דירות קטנות הן גם זולות יותר, אז למה לא בונים יותר כאלה?

מספר המשכורות הדרושות לקניית דירה עולה, חלום הדירה מתרחק מזוגות צעירים והממשלה מנסה מהלכים שונים להביא לשינוי במגמה הזו. אבל אחת הסיבות למחיר הגבוה של דירה ממוצעת היא פשוט העובדה שמרבית הדירות שנבנות בישראל הן בנות 4 ו־5 חדרים ומיעוטן הן דירות 3 חדרים.

העובדה שמרבית הדירות כיום הן דירות גדולות מונעת מרוכשי דירה ראשונה להתחיל בדירת 3 חדרים ולהתקדם בהמשך לדירת 4 חדרים, בהתאם לצורך ולמצב המשפחתי. המצב הנוכחי מחייב את מי שמבקש לרכוש דירה ראשונה לבחור בדירה עם תוספת של חדר או שניים, גם אם אין להם כל צורך מעשי בכך.

אברהם קוזניצקי מנכ"ל חברת מנרב צילום: עמית שעל

דירות קטנות עושות קאמבק קטן בשנים האחרונות

בדיקה בנתונים ההיסטוריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדת שפעם היתה כאן תמונה אחרת לחלוטין. בשנים 1974–1975, למשל, עיקר הבנייה היתה דווקא של דירות 3 חדרים קטנות. באותה התקופה נבנו 27–30 אלף דירות 3 חדרים לעומת 14–15 אלף דירות 4 חדרים ו־2,600 דירות 5 חדרים. השינוי התחולל בתחילת שנות השמונים, אז הסתיימה בנייתן של כ־10,000 דירות 3 חדרים, לעומת 12.5 אלף דירות 4 חדרים.

באותן שנים גם החלו לבנות כ־3,000–5,000 דירות 5 חדרים בשנה. מאמצע שנות השמונים ותחילת שנות התשעים המגמה התפכה ומספר דירות 4 חדרים היה גבוה מדירות 3 חדרים. במקביל, מספר דירות 5 חדרים עלה בהדרגה ונקבע סביב 10,000 דירות לשנה וגם כיום מדובר על היקפים דומים.

אם דירות 3 חדרים הן טובות ונחוצות, מדוע כמעט שלא בונים כאלה בפרויקטים חדשים? אין סיבה חד־משמעית שתסביר את היעדר הבנייה של דירות קטנות יחסית. הטענה השגורה בפי היזמים ומשרד השיכון היא כי ראשי הערים הם אלה שמתנגדים לבניית דירות קטנות, מחשש שאלה יביאו אל העיר אוכלוסייה חלשה. דוגמה מובהקת לכך היא העיר נתניה, שבמשך שנים מנעה את בנייתן של דירות כאלה.

טיעון נוסף של היזמים הוא כי הדרישה מצד הרוכשים בשוק היא דווקא לדירות 4 חדרים. אבל רוכשי הדירות מגיעים אל פרויקטי נדל"ן לאחר שלב התכנון שלהם, כך שמבנה הדירות בהם הוא עובדה מוגמרת. נתון נוסף שסותר את היעדר הביקושים לכאורה לדירות 3 חדרים הוא שוק הדירות מיד שנייה, שבו יש עדיפות ברורה בביקושים לדירות 3 חדרים.

בתוך כך, בשנתיים האחרונות מסתמן שינוי תודעתי לגבי הצורך בהגדלת היקף הדירות הקטנות, וניתן לראות כי בפרויקטים רבים מנסים לשלב בנייה של כ־20% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. בשנת 2013 אושרה בנייתן של כ־5,000 יחידות דיור כאלה.

אורי אריאל שר הבינוי והשיכון. במשרד טוענים כי העיריות מתנגדות לדירות קטנות צילום: חורחה נובומינסקי

ויתור על שדרוגים יוריד את מחיר הדירה ב־10% לפחות

פרט לגודל, במחיר דירה חדשה בישראל חבויים משתנים כה רבים, עד כי גם מקבלי ההחלטות לא מצליחים להצביע בדיוק על הנקודה שבה ניתן יהיה ליצור השפעה אפקטיבית שתוריד את המחיר.

פטור ממע"מ על דירה ראשונה למשל יגרע מהכנסות המדינה וכך גם הורדת מחירי הקרקעות שמשווקת רשות מקרקעי ישראל. במשרד האוצר, כפי שאנו רואים במשך שנים ארוכות, לא ממהרים להכניס את היד לכיס ולהסכים לפגיעה במקורות ההכנסה המניבים. במקרים אחרים, כמו הגדלת היצע הדירות, הדבר כרוך בהנעת מנגנונים חלודים ובבירוקרטיה אינסופית שגורמת לכך שקרקעות משווקות לאחר שנים ארוכות.

עם זאת, בתוך שלל הגורמים שהובילו לייקור הדירות עד למצב הקיים יש גם לא מעט נקודות שניתנות לשינוי כמעט מיידי ויביאו להורדת יותר מ־10% ממחיר הדירה. חלק מהעלויות שעליהן מדובר קשורות גם לרוכש הדירה עצמו.

מרכיב הבנייה הוא אחד המרכיבים שהתייקרו משמעותית בשנים האחרונות מסיבות שונות, הקשורות בין היתר לתקינות המחמירות שהונהגו בישראל, לסטנדרט הבנייה הגבוה, להתייקרות שכר העבודה וגם בעקבות עלייה של מרכיבי החומרים.

חברות ביצוע בישראל מדווחות כי לפני כעשור עמד מחיר הבנייה (בבנייה רוויה) על כ־3,000 שקל למ"ר ואילו כיום מדובר על כ־4,000 שקל למ"ר ומעלה. אם מישהו צריך הוכחה לכך שהתייקרות חומרי הבנייה היא מרכיב שולי בהתייקרות עלויות הבנייה, הוא מוזמן להתרחק רק 2.5 שעות טיסה לרומניה. שם, לפי הנתונים של חברות הביצוע, בונים גם כיום במחיר של כ־2,000 שקל למ"ר – מחצית מעלות הבנייה בישראל. בהנחה שעלות בנייה של דירת 4 חדרים עומדת על כ־600 אלף שקל, ניתן להוריד את מחיר הדירה בכ־200 אלף שקל לפחות, גם מבלי לפתור את שלל המרכיבים שהובילו להתייקרות.

איך? כל מי שרכש דירה בשנים האחרונות נחשף למפרט המפואר שמציעים היזמים. המפרט העדכני כולל בין היתר: ריצוף במידות גדולות, מטבחים מפוארים, גופי תאורה מעוצבים, זיגוג כפול בחלונות ועוד.

העלאת הסטנדרט שמוצע לרוכשי הדירות הוא הליך שאינו קופא במקום ומתעדכן באופן רציף בהתאם לטרנדים עיצוביים. התהליך הזה כולל גם לא מעט אביזרים שמטרתם להפוך את חיי הרוכשים לנוחים יותר, כמו הכללת מיזוג אוויר בדירה כחלק מהמפרט, שימוש בחלונות חשמליים במקום בתריסי גלילה ידניים, מעבר לאסלות תלויות במקום אסלות מונובלוק ומוצרים נוספים. כל אלה נכנסים למחיר הסופי של הדירה, כמובן, וגורמים לעלייה שלו.

למעשה, העלאת המפרטים הפכה בשנים האחרונות לדרך המרכזית של היזמים להתחרות זה בזה על לבם של הרוכשים. מי שיציע לרוכש את הדירה עם הסטנדרט הגבוה ביותר במחיר סביר הוא זה שינצח. התחרות כוללת גם היצע עצום של ריצוף, כלים סניטריים, מטבחים ועוד.

הסטנדרט הגבוה יצר פרדוקס בענף: מצד אחד מצבם של הרוכשים הולך ומידרדר ורבים מהזוגות הצעירים כלל לא מגיעים לשלב רכישת הדירה. מנגד, אלה שהצליחו לעשות את הצעד הנכסף והגיעו לשלב הרכישה לא מוכנים להתפשר על המפרט ומוכנים לשלם עשרות אלפי שקלים מעבר למחיר הדירה כדי שזו תתאים לדרישות ולחלומות שלהם.

על פי הערכות היזמים, כ־90% מרוכשי הדירה לא מסתפקים בסטנדרט שמציע היזם, שנחשב ממילא לגבוה, ומשדרגים בעלות משתנה של 20–100 אלף שקל לדירה סטנדרטית. המגמה הזו חוצה מגזרים ויישובים, ואפשר למצוא שיפוצים כאלה גם במגזר החרדי שנחשב לחלש וגם ביישובים בפריפריה.

כשזוגות צעירים רוכשים דירת 4 חדרים ומבקשים לבצע בה שינויים, המכפלה של שטח הדירה עם העלות למ"ר מגדילה את ההוצאה הכספית בצורה משמעותית.

לשם השוואה, דירת 3 חדרים תשתרע על שטח ממוצע של 70–85 מ"ר בעוד שטח דירת 4 חדרים יעמוד על 100–110 מ"ר בממוצע. כשמדובר על תקורות בנייה המחושבות לפי מ"ר, הנתונים האלה מספקים הסבר נוסף לשאלה מדוע הדירות כיום יקרות יותר (באופן יחסי מאשר בעבר) וכן לעלייה במספר המשכורות הנדרשות כדי להגיע לרכישת דירה.

"ריצוף אחיד בכל הדירות היה חוסך לי הון עתק"

הדרישה לסטנדרט בנייה גבוהה היא כה גדולה, עד כי בחלק מהמקרים היזמים מאפשרים ללקוחות לתכנן בעצמם את פנים הדירה – בדיוק כפי שהיה נהוג עד לאחרונה רק במגדלי יוקרה. קבלנים שבונים מעבר לגבולות ישראל מדווחים כי מדובר בתופעה שאינה כלל עולמית וכי במדינות כמו רוסיה, ארה"ב, רומניה ומדינות נוספות באירופה לא ניתנת לרוכש הדירה האפשרות לעצב אותה בזמן הבנייה כרצונו, והוא רוכש מוצר מדף זהה לזה שרכש שכנו לבניין.

אפשרות השדרוג לא ניתנת בחינם ומתומחרת בעלות הבנייה. היזמים נאלצים להתמודד עם גחמותיהם של הרוכשים על ידי הגדלת מחלקות שינויי הדיירים, דבר שמחייב אותם בהעסקה של אדריכלים נוספים שיוכלו לעמוד בקצב השינויים. בנוסף, הם צריכים להתמודד עם עיכובים בלוחות הזמנים שנובעים מכך שחלק מהלקוחות לא הזמינו את הריצוף שדרשו בזמן או שהריצוף שהזמינו באופן פרטי אזל ולא הגיע במועד.

"פעם, לפני יותר מ־20 שנה, הסטנדרט לא היה כל כך גבוה ולכן גם רמת השינויים והשדרוגים לא היתה ברמה של היום", מספר נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת האחים דוניץ. "היו שינויים והלכנו לקראת הרוכשים אבל זה לא היה דומה. באזור המרכז, למשל, ככל שאני מנסה לשפר את המפרט הקונים לא מסתפקים בכך. הם מלווים בידי מעצבי פנים ומנסים לשנות את התכנון ואת הסטנדרט. פעם הסתפקו במרצפות טראצו, היום גם ריצוף של 60 על 60 לא מספיק. אנחנו חייבים לספק את הקונים. אני מחזיק 4 אדריכלים במשרה מלאה", הוא מספר ומוסיף, "אם הריצוף היה אחיד בכל הדירות זה היה חוסך לי הון עתק כי לא היה לי פחת – הייתי מעביר את הריצוף מדירה לדירה. המצב כיום גורם ליזמים לעיכובים בבנייה, לתשלום קנסות ולחיכוכים מיותרים עם הרוכשים".

התופעה שמתאר אחיעזרא גרמה למצב שבו זוגות צעירים מתווכחים על מחיר הדירה, אך בדרך כלל סכום השווה להנחות שזכו לקבל מהיזם מושקע בשדרוגים, כך שבמקום דירות שייבנו בסטנדרט אחיד או לפחות דומה, הדירות הסטנדרטיות הפכו ל"בנה ביתך". עם זאת, למרות שאחיעזרא ויזמים אחרים מדווחים על עלויות אדירות בתחזוקה ומעקב של שינויי הדיירים, הם סבורים כי לאור ההיכרות עם השוק והלקוחות אין כיום דרך לשנות את המצב.

מי שניסה לייצר מודל שונה הוא יובל עטיה, מנכ"ל ובעלים של חברת מבנים ונתיבים. עטיה בחר בגישה שונה ומנסה לספק את כל השדרוגים כחבילה מוכנה לרוכש הדירה, בתמורה שזה לא ישנה את המפרט. "הכסף הגדול הוא לוחות הזמנים", הוא מסביר. "מצאנו ש־70%–80% מהרוכשים רוצים את אותן תוספות, תמחרנו אותן ואנחנו מספקים אותן מבלי שהרוכשים יצטרכו לעשות זאת".

לדבריו, המהלך חוסך לו את התקורות שקשורות בניהול ומעקב אחר שינויי הדיירים. "השינויים שמבצעים הדיירים לא ניתנים להם בחינם והקבלנים משקללים את התקורות בתוך מחיר השינוי. להערכתי כ־40% מהמחיר נובע מהתקורות. בזכות המודל שלנו אני לא מאחר, כי אני מסרב להתפתות לרצף לדייר מקומה 7 את הדירה בשיש וכך להסתכן בעיכוב – לא רק בדירה שלו, אלא בכל הקומה".

מי שפיתח מודל קיצוני יותר, המזכיר את זה הנהוג בשוק הבנייה של ארה"ב, הוא אברהם קוזניצקי, מבעלי חברת הבנייה והיזמות מנרב. קוזניצקי אמר לאחרונה בראיון ל"כלכליסט" כי גילה שחלק מהזוגות הצעירים נכנעים ללחץ הסובבים אותם ומייקרים את מחיר הדירה משמעותית על חשבון המשכנתא, הגדולה גם כך. לדבריו, עכשיו הזמן להניח את השדרוגים בצד ולבנות לזוגות הצעירים קורת גג במחיר שפוי. להערכתו, הורדת הסטנדרט במעט וייצור דירות בקו אחיד יכולים להפחית כ־15% ממחיר הדירה.

גם הרגולציה תורמת להתייקרות הדירות

אבל לא רק הסטנדרט גורם לייקור עלויות הבנייה. בשנים האחרונות התווספו תקנים חדשים שגרמו גם הם לכך שמחירה של הדירה המשיך לעלות והפך ליקר יותר בהשוואה למדינות מערביות, וזאת עוד לפני שמכניסים את מרכיבי המיסוי.

לפי התאחדות בוני הארץ, מחיר דירה ממוצעת, שמחירה עומד כיום על כ־1.4 מיליון שקל, עלה בעשור האחרון בכ־200 אלף שקל בעקבות רגולציה ותקנים חדשים, שמהווים כיום כ־23.3% ממרכיב הבנייה. מדובר על תקנות שהתאימו את הבניינים ואת הדירות לאנשים עם מוגבלויות, תקנות בטיחות אש, תקנות תקשורת, דרישות הגנת הסביבה, שינוי תקני חניה, הגנה אזרחית (ממ"דים), שינוי במתקני תברואה וחובת חיפוי חזיתית, בין היתר.

התקנות הללו נקבעות באופן בלתי מבוקר על ידי כל אחד מהגופים האחראים על כך, כמו כיבוי אש ופיקוד העורף, ומבלי שיש גורם אחד שמרכז ומבקר את כלל השינויים והתוספות, מתעדף אותם ומבטל במידת הצורך את השינויים שאינם הכרחיים.

בין התקנות יש גם כאלה שנקבעו על בסיס מקומי, כלומר תקנות עיר שנקבעו על ידי הרשות המקומית. כך למשל מרבית הערים בישראל מחייבות את היזמים בחיפוי אבן חיצוני לקירות הבניינים במקום הטיח שהיה נהוג בעבר, מהלך שעל פי הערכות מעלה את מחיר הדירה ב־32 אלף שקל. הגדלה ועיבוי קירות הממ"ד הוסיפה למחיר הדירה כ־34 אלף שקל, במקומות שבהם נדרשת חניה תת־קרקעית מדובר בייקור של כ־35 אלף שקל נוספים לכל דירה ואלה רק חלק מהדוגמאות. "זה לא קיים במדינות אחרות, התקנים בישראל הם מהמחמירים בעולם, יותר מבאירופה ובמדינת ניו יורק למשל", מספר רונן גינזבורג, מנכ"ל חברת דניה סיבוס.

לדבריו, איש לא מנהל בקרה בשנים שלאחר הבנייה אם מערכות כיבוי אש או מסננים בממ"דים, למשל, מתוחזקים ופועלים ובדרך כלל כעבור כמה שנים מרביתם מושבתים, כך שכל ההשקעה ירדה לטמיון. גינזבורג מוסיף כי העובדה שאין גורם אחד שמרכז את כל התקנות יוצרת מצב שבו כל גוף שקובע תקנות אינו מודע לכך שגופים נוספים הפועלים במקביל אליו קבעו גם הם תקנות חדשות, שגם הן מייקרות את עלות הבנייה. "אף אחד כאן לא פראייר, הקבלנים והיזמים מתמחרים כל תקן חדש שנקבע ומעמיסים אותו על הרוכשים, ואחר כך כולם מתפלאים שהמחיר עלה", הוא מסביר.