משקם השכונות מזהיר: "תמ"א 38 לא תציל מרעש אדמה"

רעידת האדמה החמישית בתוך שבוע שפקדה את צפון הארץ אתמול היא אולי תמרור אזהרה ענק למקבלי ההחלטות בכל הקשור למוכנות המדינה בנוגע לחיזוק מבנים. לסמי מצלאוי, מי שנחשב למלך הפינוי־בינוי, יש בטן מלאה בנושא פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים חיזוק מבנים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3). מצלאוי פשוט לא מאמין שבניינים שעברו חיזוק באמת יחזיקו מעמד ברגע האמת.

"לבניין יש יסודות. את באה וחופרת מסביב ומלבישה מעטפת, היסודות אולי יחזיקו את הבניין שלא יתנדנד, אבל מה שינינו בתקרות וברצפות? מה שינינו בעמודים? רק חיזקנו מסביב ונתנו צורה חדשה - לדעתי אסור לעשות את זה", מסביר מצלאוי. "אני בא משיקום שכונות. שיקמתי אלפי דירות ואני רואה היום את העוול שעשינו לאנשים האלה. החלק החדש נמצא במקום אחר, הישן זז למקום אחר, ותמיד יש ביניהם סדקים ובעיות. איפה שעשו שיקום שכונות ונתנו תוספת הגדלה עשו עוול. עכשיו מורידים".

מצלאוי. "מתחם עלית - זה הפרויקט הכי גדול שלנו" צילום: אוראל כהן

אז למה המדינה מאפשרת את זה?

"מישהו עשה בדיקה? לדעתי הבדיקות שנעשו הן רק בתיאוריה. ברעידת אדמה אם הבניין ירצה ליפול ימינה או שמאלה הוא לא ייפול כי המעטפת תחזיק אותו, אבל בטוח יהיו סדקים ובטוח ייפלו תקרות כי החומר עייף אחרי 50–60 שנה. מה שאנחנו בונים היום יכול בשקט להחזיק 100–150 שנה. הבטון יותר חזק ואיכותי וגם הביסוס של הקרקע טוב פי 100. פעם היינו יורדים לעומק של 6 מטרים בקוטר של 40 ס"מ. היום אנחנו יורדים ל־35 מטר עומק, כמות הכלונסאות גדולה פי עשרה ועמודי הברזל פי 20. התקנים היום הם נגד רעידת אדמה והפצצה".

מתחם עלית הפך לפרויקט הדגל

ממרומי הקומה ה־60 של מגדלי משה אביב עוקב סמי מצלאוי אחר המנוף שמעביר עוד פלטת ברזל לבניית יסודות קומת המרתף העליונה, במגדלים שעתידים להיבנות במתחם עלית ברמת גן. מהגובה הזה נראית הפלטה, כמו גם המנוף, כמעט כמו המנופים והפלטות של משחקי הלגו. אבל מצלאוי, שנמצא מגיל 13 בין השופלים, הבטון והברזל, יודע להעריך את המיקום המדויק שבו היא אמורה לנחות ואת גודלה האמיתי. עבור מי שמוכר כאיש הפינוי־בינוי עוד לפני שתמ"א 38 נכנסה לאופנה, הכניסה לתחום מגדלי היוקרה מפיחה בו, בגיל 65, יעדים ואתגרים חדשים. "אלה לא הפרויקטים הרגילים", הוא אומר, "זה הפרויקט הכי גדול של מצלאוי".

מה שהביא את מצלאוי לפני שלוש שנים למה שהיה פעם מפעל שוקולד ממותג, הם תשעה בניינים נמוכי קומה מאחורי המגדלים שעתידים להיבנות בגבול הצפוני של רחוב ז'בוטינסקי ובגבול הדרומי ברחוב המתמיד, שם אמור להתבצע עוד פרויקט של פינוי־בינוי. "הגעתי לאזור על ידי שני עורכי דין שהציעו לי את כל המתחם הזה עם הסכמים חתומים ובהסכמת הדיירים. בדקתי בעירייה והמשכתי ללכת על זה".

לאחר מכן מצלאוי התוודע לתוכנית של אזורים במתחם והחליט להיכנס למה שהפך לפרויקט הדגל שלו. את דיירי 83 הדירות בבניינים הסמוכים בני ה־3 קומות הוא מתכנן להעביר למגדלים, ומרבית השטח יתפנה לטובת פארק ציבורי ומבני ציבור. בסך הכל ייבנו במתחם שישה מגדלים: ארבעה של מצלאוי ועוד שניים של אזורים.

מהחלון השני של הדירה במגדל משה אביב שהוסבה למשרד המכירות ניתן גם לראות את פארק צמרת. "אני רואה את הצפיפות, במתחם עלית זה לא יקרה", מדגיש מצלאוי. "שם על 25–30 דונם יש 12 מגדלים, כאן על 30 דונם אנחנו בונים רק שישה מגדלים. המרווחים והנגישות לאוכלוסייה שגרה בסביבה לא משקפים את כל הלחץ שישנו מהצד השני של הבורסה ושל בנייני המשרדים. אני חושב ששמו יותר מדי בתים בפארק צמרת. הפארק נמצא בין ארבעה כבישים בינעירוניים - מערכת תנועתית בבוקר ובערב, אדם שגר בסביבה כזו גם צריך מרחבים ירוקים, אוויר בין בניין לבניין, שלא יהיה חלון מול חלון".

הכניסה שלך למגדלי מגורי יוקרה שינתה את צורת החשיבה שלך?

"זה עולם אחר. אני רואה שכל העולם הולך לכיוון של לעלות למעלה, לרכז אוכלוסייה במבנים גדולים. החזון שלי הוא לא להקים את שני הבניינים האלה וזהו. אז בניתי שני בניינים, אף שהם הפרויקט הכי גדול של מצלאוי. אנחנו בונים עכשיו 680 יחידות דיור בראשון לציון על הים, אבל זה לא בסדר הגודל הזה. כאן זה עולם אחר. יש כאן מתקנים, ניקיון, שמירה. אדם שנכנס לכאן מוריד מעליו הרבה דאגות".

למה החלטת לשנות כיוון?

"בחרתי לקחת את הפינוי־בינוי צעד קדימה. לקחת אנשים מקומה 3 שגרים פה ליד ולהעביר אותם לקומה 30. אני רוצה שיבואו לכאן מגוון של משפחות כדי שיהיה עניין. יש אנשים חזקים מאוד ויש אנשים פחות חזקים. לעשות אינטגרציה, שכולם יהיו שווים. יש לי ניסיון בזה. בקריית אונו בניתי 500 יחידות במקום 160 משפחות שהיו גרות שם משנות החמישים, משפחות חד־הוריות ואנשים בני 80. הם לא היו צריכים את הבית החדש, אבל זה שדרג להם את החיים. מדירת 40 מ"ר ו־70 מ"ר הם עברו לדירות של יותר מ־100 מ"ר. אנשים שהיו בתוך השכונה התערבבו עם החדש והיום לא תבדילי ביניהם".

אתה לוקח דייר ששילם 100 שקל בחודש לארנונה ומגדיל לו ל־300. אתה משדרג אותו בלי כלים מתאימים.

"אנשים שאין להם אופציה לשלם יותר מ־100 שקל מוכרים את הנכס והולכים למקום אחר, אבל הם נשארים עם כסף בצד. פעם היה להם נכס ששווה 500 אלף שקל ופתאום יש להם נכס ששווה 1.5 מיליון שקל. אז הם קונים ב־50%–60% מהסכום את הבית, ונשארים עם 500–600 אלף שקל. אנשים שינו את החיים שלהם. אנשים בגיל 60 הוציאו רישיון וקנו רכב. זו היתה בשבילי אטרקציה".

אפשר לבנות 10,000 יח"ד במרכז בתוך שנה

כגדול יזמי הפינוי־בינוי, הוא היה מצפה מהמדינה להתנהג אחרת כדי להפחית את מחירי הדיור. לדבריו, "המדינה לא צריכה להתעסק עם הבנייה החדשה שלנו אלא עם מה שישן. בתוך זמן קצר יהיה אפשר לייצר בין 10,000 ל־20 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי. אני יכול להצביע לך באזור המרכז על 10,000 יחידות דיור שאפשר לבצע בתוך שנה. שהמדינה לא תיקח כסף על זה - רק שתיתן זכויות".

אבל היא נתנה בתיקון האחרון?

"היא לא נותנת. אתה מביא חישוב כלכלי לעירייה, בודק אותו השמאי בוועדה המחוזית. אם הוא מאשר אותו - אתה מקבל 3 קומות. אם הוא רואה שאתה עולה ברווח טיפה מעל 10%, הוא ישר מוריד יחידות. מדיניות הבנייה לא עובדת בצורה נכונה".

אולי ככה מרגיעים את הקבלנים?

"מדינה ועירייה צריכות לתכנן ברמה שיהיה לעוד חמש, עשר ו־30 שנה. אי אפשר לבוא ולבנות סתם. צריך לעשות תוכניות־אב, לראות מה נותן הפינוי־בינוי, איך משפרים את התנועה, איך משפרים את העיר, איך מגדילים את השטחים הירוקים, איך עושים מוסדות ציבור. בונים את העיר מחדש ולפי זה יש לך הזכויות והכמויות שאתה יכול לבנות בכל מתחם".

ואם יעשו זאת, המחירים יירדו?

"בטח. נניח שכדי להרוויח אני צריך 10% במגדל מסוים - כ־30 יחידות דיור. המדינה תיתן לי לבנות עוד שש יחידות דיור ותחייב אותי למכור אותן רק במחיר העלויות והרווח. זאת אומרת שהיא לא תגבה על מחיר הקרקע ולא תגבה אגרות בנייה ופיתוח. בכל אלה יזכו הדיירים מחוסרי הדיור והזוגות הצעירים. דירה שתעלה מיליון שקל - אותו זוג צעיר יקנה ב־600 אלף שקל. מה עשינו? לא פגענו בשווי הדירות, לא פגענו ביזמים או במחירי דירות, אבל יצרנו מחירים לאנשים בתוך המתחמים שרוצים לגור ולחיות בהם".

חסות עם גימיק המותג "עלית" חוזר להיכל נוקיה ולמכבי ת"א מועדון הכדורסל של מכבי אלקטרה ת"א על הסכם חסות עם קבוצת הנדל"ן סמי מצלאוי המקימה את פרויקט "עלית" ברמת גן הדס שפר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

ברמת אביב, לדוגמה, יש עשרות בניינים ודירות של 50 מ"ר שיושבים על שטחים של אלפי מטרים - למה לא עושים את זה? כל החומרים התבלו. הברזל נשחק, הבטון לא היה אז בטון, התקנים לא היו תקנים, כל התחזוקה של הבניין קורסת וכל הבניין הפך להיות כמו חול. לוקח לי שעה וחצי להרוס בניין של 24 דירות שנבנה בשנות החמישים ולהפוך אותו לערימת פסולת. לבניין דומה בתקנים של היום יידרשו בין שבועיים לשלושה, וגם אז צריך להביא כלים מיוחדים".

קבינט הדיור לא נוגע בנקודה העיקרית

מה לגבי התוכנית של אורי שני וקבינט הדיור?

"אז יתכננו. הם לא נוגעים בנקודה העיקרית וחבל. יש לנו כל האפשרויות לכל השכונות שמדברים עליהן. יש כבר פיתוח, תשתיות, כבישים, צריך לעשות שיפורים קטנים. ניקח את תל אביב, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון, אור יהודה וקריית אונו. אנחנו 50 שנה בונים תשתיות וכבישים לפי התקנים. מורידים רק את הבתים ומעלים אותם למעלה".

כמי שנמצא 50 שנה בתחום הבנייה, מצלאוי מכיר את כל הטריקים של המדינה בתחום הדיור. למרות הביקורת הנוקבת שיש לו על המדיניות הממשלתית הוא מעיד כי הוא "חבר של כולם. אני חבר של ביבי, פואד, הייתי חבר של רבין, חבר של ברק. טלפונים, נפגשים באירועים. יש היכרות טובה מאוד. אין שר שיכון שלא התחברתי אליו. למה? כי על כל דבר היו שולחים אנשים לבדוק איתי מה כדאי לעשות. היחיד שאהבתי היה זאב בוים המנוח. הוא היה אמיתי. חוץ ממנו ומפואד לא היה מישהו טוב במשרד השיכון".

מצלאוי מספר כי "פואד (ח"כ בנימין בן אליעזר) עשה יום אחד מעשה שאמרתי לו, 'אתה או מטורף או משוגע'. הוא החליט שהוא בונה ברעות. יום אחד הוא אמר לי, 'אני רוצה לבנות 20 אלף יחידות בהרים'. אמרתי לו, 'אנחנו קורעים את התחת והנשמה לבנות פה קוטג'ים, למה אתה רוצה לבנות על ההרים? אתה יודע כמה זה יעלה? מי יבוא לפה?', אז הוא אמר, 'אני בונה. אתה עוד תשמע ממני'".

"תראי את מודיעין. אף אחד לא חשב שהיא תצליח בצורה כזו. ככה צריך לבנות. כשהמדינה משחררת שטחים למאות יחידות דיור. כשהקבלנים מוכרים לפני שנגמרת להם הסחורה, היא צריכה לשחרר להם עוד כמות. 80% ממודיעין נבנו בצורה הזו ודירות נמכרו ב־800 אלף שקל ליחידה".

לדבריו, "היום לא עובדים כך. המינהל הרס שיווק של 5,000 יח"ד לזוגות צעירים. הוא הוציא בהתחלה שטח ב־150 אלף שקל ליחידת דיור, אחרי 1,000 יח"ד במחיר של 400 אלף שקל ליחידה. אמרתי לאריאל (אטיאס - ה"ש), 'אין לכם דין? דיין? איזה זוג צעיר יבוא לפה עכשיו? בהתחלה היו קונים דירה ב־900–800 אלף שקל ליחידה. עכשיו מה הבאת מעל מיליון שקל?'. אז הוא אמר, 'כולם ייקנו'".

מצלאוי מדגיש כי למדינה ישנן כל האפשרויות להוריד מחירים. "זה הכל שטויות, כותרות לטלוויזיה. כמה פעמים אריאל דיבר שהוא יוריד את המחירים. מה הוא עשה? כלום. להפך, אצלו עלו אפילו מחירי הדירות לחרדים".

יש גירעון שצריך לכסות?

"מטפלים בגירעון על חשבון הגב של הילדים שצריכים לקנות דירה. המדינה בונה בצורה לא נכונה. אני לפעמים מדבר והם כועסים עליי, אבל אני אומר את האמת. לא מתכננים נכון ולא מורידים לשטח נכון. עברנו 65 שנה, בואו תתכננו את המדינה מחדש. הכל התיישן. תעשו שיפוץ למדינה. בנו דברים שעלולים ליפול מחר - אנשים יכולים למות פה. קחו 20 שנה, אבל אז המדינה בנויה ברמה שיכולה להחזיק עוד 100 שנה לפחות. עכשיו אדון לפיד (שר האוצר יאיר לפיד – ה"ש) מגלה שיש לו יותר מדי כסף ואולי יוריד מסים. בישראל אי אפשר לבנות מהלך פיננסי ליותר משלושה חודשים, מעבר לזה המדיניות משתנה".