביקשנו מהציבור להתאזר בסבלנות"

עודד גבולי, מהנדס עיריית תל אביב, התייחס למדיניות העירייה: "מדובר בנושאים מהותיים אשר לא מצליחים ולא בכדי. כמות הדירות על הנייר בת"א שניתן לבנות עומדת על 80-70 אלף ולא בונים בגלל שחייב להיות תכנון מקיף שקודם לכך. ב-2012 העירייה חתמה על היתרים ל-5,000 דירות וזה המון. נכון שהמנגנונים השתנו מאז 2005 ובמשך 7 שנים פנינו

למשרד האוצר ולמשרד הפנים כדי לשנות את התמ"א.

"חלק מהשינויים שנעשו בשנה האחרונה קרו בגלל העירייה. אי אפשר לבוא ולדרוש בניה כל כך מסיבית עם כל כך הרבה זכויות מבלי תכנון ראוי ומחשבה מקיפה על מבני ציבור, שטחים פתוחים, מרכז העיר והכרזת אונסקו ולהגיד בואו נבנה בגלל שיש בעיה רעידות אדמה ואני לא מזלזל בכך. רצינו לחזק בית ספר וקיבלנו תגובה מהמדינה שאנחנו לא עומדים בסכנות הססמיות. בנוסף בניגוד לטענות היזמים, מעולם לא הכרזנו ולא נכריז שאין היטל השבחה. אנחנו לא רוצים ליצור צפיפות ולכן רק במקרים מסוימים כחלק מהמנגנון שפיתחנו נוותר על היטל השבחה. אנחנו מנסים לעשות את הדברים הנכונים ורק אתמול אישרנו את תוכנית המתאר המחוזית. גם תוכנית הרובעים נמצאת בהפקדה וסותרת את תמ"א 38 וביקשנו מהציבור להתאזר בסבלנות", אמר גבולי.