רמת גן בלגן: תמ"א 38 בסימן שאלה

החלטת בית המשפט לבטל את האצת הפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן טלטלה את העיר. "זו קטסטרופה, נראה כי העסקה במתכונתה הנוכחית אינה ישימה". כתב אתמול יזם שפועל בתמ"א 38 ברמת גן בעקבות ההחלטה, שקיבל שלשום בית המשפט המחוזי בת"א.

בית המשפט קיבל את הערר של אדם טבע ודין וחברי האופוזיציה בעירייה ובהם חבר מועצת העיר עו"ד רועי ברזילי, ומנע את הארכת תוקף התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). התוכנית שהיתה ניסיונית לתקופה של שנה וחצי התקבלה בעירייה לפני כשלוש שנים מתוך מטרה להאיץ את קצב התוכניות מסוג זה ולחזק מספר רב של מבנים בעיר. האצת התוכנית התאפשרה בזכות שיפור הכדאיות הכלכלית ליזמים, כך שהתוכנית אפשרה בשונה מתוכניות תמ"א 38 בערים אחרות להגדיל משמעותית את מספר הדירות החדשות בכל בניין ושגודלן של הדירות לא יפחת מ־60 מ"ר בממוצע. כעת, עם קבלת הערר, מתבטלות כל התוכניות אשר הוגשו מ־27 בדצמבר 2012.

השאלה שנשאלת בבוקר שאחרי היא האם הפרויקטים הקיימים יוכלו להמשיך ולהתקיים. לא ברור בכמה פרויקטים בעייתיים מדובר, הכוונה היא לאותם פרויקטים שהגישו את תוכניתם בהתאם למתווה הקודם ולאחר התאריך שבו הסתיימה התוכנית (27 בדצמבר 2012). הנושא נמצא עדיין בבדיקת העירייה אשר העריכה את מספרם של פרויקטים אלה בכמה עשרות ולא יותר ממאה.

"לא יסכימו לוותר"

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, המייצגת דיירים רבים בפרויקטים ברמת גן, מחלקת את היזמים לשניים: "יש יזמים שמלכתחילה במהלך השנה האחרונה התייחסו לתב"ע כבעייתית וחיפשו איך לקבל את הזכויות ממקומות אחרים. למשל תכנון הפרויקט במסלול של תב"ע נקודתית אורך 3–4 חודשים יותר אבל מאפשר הקלות לפי שיקול דעת הוועדה המקומית. לי יש פרויקטים שיכלו להגיש בקשה להיתר על בסיס המסלול שבוטל כעת אבל בחרו ללכת למסלול ארוך יותר ועכשיו הם רגועים. לעומת זאת, היו יזמים שהתקדמו עם התוכנית הקודמת וכעת הודיעו לדיירים שהקפיאו את הפרויקט".

לדברי אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר, היזמים שבחרו לדבוק בתוכנית הישנה נשארים עם פרויקטים שאי אפשר לממש. "הדיירים לא יסכימו לוותר על מה שהוסכם איתם וגם הבנקים לא יתנו ליווי לפרויקט שהציג רווחיות של 20% שצנחה לכ־12%. חשוב להבין שמדובר בעסקאות קומבינציה, בפרויקטים כאלה מי שמשלם הם לא היזם או הדיירים אלא הפרויקט, גם אם היזם הרוויח 20% רווח לעלות הוא לא יקבל מימון בפחות מכך. אין גוף פיננסי שיממן את העסקה הזו ולא הייתי מציע לדיירים להיכנס לפרויקט שבו אין בנק שמלווה את העסקה".

בניין ברחוב עציון ברמת גן המיועד לתמ"א 38. לפני ואחרי צילום: אחדות פרוייקטים

לפי הערכות של כהן בלחרסקי ואוכמן, לא מעט יזמים קטנים עלולים לקרוס עקב המצב החדש. לדברי כהן בלחרסקי, "הגיעו אלי יזמים שאמרו, 'כבר עברנו ועדה ואנחנו בשלב הפרי-סייל (מכירה מוקדמת), סגרנו ליווי על בסיס החלטת הוועדה ומה עושים עכשיו?' יזמים בהחלט עלולים לקרוס, יזם מוציא על השלב ההתחלתי של פרויקט לפחות 250 אלף שקל ואם מוסיפים לכך את הזמן מדובר בסכום כפול".

לדברי אוכמן, "יש יזמים קטנים שהוציאו כחצי מיליון שקל על פרויקט והם נמצאים בשלושה פרויקטים שונים, כלומר הם סיכנו סכום גבוה יחסית ועלולים לקרוס. יחד עם זאת אני שומע גם קולות של יזמים מרוצים, בעיקר כאלה שנמצאים בשלבים מתקדמים וההחלטה מותירה אותם ללא מתחרים בשלב הקריטי של שיווק הדירות".

מצד הדיירים אמנם לא מדובר על פרויקטים שנתקעו במהלך הבנייה, אך מספיק שבניין שלם על דייריו הקדישו במשך שנתיים את מלוא תשומת הלב כולל ישיבות, ויכוחים והחלטות הרות גורל שהתקבלו, ובסופו של דבר הכל ירד לטמיון. בשל כך ייתכן שצפוי גל תביעות מצד הדיירים והיזמים, כשהדיירים עשויים לתבוע את היזמים, והיזמים את העירייה. בעירייה מנגד לא חוששים, ולדברי יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה רמת גן, עו"ד אביבית מאור־נמרודי, כל מהלך שבוצע היה בגיבוי משפטי. לדבריה, בכוונת העירייה לקחת את אותן תוכניות שהוגשו לאחר תפוגת התוכנית ולנסות להכניסן חזרה למעגל הרווחיות על ידי התייחסות לתב"עות נקודתיות והקלות שבס המאפשרות תוספת של עד 30% דירות. "יזם שביקש למשל 26 יח"ד ולפי הבדיקה שלנו מקבל 23 יח"ד יצטרך להחליט אם הוא רוצה להמתין עם הבקשה או להוריד יח"ד", היא אומרת.

"היה כאן זגזוג"

לפי כהן בלחרסקי, "היה כאן זגזוג, עיר שלמה מוטלת בספק. העירייה תצטרך לדאוג שהפרויקטים ימשיכו להיות כלכליים, אבל חד משמעית רמת גן איבדה את העדיפות שהיתה לה והפכה לעיר נחותה. יזמים ביקשו ממני 'תחזירי אותנו לעסקאות בבת ים' וזה אחרי שהם לא רצו לשמוע על העיר הזו". לדברי אוכמן, "לפני שנתיים עטנו על רמת גן, היום מעבירים לי פרויקט בעיר, אני בכלל לא רוצה לשמוע עליהם".