מתרחקים מהחלום: מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה עלה ל-135

"מחירי הדירות עולים, אבל אנשים קונים דירות, רודפים אחרי ביצוע העסקה גם בסביבה של שוק עולה. בינתיים, השכר הממוצע לא עולה, ולכן אנשים מגדילים את הלוואות המשכנתא. זה נראה לנו מסוכן", כך אמר ל"כלכליסט" יוסי שבת, מנהל אגף בכיר מידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון ומחבר דו"ח הניתוח הכלכלי של ענף הבנייה בישראל לרבעון הראשון, שפורסם היו (ד').

חלום הדירה מתרחק. 132 משכורות מלאות לדירה ממוצעת צילום: דוד הכהן

שבת מודאג מהנתונים, ובעיקר מהיחס בין שכר הדירה הממוצע לבין השכר הממוצע במשק, אחד הפרמטרים למדידת יוקר הדיור, שזינק בשנים האחרונות מ־30% ל־37%: "הנתונים מאד ברורים. שכר הדירה עולה והשכר אינו עולה. הכשל פה הוא השכר. מדוע גם במשק בצמיחה השכר מדשדש? המשק צומח ריאלית והשכר הממוצע לא עולה ריאלית. זו בעיה ורואים את זה גם מול מחיר הדירה, גם מול האשראי לדיור, וגם מול שכר הדירה. מתוך זה מתפתחת מחאה חברתית".

לדבריו, לא מספיק להגדיל את היצע הדירות על מנת לטפל במחירי הדיור הגואים: "אולי צריך להפריד את הריבית על המשכנתא מריבית בנק ישראל - שיורדת על מנת לעודד את המשק, אבל בשוק הדיור היא מעודדת אנשים לנטול הלוואות. אנשים לוקחים עד אשראי ואולי לא מבינים שהם יצטרכו להחזיר יותר - ומסתבכים".

אורי אריאל, שר השיכון צילום: אביגיל עוזי

עוד מגמה שמדאיגה את קברניטי משרד השיכון היא שקצב עליית מחירי שכר הדירה לא מדביק את קצב עליית מחירי הדירות: הפער בין מדד מחירי הדירות למדד שכר הדירה עמד בסוף הרבעון הראשון של השנה על 25%. "פער זה משקף היבט נוסף להתפתחות חריגה במחירי הדירות", מזהיר שבת. "בשוק בריא, אמורה להיות התאמה בין עליית מחירי הדירות לעליית מחירי השכירויות, על מנת לייצר תשואה קבועה".

ניתוח "כלכליסט" מציג את הממצאים העיקריים בדו"ח המצביעים על גודל בועת הנדל"ן שהנתפחה בישראל בשנים האחרונות. 

1. מחסור של 101 אלף דירות

בחינה של מלאי הדירות במשק הישראלי מגלה את הסיבה העיקרית לעליית המחירים - מחסור חמור ומתמשך בפתרונות דיור. לפי נתוני משרד השיכון, ב־2012 חסרו בישראל 101 אלף דירות. זאת משום שמספר משקי הבית - 2.47 מיליון - עלה על מלאי הדירות בישראל שהסתכם ב־2.36 מיליון יחידות דיור. עדות לכך שבעיית ההיצע רק הולכת ומחריפה עולה מההשואה ל־2008, שבה הפער בין משקי הבית למלאי הדירות הסתכם ב־82.5 אלף יחידות דיור. לשם השוואה, ב־1995 היה דווקא עודף מלאי של כמעט 50 אלף דירות.

2. מחירי הדירות המשיכו לזנק בשנה החולפת

ההיצע הנמוך משפיע כמובן גם על המחירים. גם לאחר כל המאמצים להשפיע על צד ההיצע ולשווק יותר קרקעות לבניית דירות, וגם לאחר שהוקשחו תנאי המשכנתאות כדי להקטין את הביקוש, ממשיכים מחירי הדירות לדהור. בשמונה השנים האחרונות זינקו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של 45%. מחירה החציוני של דירה חדשה הגיע ל־1.38 מיליון שקל ברבעון הראשון - גידול ריאלי של 5.5% מהרבעון המקביל אשתקד. מחירה החציוני של דירה מיד שנייה הגיע למיליון שקל - עלייה ריאלית של 9.6%.

3. צריך יותר משכורות לקניית דירה

בחינת הנתונים לאורך זמן מראה כי בשנים 2005–2013 השכר הריאלי עלה ב־2%, אך מחירי הדירות עלו ב־45% ריאלית. התוצאה היא שהשכיר הישראלי נדרש ל־135 משכורות ממוצעות על מנת לרכוש דירה (ממוצעת, בשקלול חדשות ויד שניה) - 4 משכורות יותר בהשוואה לשנה שעברה ו־32 משכורות יותר בהשוואה ל־2008, במהלכה נדרש הישראלי ל־103 משכורות על מנת לקנות דירה. "אף שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות, הרי שהסיבה העיקרית לעלייה זו היא העובדה שהשכר דשדש", מציינים כותבי הדוח.

בהתייחס לגודל הדירות, בדו"ח מציינים כי עבור דירת 3 חדרים - 90 משכורות, בהשוואה ל־67 ב־2008, ועבור דירת חמישה חדרים יד שניה נדרש הישראלי לשלם 181 משכורות, בהשוואה ל־145 ב־2008.

4. נתח שכר הדירה מההכנסה גדל

אחד הפרמטרים למדידת יוקר הדיור הוא היחס בין שכר הדירה הממוצע לבין השכר הממוצע במשק. ב־2007 היווה שכר הדירה 30% מהשכר הממוצע (2,300 שקל לעומת 7,750, בהתאמה), אך ברבעון הראשון של 2013 יחס זה זינק ל־37% (3,411 לעומת 9,113 שקל, בהתאמה) - כלומר נטל השכירות מהמשכורת הלך ותפח.

במשרד השיכון מתריעים כי "הגידול המואץ ביתרות האשראי לדיור בולט לעומת היציבות היחסית ברמת השכר הריאלי הממוצע במשק. בשנים 2005–2013 גדלו יתרות האשראי לדיור (משכנתאות) ב־35% ריאלית לעומת יציבות יחסית (עלייה של 2%) בשכר הממוצע למשרת שכיר באותה תקופה".

5. היקף המשכנתאות גדל

פרשנות הפספוס של תוכנית הדיור הממשלתית בעוד השרים וחברי הכנסת מתקוטטים על הקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה - בפועל, מימדי המיזם אפסיים עינת פז-פרנקל, תגובה אחת לכתבה המלאה 

נקודה נוספת המצביעה על המצב בשוק הנדל"ן היא היקף המשכנתאות. לפי הדו"ח, סך ההלוואות שניתנו לרכישת דירות בשליש הראשון של השנה הסתכם ב־15.7 מיליארד שקל - קפיצה של 26% מהשליש הראשון אשתקד. הדו"ח קושר בין נתון זה להורדת הריבית במשק: "ירידה מצטברת בריבית בנק ישראל ב־2 נקודות אחוז מאז אוקטובר 2011, ומתוכה מחצית האחוז בחודש מאי, משפיעה במישרין ובעקיפין גם על ירידת הריבית בהלוואות לדיור, ובכך מעודדת משקי בית ורוכשים להגדיל את היקף ההלוואות והמינוף במטרה לממן רכישת דירות מגורים במחיר שממשיך ועולה". עוד הם מוסיפים כי "בתחילת 2013 הריבית הריאלית (ריבית בנק ישראל בניכוי ציפיות אינפלציוניות) הינה שלילית ומסייעת לעידוד הביקוש, לאחר שהייתה חיובית בשיעור של אחוז במחצית השנייה של 2011 וסייעה אז במיתון הביקוש ובריסון עליית מחירי הדירות".

6. שיעור המימון כחלק ממחיר הנכס גדל

עוד מגמה מטרידה שמציין משרד השיכון: בינואר עד אפריל 2013 שליש מהמשכנתאות ניתנו על דירות ששוויון עד 1.2 מיליון שקל, ומתוכן 54% בשיעור מימון הגבוה מ־60%. מתוך המשכנתאות שניתנו על דירות יקרות יותר (מעל 1.2 מיליון שקל), פחות משליש נלקח בשיעור מימון הגבוה מ־60% - כלומר מי שידו אינה משגת, מסתכן יותר.

7. אין מספיק דירות קטנות וזולות בשוק

בשנים שקדמו למחאה החברתית נבנו בישראל בעיקר דירות גדולות בפרויקטים חדשים - דירות 5 ו־6 חדרים, ששווקו בעיקר למשפרי דיור שמשפחתם התרחבה. רק בשנתיים האחרונות ניתנה תשומת לב לצורך בדירות קטנות, אבל מרביתן עדיין בשלבי תכנון ובנייה מוקדמים. נתוני הדו"ח משקפים מגמה זו: השטח הממוצע של יחידת דיור (לרבות צמודי־קרקע) עלה מ־187 מ"ר בשנת 2012 ל־189 מ"ר ברבעון השלישי של 2013.

תוצאה נוספת של הגידול בדירות גדולות היא עליית מחירי הדירות הקטנות. לפי הדו"ח, מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה הסתכם ב־817 אלף שקל ברבעון הראשון של השנה - עלייה של 4.4% בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון האחרון של 2012, מדובר בעלייה של 4%. "מחירן של דירות אלה עולה בהתמדה", כותבים מחברי הדו"ח.

שיעור דירות 3 חדרים מסך העסקות עמד על כ־27%, וכ־88% מהן היו עסקאות בדירות יד שנייה. נראה כי השוק משווע להיצע גדול יותר של דירות קטנות, שמטבען גם יותר זולות. אך כתוצאה מהביקוש הרב, נוצר למרבה האירוניה אפקט של עליית מחירים בסקטור הדירות קטנות.

על אף גידול של כ־50% בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים בשנה החולפת, הרבה מהן עדיין לא יצאו לשוק. נוסף לכך, רצון המדינה לבנות דירות קטנות נתקל לא אחת בהתנגדות ראשי הרשויות המקומיות, המעוניינים להביא לעירן משפחות מבוססות יותר שמחפשות דירות גדולות יותר.

8. פחות בנייה באזורי הביקוש

התחלות הבנייה במרכז המדינה תפסו נתח קטן יותר מכלל התחלות הבנייה במדינה ברבעון הראשון: במחוז המרכז ירד שיעור התחלות הבנייה ל־28% מסך התחלות הבנייה, לעומת 36% ב־2011. זאת אף כי לפי הלמ"ס, כ־40% מהביקוש לדירות התרכז מתחילת השנה במחוזות המרכז ותל אביב. נראה כי המתמטיקה פשוטה: ההיצע החדש של דירות אינו מצליח להדביק את הביקוש. ייתכן שתכנית הממשלה לתכנן ולשווק יותר קרקעות באזור המרכז עשויה לתת מענה לבעיה זו.

9. מלאי הדירות החדשות מצטמצם

מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה יורד באטיות והגיע ל־20,600 באפריל 2013, לעומת שיא של 22,170 בסוף המחצית הראשונה של 2012. במקביל, התחלות הבנייה נמצאות במגמת ירידה: ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של 3% בהתחלות הבנייה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שני הנתונים מצביעים על ירידה בהיצע הדירות, ועלולים להוביל לעלייה נוספת במחירי הדירות אם לא יתוגבר ההיצע.