"רק לישראלים יש 'מציאות' בארה"ב"

"ישראל זקוקה לשינוי תפיסתי בכל הקשור לדיור להשכרה, והמדינה צריכה לראות בכך ערך לאומי ולעזור לזה לקרות. זה לא יקרה ביום אחד. זה חייב להיות דיור להשכרה כסקטור אמיתי, כאלטרנטיבה אמיתית לבעלות על דירה, שתתאים לכל המגזרים". כך אומר בראיון ל"כלכליסט" ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל ושותף־מנהל בהרבור גרופ העולמית, חברת השקעות פרטית המחזיקה ומנהלת 24 אלף דירות להשכרה בארה"ב ו־40 בנייני משרדים ומסחר בשווי כולל של 3.8 מיליארד דולר. החברה מדורגת במקום ה־42 בארה"ב מבין החברות המנהלות מתחמי דיור להשכרה, על ידי המועצה הלאומית לדיור להשכרה בארה"ב.

ג'י צביבל מנכ"ל הרבור גרופ צילום: ענר גרין

"האלטרנטיבה חייבת להיות חוצת מגזרים"

לדברי צביבל, אסור להסתכל על דיור להשכרה רק כפתרון למי שידו אינה משגת לרכוש דירה. "דיור להשכרה צריך להתאים גם למעוטי יכולת, גם לאנשים שבגיל 70 רוצים לעבור לגור ליד הילדים שלהם, גם לסטודנטים וגם למנהלים בכירים שרוצים לעבור לגור בפרויקט יפה להשכרה עם בריכה במרכז תל אביב.

"תפיסתית, חייבים להפסיק לחשוב על זה כפתרון לאנשים שכרגע אין להם בית אלא כעל יצירת אלטרנטיבה בישראל לקניית בית, והאלטרנטיבה הזו חייבת להיות חוצת מגזרים ועדות. זה חייב להיות מתאים להרבה מאוד אנשים, ואז כל אחד יוכל לבחור מה הוא רוצה ולא תכריחי זוגות צעירים לקנות בית".

תוכניות ממשלת ישראל להקמת עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה יכולות להתממש רק אם יתמלאו כמה תנאים, אומר צביבל שהחברה שבראשותה הוא עומד (חמישית ממנה בבעלות אלקטרה נדל"ן) משקיעה גם כספים של גופים מוסדיים ישראליים, כגון מנורה, מגדל, כלל והראל, בדיור להשכרה בארה"ב. "מחיר הקרקע צריך להיות קרוב לאפס, יש להבטיח תשואה שנתית של 6%–7% למוסדיים, צריכה להיות מסה קריטית של דירות ועל הפרויקטים להיות לשכירות בלבד, כדי שניתן יהיה לנהלם ביעילות", הוא ממליץ.

למה המדינה צריכה לתת למוסדיים הבטחת הכנסה? אין להם רשת ביטחון כשהם משקיעים במניות.

"כספי הפנסיה שלנו מושקעים בגופים הללו. את רוצה שמחר מגדל או כלל או הראל ייכנסו לעסקה מפסידה עם הכסף שלך? את רוצה שהיום החברה תשלם מחיר מאוד גבוה כדי שבישראל, בעוד 50 שנה מהיום, יהיה שוק להשכרה? אני רוצה שהכסף שלי ירוויח קודם כל. בסופו של דבר זה הכסף של כולנו. חברתית, זה נכון שהכסף שלנו ייועד למטרה חברתית חשובה מאוד, אבל אני לא חושב שהכסף שלנו צריך להפסיד או שצריך לקחת סיכון גבוה מדי עם הכסף שלנו. המוסדיים מנהלים את הכסף של עם ישראל, זה מה שהם עושים. הם לא עושים זאת למטרות צדקה. הם הבנק הכי גדול בישראל, הם הכסף הגדול בישראל.

צילום: הרבור גרופ

"כשהמוסדיים מפסידים כסף, יש עליהם ביקורת רבה. קחי לדוגמה את חברת טבע: כולם כעסו על הרווחים הכלואים, אחר כך עזב המנכ"ל והמניה צנחה, ואז הכותרות היו: 'אוי ואבוי, המוסדיים הפסידו הרבה כסף', וניתחו כמה כסף יש לכל מוסדי בחברת טבע. אז אני לא מבין, הרי אתם מחזיקים במניות טבע דרך קרנות הפנסיה שלכם, דרך המוסדיים, אבל זה לא עניין אתכם באותו היום. רק עניין אתכם שיחלקו את הרווחים הכלואים".

עד כה המוסדיים לא בדיוק נהרו לתחום, אבל הדיור להשכרה פורח בארה"ב, ושיעור משקי הבית ששוכרים שם דומה לכאן. למה שזה לא יצליח גם פה?

"אני מדבר הרבה עם המוסדיים על זה. מחירי הקרקעות בישראל גבוהים מאוד, והמדינה תצטרך לוותר על חלק מהם, כי מדובר בעלויות עצומות. צריך להוריד את ערך הקרקע כמעט לאפס, והמדינה צריכה לתת הבטחת תשואה למשקיעים המוסדיים שייכנסו לזה. כמו שהיה בכביש 6 - כשאתה מצפה מגופים מוסדיים להיכנס לסטארט־אפ, אתה חייב לעזור להם, כי בשנים הראשונות אף אחד לא יודע אם אנשים יקנו את הקונספט הזה ויתחילו לשכור דירות. משיחות שלי עם מוסדיים, אני בטוח שבתנאים הללו הם ייכנסו לשוק הזה. אבל אם מחר גוף מוסדי לא יקבל שכר דירה מדייר וירצה להעיף אותו, אז יעמדו אנשים - שכמובן הכסף שלהם מנוהל בחברות האלה - עם שלטים, ויפגינו שאסור להעיף את הדייר הזה החוצה".

איך מפנים דייר בארה"ב?

"זה תלוי במדינה. יש מקומות שבהם השריף יוציא אותו החוצה בתוך חמש דקות. לרוב, צריך ללכת לבית המשפט ולקבל צו פינוי וזה יכול לקחת חודש־חודשיים. בישראל זה לא מוסדר. אנחנו נצטרך להבין שדייר שלא משלם צריך לעבור, אין אופציה אחרת".

בארה"ב, רמת השירות בפרויקטים איכותיים להשכרה היא גבוהה. גם בארץ זה אפשרי?

"אפשר לעשות זאת בישראל. תראי את הדיור המוגן, יש בתי אבות ברמה גבוהה מאוד. הדיור המוגן בישראל הוא מדהים".

אבל הם משלמים בהתאם.

"אם נגדיר את המחירים הנכונים במקומות הנכונים, בסוף זה יעבוד גם בשכירות כאן. אם מישהו אומר: 'יהיו לי בשכונה הזו דיירים בוודאות', למה שהוא לא ייקח את זה? ברור שיעשו את זה. זה כמו שהמדינה מבטיחה לך שהיא תשכור את כל בניין המשרדים שלך לעשר שנים. מישהו לא יעשה את זה? גם אם זה יניב תשואה של 5% בשנה, יעשו את זה. צריך להאמין שזה יקרה. זה לא יקרה ביומיים וזה לא ייראה פופולרי, אבל אם ייתנו קרקעות בחינם וייקחו שחקנים הגיוניים, למשל חברת בנייה, ניהול ותשתיות גדולה, זה יעבוד.

"צריך מסה קריטית של דירות. חברת הבנייה תקבל מימון ותמכור את זה למוסדי אחרי חמש שנים. בנייני משרדים בישראל מתנהלים מצוין, למה לא מגורים? ברור לי שזה יעבוד אם רק נרצה בכך. כשבנו את כביש 6, האמינו שאנשים ישלמו כסף על נסיעה בכביש? תראי איזו הבטחת הכנסה נתנו לגופים האלה. המדינה לא יכולה לעשות את הפרויקט לבד, וגוף פרטי לא ייקח על עצמו לבד את כל הסיכון. אם בארץ זה לא ילך, ואף אחד לא ישכור?"

מדברים על פרויקטים למגורים שישלבו דירות להשכרה ולמכירה. זה מגדר את הסיכון?

"אני חושב שפרויקט טוב הוא אך ורק להשכרה. אנחנו לא פילנתרופים. אנחנו לא חושבים רק על איך לשפר את איכות החיים של הדיירים. אבל לפחות ההחלטות מתקבלות רק על ידנו. אם אני צריך ללכת לוועד הבית (של הדירות בבעלות) ולשכנע אותם לשים שומר בכניסה לבניין, למשל, הם יכולים לסרב. אם ארצה להקים חדר כושר, יאמרו שזה יקר. אבל כשאני מנהל את הפרויקט כולו, אני מקבל את כל ההחלטות".

שכר הדירה הממוצע בישראל הוא 3,526 שקל לחודש. אתה יכול להרוויח מזה? בעוד חמש שנים כשזה ייבנה, הרבור גרופ תשקיע?

"אני חושב שכן. וכן, אפשר להרוויח מזה, אם המדינה והרשויות המקומיות יישאו בחלק מעלויות הקרקע והפיתוח".

"היום אני אומר: הם פשוט חאפרים"

עד שיקומו כאן מתחמי דיור להשכרה, משקיעים פרטיים וגופים מוסדיים רבים משקיעים חלק מהכספים שלהם במתחמי דיור להשכרה (Multifamily Housing) בארה"ב ובמדינות נוספות. לדברי צביבל, השקעה מסוג זה לא מתאימה לכל אחד, והוא מזהיר את הישראלים לבל יקנו "חתול בשק" ב־50 אלף שקל מחברות השקעה קטנות שמפתות אותם בתשואות דמיוניות.

"יש שכונות בארה"ב שאם ישראלים היו מבקרים בהן, הם היו רואים שלא רק שלא היו רוצים לגור בהן, הן גם לא השקעה נכונה", אומר צביבל, שהוביל לאחרונה רכישה של 2,600 יחידות דיור בפלורידה ובטקסס (ראו מסגרת). "אבל הנייר סובל הכל. מאוד קל להראות על הנייר עסקה בשוק דרג ארבע ולהניח שיעורי גידול של 5% לשנה. כביכול, בתוך שלוש שנים את ברווח עצום. מאוד קל להיות אגרסיבי בהנחות שלך, אתה עושה מה שאתה רוצה. אני רואה ניירות של חברות כאלה. פעם עוד הייתי עדין, היום אני אומר את זה - הם פשוט חאפרים. הם יודעים לגייס כסף ולסגור את העסקה - וזהו".

לדבריו, "מי שיש לו 100 אלף שקל שלא ישקיע בכלל בנדל"ן בארה"ב, זה סכום נמוך מדי. שישקיע ב'ריטים' (Real Estate Investment Trusts), שישקיע בשוק ההון - אני יודע שזו מילה גסה בישראל - זו השקעה נכונה. רק דיווחי המס יאכלו לו את התשואה אם ישקיע סכום כה נמוך בנדל"ן בארה"ב. עובד הייטק רגיל, אין לו סיבה להשקיע 100–200 אלף שקל בנדל"ן בארה"ב. זה לא שווה את הסיכון. זה בסדר להשקיע 10% מתיק ההשקעות שלך בנדל"ן בארה"ב דרך חברת השקעות פרטית, ואפשר עוד כמה מניות נדל"ן".

צביבל מסביר כי "ב־125 עסקאות שעשינו הרווחנו, אבל הפסדנו בשבע עסקאות. אם מישהו שם את כל כספו בעסקאות הללו, הוא אולי יקבל חזרה חצי מהכסף שלו. זה קורה. אין סיבה שמישהו יפסיד כך. חייבים לעשות פיזור סיכונים. אצלנו, את נכנסת לקרן ב־250 אלף דולר והכסף נכנס לכל עסקה שאנחנו עושים. אם משקיע שם אצלי סכום כסף, זה ישנה לו את אורח החיים אם יפסיד אותו והוא לא צריך להשקיע איתי. סכום המינימום שלנו הוא 150 אלף דולר. פחות מכך - לך לחברות ניהול תיקים, זה יותר אחראי".

ב־150 אלף דולר אפשר לקנות וילה מכובדת בחלקים רבים של ארה"ב.

"אבל אז קנית בית אחד במקום אחד, ואני חושב שזה לא אחראי. צריך להיזהר. הרי כשנוחי דנקנר הרוויח במניות קרדיט סוויס, אמרו: 'הוא גאון', אבל כשהוא קורס - זה חוסר אחריות. צריך מלכתחילה לא לקחת סיכון גדול.

"אין דבר כזה 'מציאה', מציאה יש רק לישראלים", מתבדח צביבל. "אם אתה קונה משהו בהנחה גדולה מדי יש בעיה. יש לזה סיבה. אם מישהו מצפה שיקפיץ את שכר הדירה בשל ניהול לא טוב, צריך להיזהר. אין ארוחות חינם. אם מישהו חושב שהוא יקטוף מציאות ברחוב, הוא צריך להיזהר".