שאול לוטן: "שלא יבלבלו את גברת כהן, מחירי הדירות לא יירדו"

"בסוף היום כל הוצאה שהממשלה תגלגל אליי אני אגלגל אל הקונה. זו מדינה קפיטליסטית, אני קונה, בונה ומוכר, והמטרה שלי היא להרוויח", כך אומר ל"כלכליסט" שאול לוטן, מנכ"ל חברת הנדל"ן משולם לוינשטיין.  

זו אמירה שנשמעת מובנת מאליה מפיו של יזם נדל"ן, אבל בימים של פוסט מחאה חברתית יש מי שיראה בה חורגת מגבולות הפוליטקלי קורקט. כבר בתחילת השיחה מתברר שפוליטקלי קורקט היא לא הצד החזק של המרואיין: "ביבי לא עשה כלום עם הסופרטנקר שלו. הכל פאסון דה פרלה", הוא אומר בזמן שסמנכ"לית השיווק שלו שרון בן צבי מנסה למזער את הנזקים. "הוא לא באמת מתכוון לזה. אל תכתבי", היא אומרת במבט מתנצל והוא מחייך בממזריות: "למה לא? מה כבר אמרתי? אני מתכוון ועוד איך, תכתבי תכתבי".

"אני יכול להוריד את מחיר הבטון?"

לוטן, המנכ"ל והבעלים של קבוצת לוינשטיין שהקים אביו משולם לוינשטיין בשנת 1945, נולד לתוך ענף הנדל"ן, ודבר אחד ברור לו: הוא בעסק הזה כדי לעשות כסף. כל ההצהרות שנזרקות לאוויר על עזרה לצעירים והנחות כאלה ואחרות נכנסות אצלו למגירת ה"גימיקים" ונותרות שם כשהוא ממשיך לחיפוש הקרקע הבאה שניתן לקנות במעט ולמכור ברווח. כל משוואה אחרת שמציעים שרים או חברי כנסת נשמעת לו לא מחוברת למציאות הכלכלית. "הטיפול של הממשלה מבלבל את גברת כהן. היא שומעת חמש שנים 'אני אוטוטו הולך להוריד את המחירים'. כל הזמן היא אומרת 'אולי אני אקנה, אבל אולי אני אוכל לקנות בפחות'. היא מתבלבלת. צריך להפסיק לבלבל אותה כי המחירים לא יירדו. קראתי ששר השיכון אמר שהוא רוצה להוריד את המחיר של דירה מ־130 משכורות ל־100 משכורות. מאיפה הוא יוריד 30%? זו אופטימיות חסרת בסיס. אולי אם הוא יוריד מסים או יבטל את המע"מ. איך הוא רוצה שאני אוריד את המחיר? אני יכול להוריד את מחיר הברזל? אני יכול להוריד את מחיר הבטון? למה שייתנו לי אסלות ב־70% מהמחיר? אני לא מאמין שזה יצליח כי רוב הדברים לא בשליטתו".

לוטן מבכה את מצבו של שוק המגורים, אך דווקא בשנים האחרונות החברה שבראשה הוא עומד העבירה את הפוקוס מתחום הנדל"ן המניב ופיתוח הקרקעות בחו"ל לתחום הדיור. הוא מסביר כי החברה עסקה בתחום המגורים כבר בשנות השישים, אבל לאורך השנים עשתה זאת באמצעות שיתופי פעולה עם חברות גדולות אחרות כמו אפריקה ישראל, כשנותרה מאחורי הקלעים ולא ניהלה את שיווקם של הפרויקטים. לפני שמונה שנים החלה החברה להיכנס במרץ רב לתחום המגורים, וכיום היא מקדמת כ־700 יחידות דיור בתהליכים שונים של תכנון ובנייה ברחבי הארץ; המדיניות שלה היא השקעה באזורים שיהפכו ללהיט הנדל"ני הבא.

שאול לוטן. "עקב אכילס הגדול נמצא ברשויות, שלא מזיזות את עכוזן כדי לזרז את מתן היתרי הבנייה. כל פקיד חרד לגורלו ואומר 'למה אני צריך לעבוד מהר?'" צילום: יובל חן

ההימור המוצלח ביותר של לוינשטיין עד כה היה ההשקעה במודיעין. החברה בנתה במודיעין כשהעיר עוד היתה בחיתוליה. לוינשטיין השקיעה בעשור האחרון בארבעה פרויקטים בשכונות קייזר וציפור, וכיום היא יוצאת לפרויקט רביעי בשכונת בוכמן, שנחשבת ליקרה ביותר בעיר. שם היא מוכרת דירות בטווח שבין 2.5 מיליון שקל ליותר מ־4 מיליון שקל. עיר נוספת שלוטן מאמין כי תהפוך למגרש הביתי של החברה בעשור הקרוב היא אור עקיבא, שם טווח המחירים נע סביב מיליון שקל לדירה ממוצעת. לוינשטיין בונה שם כיום שלושה בנייני מגורים. החברה רצתה להיכנס גם לשוק המגורים ביקנעם, והיא נמנית עם החברות הראשונות שהשקיעו בנדל"ן מניב באזור ההייטק של העיר. היא אף השתתפה במכרז של המינהל, אבל לא זכתה בקרקע. בנושא זה לוטן שותף לתפיסתו של שר השיכון החדש, שקרא לצעירים לצאת מגבולות חדרה־גדרה, והוא מכריז כי ישמח להשקיע בפרויקטים ביישובים פריפריאליים שפוטנציאל הפיתוח שלהם ניכר וחוברו לעורקי תחבורה כמו כביש 6 או רכבת ישראל. עם זאת, הוא סבור שאם השר רוצה שתהיה בפריפריה תנופת בנייה אמיתית, הוא חייב להשכיל ולפתור את הבעיות שחוזרות וצצות במכרזי המינהל.

"אני משתדל לא לגשת למכרזי מינהל", הוא אומר. "הנה, הלך המינהל ופרסם 1,200 יח"ד בראש העין. באתי למכרז, רציתי להשתתף ואז שמתי לב לסעיף קטן שלפיו אי אפשר לקבל היתר עד שלא יסיימו משהו קטן בתשתיות. היום, שנתיים לאחר מכן, פורסמה כתבה על שאוטוטו ייגמר הוויכוח על הגוף שישלם על התשתיות. אז אם זכית במכרז ושמת 50 מיליון שקל, הריבית בבנק דופקת ובינתיים כבר שנתיים אין לך היתר בנייה. מי משלם על התהליך הזה בסופו? גם במכרז בטירת הכרמל לפני שנתיים ראינו שיש בעיה קטנה ולא הלכנו על זה; צדקנו, כי אשדר שזכתה בקרקע הצליחה רק עכשיו, שנתיים לאחר מכן, לצאת לשיווק".

מה הפתרון לבעיה הזאת?

"משרד השיכון צריך קודם כל לטפל בבעיה ורק אז להוציא את המכרז או לפחות לדרוש תשלום רק כשהבעיות בקרקע ייפתרו ויהיה אפשר לקבל היתר. אבל המינהל לא מתנהל כך, הוא מתנהל כזרוע של האוצר".

הדמיית פרויקט חברת לוינשטיין באור עקיבא

ועדיין אתם כן משתתפים במכרזים של המינהל?

"כן, מה אני אעשה? אני מחפש יותר עסקאות קומבינציה בקרקעות פרטיות. בחולון, למשל, אנחנו שותפים עם אאורה ישראל בשני בניינים של 124 יחידות דיור בשכונת ח־501. קנינו את הקרקע מאנשים פרטיים. בעסקה כזו אני לא צריך להוציא כסף מהכיס עד לקבלת היתר. אני בונה 42 דירות ומוכר את השאר, ואין לי ריבית שדופקת בבנק".

אז הבעיה האמיתית היא במימון?

"לא. אני רואה את עקב אכילס הגדול ברשויות. הן לא מזיזות את עכוזן כדי לזרז את מתן היתרי הבנייה. המצב היום הוא שכל פקיד חרד לגורלו ולוקח את הזמן. הוא אומר 'למה אני צריך לעבוד מהר? מה, אני שותף עם לוינשטיין ברווחים?'. הנושא הבעייתי השני הוא הבנקאות. הבנקים, עקב הגבלות כאלה ואחרות מלמעלה, עוצרים את מתן המימון לחלק מהחברות, וחברות כמונו, שאין להן בעיה לקבל כסף, משלמות עלויות מימון גבוהות בהרבה משנים קודמות. יש להוסיף את

ההזדמנות הבאה "התחנה המרכזית הישנה בתל אביב תהיה להיט" חברת לוינשטיין קנתה 25% מהמתחם. לוטן: "זה אזור שאפשר לטפח אותו, לטפל בו, אבל אם יהיה בעלים אחד אז אפשר להקים פה משהו לתפארת מדינת ישראל" שירלי ששון-עזר, 6 תגובות לכתבה המלאה 

הנזק האדיר שאדון בועז יונה עשה לענף אחרי פרשת חפציבה, שהפך כל בנק לחרד, אז ערבויות מסתובבות בשוק בכמויות אדירות. הבנקים בודקים את החברות הרבה יותר. הוצאת דו"ח 0 וקבלת הסכם ליווי אורכים לפחות חצי שנה. הבירוקרטיה פשוט בלתי נסבלת".

גם לרוכשי הדירות יש בעיית מימון. אתם נמנים עם החברות שמציעות מסלולים מיוחדים כדי לעזור לרוכש לקבל משכנתא?

"לא. אנחנו נתקלים לא פעם בזוגות שרוצים מאוד, אבל יש להם בעיה של הוכחת יכולת השתכרות או שמבקשים מהם להביא מהבית את התשלום הראשון. אבל אנחנו לא נכנסים לתחום הזה. יש חברות שנותנות הנחה בריבית בשנה הראשונה אך דורשות שהרוכש ישלם יותר בשנה השנייה, ואני לא אוהב את זה. אני רוצה שהאדם יבין בכמה הוא קנה ולא לבלבל אותו בכל מיני גימיקים. זו מדינה קפיטליסטית. בסוף היום אתה צריך לדעת כמה אתה משלם ומה אתה מקבל".

"אין פה תרבות של דיור להשכרה"

בנק ישראל מציע להעלות את המסים המוטלים על המשקיעים. אתה חושב שזה יכול להוריד את מחירי הדירות?

"לא. אני חושב שכל הוצאה נוספת של היזמים, בין שתקראי לה מס רכוש ובין שתקראי לה 'מוישלה', בסוף היום תעלה את מחיר הדירות", הוא אומר אך מסייג: "לעניות דעתי מי שמשכיר דירה צריך לשלם. בארצות הברית, למשל, כל מי שמשכיר דירה ממלא בסוף השנה דו"ח ומדווח על הכנסה מהשקל הראשון. מנגד, האמריקאים מכירים במשכנתא כהוצאה מוכרת ועל כן אפשר להזדכות על הריבית, אך את זה אין בארץ. אני אומר שאי אפשר לקחת מתוך הפאזל רק שלוש קוביות, צריך לאמץ מדיניות כלכלית כוללת".

אתם מפתחים במשך שנים רבות נדל"ן מניב. היום הממשלה מנסה להקים מערך דיור להשכרה הדומה לשוק השכירות המפוקח לטווח ארוך באירופה ובארה"ב. למה אתם לא מרימים את הכפפה ונכנסים לתחום הזה?

"ראשית, בארה"ב ובאירופה אנשים זזים לכיוון של בעלות. שנית, התשואה בתחום המגורים בארץ לא רצינית. אין פה תרבות של דיור להשכרה. בארה"ב ובאנגליה הם יכולים לבוא ל־20 השנים הבאות. בארץ אין מישהו שיגור יותר מ־3–4 שנים בשכירות".

חברה כמו לוינשטיין לא יכולה לקחת על עצמה פרויקט כזה ולגרום לו להצליח?

"היא לא לוקחת. היא לא רוצה. ישנה הדוגמה של מכרז הדיור להשכרה שנסגר כשהיזם הציע דמי שכירות של שקל בחודש. אגב, שמעתי שהולכים לבטל אותו".

מה שלוינשטיין מדבר עליו הוא מכרז שהמינהל פרסם להקמת 24 דירות בכפר סבא, 100 מ"ר כל אחת, 40% למכירה, 60% להשכרה. היזמים שהשתתפו בו נדרשו להתחרות על דמי השכירות הנמוכים ביותר. היזם שזכה במכרז הציע מחיר מצחיק של 10 אגורות לכל מ"ר, ולכן זכה בפרויקט. המסקנה היא שהיזם החליט שכדאי לו להפסיד כסף בחלק של העסקה המתייחס לשכירות בתמורה לרכישת קרקע בהנחה משמעותית מהמדינה.

היזם מרוויח, המדינה מרוויחה. מה הבעיה?

"הוא תחמן את המדינה. הוא אמר 'אתם נותנים לי כל כך בזול את הקרקע, אז אני מתעלם מההשכרה'. המדינה נדפקת מהמודל הזה. בעוד חמש־שבע שנים המתחם הזה ייראה לא טוב, ובעוד עשר שנים יעיפו את כל השוכרים וימכרו את כל הדירות".

יש מודל אופטימלי שהיית נכנס אליו?

"אני לא נכנס לזה, כי אני רואה בזה הרבה בלגן. במקום זה אני אקדיש את הכסף שלי לפרויקטים שבהם אני יכול להרוויח יותר ולקצר את פרק הזמן בין ההשקעה לקבלת הכסף. ניהול בניין להשכרה הוא פרויקט לא קל. תראי חברות עיין ערך עמידר. המדינה בנתה דירות, אולם אי אפשר היה לשמר אותן כי אנשים לא יכלו לשלם. אנחנו רחמנים בני רחמנים. אי אפשר להעיף, נכון? באמריקה תיק־תק, שנה טובה, היה נעים מאוד, שלום לך. מפנים את השוכר, ובפחות מחודש הוא בחוץ, אז הוא יודע שהוא צריך לשלם. בארץ לא חייבים לשלם. כמה זמן נדרש כדי להוציא אדם מדירה? שנים. נתקלתי בזה פעם אחת והיא הספיקה לי. הבת שלי נסעה לאמריקה. השכרתי את הדירה שלה, והשוכר פשוט הפסיק לשלם וגם החליף את המנעול. אז אמרתי 'בוא ננתק לו את החשמל', אבל אז זה אסור. ואת המים? גם אסור. הלכתי לבית המשפט. אמנם אחרי שנה ומשהו פינו אותו, אבל אני לא מעוניין בהתעסקות הזאת. זה סיכון גבוה מדי".

הסיכון שאבא שלך לקח בהקמת מגדל לוינשטיין היה גבוה מאוד אז. למה במשרדים כן ובמגורים לא?

"במשרדים הסיכון גבוה, אבל גם הסיכוי גבוה. במגדל מגורים להשכרה אין תוחלת כספית. אין סיכוי".