ראיון כלכליסט
"מחירי הדירות יירדו ב-5% עד סוף 2014"
פרופ' אהרן נמדר, שיעמוד בראש בית הספר הראשון שמקנה תואר אקדמי מוסמך בנדל"ן, טוען כי מדיניות המיסוי תורמת בעיקר לעליית מחירי הדירות. הוא מוטרד מירושלים ("בתוך חמש שנים יהיה שם פיצוץ") וטוען כי בתוך ארבע שנים, אם כל הגורמים הנוגעים בדבר יעבדו, מחירי הדירות יירדו ב־10%
"מחירי הנדל"ן בארץ כבר התייצבו. מ־2010 היתה עצירה ואפילו ירידה של 6%–7%. בשנה האחרונה, עם כל המדדים המבלבלים, שכל אחר אומר משהו אחר, פלוס מינוס העלינו את מה שירד - כך שבשלוש השנים האחרונות פחות או יותר התייצבנו. הרמה מאוד גבוהה. לא ייתכן שמחיר דירה לזוג צעיר בתל אביב יגיע ל־2 מיליון שקל, ובאזור המרכז ל־1.6 מיליון שקל", כך טוען פרופ' אהרון נמדר בראיון ל"כלכליסט". נמדר יעמוד בשנת הלימודים האקדמית הקרובה בראש בית הספר הראשון בישראל שמקנה תואר אקדמי מוסמך בנדל"ן. בית הספר הוקם במכללת נתניה, לאחר שזו קיבלה את האישור המיוחל.
- עליית דמי השכירות סוגרת את הפער בהשוואה להתייקרות הדירות
- מיסוי המשקיעים לא בהכרח יעזור לצינון שוק הדיור
- הוראה חדשה: החזר המשכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית
המיסוי לא מרתיע
לנמדר יש בטן מלאה על מדיניות הממשלה ובעיקר על מה, שלטענתו, הולך לקרות פה. כמי שגדל במעברות של שנות החמישים וחווה את כל תהליכי הנדל"ן שלשוק היה להציע, הוא סבור כי העלאת המסים כחלק מהפתרון למצוקת הדיור תפעל רק בכיוון ההפוך, כלומר תעלה את המחירים, ומתריע מאסון הדיור שצפוי להתרחש בירושלים, כשדירת 40 מ"ר תעלה כ־2 מיליון שקל.
נמדר - שלמד משפטים לתואר שני ושלישי במאוניברסיטת הרווארד, היה חבר בוועדות ציבוריות, שימש כסגן יו"ר לשכת עורכי הדין, וייסד יחד עם שופט העליון יורם דנציגר את מכון ההשתלמות של לשכת עורכי הדין - טוען כי הוא יודע לשים את האצבע על הבעיה הכי גדולה בדיור בארץ: "אנשים מביעים דעה על דברים שהם לא מבינים בהם".
לטענתו, זה רק הרע את המצב בשוק: "זה כמו כוסות רוח למת. במה זה עזר? כל פעם נגעו במיסוי, עכשיו בגלגול השלישי שוב מעלים מסים. זה לא יוריד את מחירי הדיור. הם רק יכולים להעלות אותם כי אם המע"מ עולה ב־2%, מחירי הדירות יעלו ב־2%, ואם מעלים את מס הרכישה, אז מחיר הדירה לא יירד – הוא יעלה. נדל"ן זה ענף רב־היקפי, בשביל להוריד מחירים צריך לראות את התמונה הכוללת, והתמונה הכוללת זה לא מיסוי". לדבריו, "אתה יכול להפחיד את האנשים עם העלאת המס, אבל זה לא יעזור, הביקוש גדול ואין מספיק היצע. בשביל להגדיל את ההיצע צריך לתת קרקעות, אבל לא להתחיל להשתולל ולזרוק את הקרקעות בכמויות וליצור נזקים סביבתיים שאחר כך יצטערו עליהם".
פרופ' אהרן נמדר (67). מצב משפחתי: נשוי + 5. מגורים: קריית אונו. השכלה: תואר ראשון במשפטים ושני באונ' העברית, תואר שני במשפטים ושלישי מאונ' מהרווארד. ניסיון אקדמי: מרצה בפקולטה למשפטים באונ' בר־אילן, מרצה לדיני מסים באונ' ת"א, במכללה האקדמית נתניה ובשערי משפט. פעילות ציבורית: יו"ר המועצה הלאומית למניעת תאונות דרכים, יו"ר המכון להשתלמות של לשכת עורכי הדין בישראל, ומייסד הכנס הארצי של לשכת עורכי הדין באילת צילום: עמית שעל
מתקנים עוולות
כנער שהסתובב במעברות מאז שהוריו עלו מאיראן, הוא מספר על הבעיות שנוצרו בשנות החמישים ומשפיעות על מצב הדיור הנוכחי. "אני ילד מעברות, הסתובבתי בלי נעליים, גרנו בשיכון של חברת עזרה ובצרון בבית ליד ואמא נרצחה על ידי ערבים, כך שגדלתי במוסדות. שנות החמישים זה אסון סביבתי אחד גדול, אבל לא היתה ברירה, היו צריכים לקלוט 100% פליטים חדשים. תוכניות הפינוי־בינוי ותמ"א 38 של היום צריכות לתקן את העוולות של שנות החמישים. הלכו וזרקו בניינים בלי תשתיות מתאימות".
נמדר נחשב לחסיד של פינוי־בינוי ותמ"א 38 על כל היבטיהן. הוא כתב ספרים ומאמרים רבים בנושא, וכמעט בכל פורום מדבר על הצורך בפרויקטים אלו. "זה יאפשר לתקן את התשתיות מחדש ולבנות בצורה יעילה יותר. במרחב העירוני יש מקום לתיקון של פינוי־בינוי בפרברים. בתוך העיר, בליבה, ממש באמצע, צריך לעשות את התמ"א וזה יצליח".
בתל אביב יש ויכוח גדול בין העירייה ליזמים בעיר הלבנה: בעוד חלק מהתושבים והיזמים לוחצים לתמ"א ופינוי־בינוי, העירייה עומדת על הרגליים האחוריות.
"כמו בכל דבר האמת היא באמצע, כל אחד מגן על האינטרסים שלו, וזה טוב שיש, מצד אחד, גורם שחושב מה חשוב לעיר שתהיה עיר ירוקה או לבנה, והשני שרוצה כמה שיותר דירות ויותר מעניין אותו השורה התחתונה כמה הוא מרוויח. בתל אביב מתחילים לעכל את תמ"א 38, מה שבירושלים לא קורה. בתל אביב מאשרים תוכניות, ישנם מקומות שלא ייתנו לבנות לגובה של יותר מקומה וחצי, כדי שלא להגביר את הצפיפות ולא לפגוע בשימור".
וזה נכון לעשות זאת?
"היתה קצת הגזמה של העיר הלבנה. אני בעד באוהאוס ולשמור על המיוחדות של העיר, השאלה אם צריכים 2,000 בניינים - שזה יוצא 20 אלף דירות או 1,000 בניינים - וזה נתון לוויכוח. אני מעדיף שתל אביב תהיה מיוחדת ויקרה כי תהיה לה המיוחדות שלה. אבל מנגד, עובדה ש־60 שנה לא ראית באלנבי שמישהו סייד את הבניינים השחורים, למה? כי העירייה לא יוזמת. זה יכול לבוא רק מאנשים שכדאי להם ומרוויחים מזה. לכן צריך לשמר את האיזון בין היזם שמרוויח לבין השימור, ולדעתי האיזון קיים והוא טוב".
תמ"א לבד לא תעזור
ישנה טענה בהקשר של תמ"א 38 שמדובר בסוג של הפרטה שהמדינה עשתה – הוציאה לידיים פרטיות וזרקה על האזרחים את עניין המיגון.
"גם אם זה ככה, אני לא רואה בזה שום פסול. סדרי הגודל של התמ"א זה במיליארדים שאין אותם. המדינה נותנת אחוזי בנייה שזה כסף. התוצאה היא נכונה כי אנשים מרגישים שהם מרוויחים בלי להוציא כסף ומקבלים שיפור של הדיור. מנגד, גם היזם מרוויח. הבעיה שבגלל שאין היטלי השבחה זה הופך לנטל, כי העירייה תשאל: 'אם אין היטלי השבחה, למה לי לאשר?'".
נמדר מוטרד בעיקר ממה שקורה בעיר הבירה. "בירושלים המצב הרבה יותר גרוע. בתוך חמש שנים הולך להיות פיצוץ. אסון. ירושלים מוקפת בכל המקומות כך שהיא סתומה מבחינת התרחבות, ממזרח השטח נגמר, הר חומה סגר בדרום, פסגת זאב נסגרה, באה תוכנית ספדיה וממערב סגרו גם. יש שם התעלמות מצד כל הגורמים. אף אחד לא מוכן לראות את הבעיה. אם לא תהיה בנייה בתוך ירושלים, הדירות יתייקרו, כולם יעזבו והיא תהיה עיר של זקנים ותושבי חוץ".
לדבריו, השטח בוער ולאף אחד לא אכפת. "אני נפגשתי עם כל אחד מהשרים שעוסק בתחומים האלה. נפגשתי עם המערכות הפנימיות בעירייה והם אומרים: 'אנחנו לא חושבים שזה מתאים לנו'. הם לא אוהבים את זה. מי שאחראי שם חושב על העיר ההיסטורית - אז בסדר, תגן על העיר ההיסטורית עם קומה וחצי אבל כל האזורים הישנים, למשל כל הקטמונים שיש שם רכבות, תן לבצע שם פינוי־בינוי, תן תמ"א 38 - כך אתה גם תייפה את העיר וגם תנסה לפתור את מצוקת הדירות. העיר סתומה, הם מחכים לנס".
נמדר מספר על אחד השרים שנתן את התשובה שלו לבעיה בירושלים."הבעיה תיפתר במסגרת הסכם שלום", אמר אותו שר. אמרתי לו: 'איזה הסכם שלום? אתה לא בעד הסכם שלום. ייתנו לך לבנות בעזריה?'. בעוד חמש שנים דירה הכי זולה של 40 מ"ר תעלה 2 מיליון שקל. הבת שלי גרה בקריית יובל, אלה בניינים משנות החמישים שזקוקים להריסה, מלוכלכים. אני לפעמים מתבייש לעלות לקומה לראות. הם קנו ב־1.6 מיליון שקל".
נמדר אמנם חסיד של התמ"א כחלק מהפתרון להורדת מחירי הדיור, אלא שמתנגדיה טוענים, בין היתר, כי היא לאו דווקא תסייע, בעיקר משום שהתמחור של הדירות נובע מהעלות של הקבלן.
לדבריו, תמ"א 38 כשלעצמה לא תעלה ולא תוריד מחירים, אבל אם יהיו כל המנועים שהיו צריכים לפעול כנגד עליית המחירים, אז תמ"א 38 בסך הכל תוריד, "אבל לבד בעצמה לא יכולה לעשות את זה. אני מאמין שבתוך שנה נראה שינוי. אני מכיר המון חברות שעובדות אבל הן לא הגיעו לקבלת היתר, ברגע שיגיעו את תראי את ההשפעה של התמ"א. כמה עשרות בניינים לא יכולים לעשות שינוי".
תהיה התייצבות
פרופ' נמדר לא מאמין שתהיה מפולת של מחירי הדיור, אבל הוא כן מאמין כי תהייה התייצבות ואולי אפילו ירידה מתונה במחירים. "בשנה הקרובה לא נראה ירידה, לקראת סוף 2014 נראה ירידה של עד 5% בגלל התודעה והאווירה הכללית לקצר את נושא התכנון ולשחרר הרבה קרקעות. אני מניח שכל הגורמים הנוגעים בדבר יעבדו ולא רק ידברו, כי בפעם שעברה רק דיברו, יהיה בסדר. ראינו שאישרו את התוכנית של השר גדעון סער עם הפרגולות לקצר את התהליכים. החסמים הכי גדולים של התקופה הזו הם החסם של התכנון והחסם של האשראי - המינהל הוציא קרקעות אבל הקבלנים לא יכלו לקנות כי באווירה הזו הבנקים אמרו: 'אני לא נותן'".
"האם המחירים יירדו ב־20%–30%? אפשר לדבר על 20% וצריך לעשות את זה בצורה אטית. אסור ליצור מפולת. גם לא תהיה כי עד שהמינהל משחרר קרקעות ועד שהרשות התכנונית עובדת, לוקח זמן. אני צופה שבתוך ארבע שנים תהיה ירידת מחירים של כ־10%", מספר נמדר.
אתה רואה את זה קורה כי עדיין יש יותר דיבורים ממעשים?
"המיסוי הוא באמת דיבור בכיוון ההפוך, כי כשאתה מעלה את המע"מ ב־2%, יוצא שכשאתה קונה היום דירה חדשה, על המקום אתה משלם 18% מע"מ, פלוס מס רכישה זה כבר מגיע ל־30% שהולכים לממשלה במכירה. שלא לדבר על המסים שלפני המכירה. אני לא רואה שום אסון עם משפרי הדיור - זה הזכות הבסיסית ואפילו החובה של בן אדם לשפר את מצב הדיור שלו - ואני לא רואה שום בעיה עם אלה שקונים דירה להשקעה מהסיבה הפשוטה כי הם לא מוציאים את הדירה מהשוק, הם משאירים אותה לשכירות, הם גורמים שהשכירות תהיה נמוכה".
נמדר מספר כי כבר שנים שהוא כותב בספריו לא לתת יותר מדי פטורים במס שבח. "פטור ממס שבח כל ארבע שנים זה לא הוגן, לא צודק ולא מוסרי. מה עשו היום? הורידו את הפטור של דירה שנייה והלכו לקיצוניות השנייה. עכשיו הפטור ממס יהיה רק לדירה אחת וגם עד 5 מיליון שקל. למה? אנשים קנו דירה והדירה התייקרה. למה להגביל? דירה זה קודש הקודשים, האם אתה מטיל מס על הדירה הראשונה שלך שגרת בה? אז למה אתה לא מטיל מס ירושה?".
לדבריו, הוא לא רואה בעיה במשקיעים הזרים. "מה האסון שיבואו תושבים זרים ויקנו דירה בתל אביב ב־82 מיליון שקל? זה לא מפריע לי, זו השקעה שמכניסה כסף לארץ. נכון שחייבים למסות את התושבים הזרים, מס שבח ומס רכישה. בסך הכל, המיסוי הוא לא מה שיוריד מחירים, הוא מעלה אותם ב־2%–3%".
מכללת נתניה פותחת בית ספר לתואר שני בנדל"ן
מנכ"ל חברת הנדל"ן אספן רוני צארום תרם למכללה כדי שיקימו על שמו את בית הספר. התוכנית, שאישרה המל"ג, תכלול לימודים בתחומים משפט, מדעי הסביבה, נדל"ן מניב ומימון
קבלת האישור מהמועצה להשכלה גבוהה לתוכנית לימודים לתואר שני בנדל"ן לא היתה פשוטה. במכללת נתניה המתינו שלוש שנים משום שמדובר בתואר חדש, שלא קיים באוניברסיטאות או במכללות אחרות.
"אנחנו לא מדברים על מאסטר במשפטים עם התמחות בנדל"ן כמו שיש במקומות אחרים, או על כלכלה עם נטיות לנדל"ן, אלא על בית ספר שעומד בפני עצמו לתואר שני, לתואר ראשון כמו מינהל עסקים וכלכלה או לתארים אחרים עם דרישות גבוהות מאוד. אלה לימודים של תורת הנדל"ן על כל האספקטים שלה. גם משפטים, כלכלה, מדעי הסביבה", מסביר פרופ' אהרון נמדר, מייסד התוכנית.החלום של פרופ' נמדר התחיל להתגשם לפני שלוש שנים לאחר השגת תרומה של כמיליון דולר מרוני צארום, איש הייטק שהשקיע בחברת הנדל"ן אספן ומשמש כיושב ראש שלה. "הוא תרם סכום גבוה מאוד וביקש בית ספר על שמו. התלבטנו והצענו לו פתרון - 'אם לא נצליח, בית הספר למשפטים יהיה על שמך, אבל אנחנו מאמינים בעצמנו והצגנו את התוכנית בפני המל"ג שבודק בציציות'".
באילו בקשות של המועצה להשכלה גבוה נתקלתם?
"הבעיה הכי גדולה היא למצוא את המבנה הנכון לתוכנית הלימודים. למשל, במל"ג דרשו מאיתנו להכניס את כל הנושא של כלכלה עירונית. כדי להבין בנדל"ן נדרשת בקיאות בכל מיני פרמטרים: בתחום המשפטי, שמהווה 5%–10% מהתוכנית, יש דיני מקרקעין, דיני חוזים ומיסוי נדל"ן. במדעי הסביבה ישנו כל הנושא של שמירה על הסביבה, אחר כך ישנו הנושא של תכנון ובנייה, מעט אדריכלות, שמאות. יש לנו תחום שלם של מדעי הכלכלה - אנחנו נלמד שיווק נדל"ן. יש קורס מתווכים, אך הוא בסיסי מאוד. את התיאוריה אנחנו חייבים ללמד. יש קורסים מקצועיים מאוד בשיווק נדל"ן, שאפשר לעשות בהם דוקטורט", מסביר נמדר. תוכנית הלימוד מציעה גם ניהול נדל"ן - איך מנהלים נכס מניב, איך
יודעים מתי הוא רווחי - ועוסקת גם במימון נדל"ן.
"מעבר לתיאוריה הכי חשוב ליישם את הדברים בשטח. יהיו לנו סדנאות ועבודת גמר לקראת סוף הלימודים עם הדרכה שתלמד את הסטודנט איך עובדים. הוא יקבל משימה ויצטרך להגיש עבודה מעשית. למשל, אם שטח מסוים ירוק ויש אפשרות להפשיר אותו, איך אפשר להפשיר אותו, האם הבנייה תשתלם והאם ניתן לשווק אותו?", מציין נמדר. לדבריו, "יש היום המון אנשים שעוסקים בנדל"ן, אבל הם לא רואים את התמונה השלמה".
מכללת נתניה מסרה כי באוקטובר הקרוב תיפתח הכיתה הראשונה של בית הספר, שתמנה כ־50 סטודנטים. שכר הלימוד לכל תקופת הלימודים הוא 60 אלף שקל (לשנתיים), והוא כולל השתלמות באחד מבתי הספר בחו"ל, כנראה בניו יורק.
