קבינט הדיור יקל על השקעה בשוק ההשכרה

צוות המשנה שהוקם על ידי קבינט הדיור של הממשלה לאיתור מקורות מימון לפרויקטים של דיור להשכרה צפוי לפרסם בשבועות הקרובים את המלצותיו. ל"כלכליסט" נודע כי המלצות אלה עתידות לתת זריקת מרץ לקרנות הריט הפועלות בישראל. הצוות הבין־משרדי שעל הקמתו הוחלט בנובמבר האחרון (ראו מסגרת) בחן את מודל התמריצים וההטבות של קרנות הריט הפעילות בישראל ובדק כיצד ניתן לשנות את המודל והחסמים המבניים הכלולים בו, באופן שיעודד את פעילות הקרנות בכלל ולקחת חלק בפרויקטי דיור להשכרה בפרט.

קרנות ריט הן קרנות המשקיעות בנדל"ן מניב ובכלל זה מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובנייני דירות למגורים מתוך מטרה להשכיר את הנכסים לתקופה ארוכה בדמי שכירות ידועים מראש. הקרן, שנסחרת בבורסה, מאפשרת למשקיעים פרטיים להשתתף בהשקעה בפרויקטים מניבים. רוב רווחיה של הקרן מחולקים כדיבידנד לבעלי מניותיה, כאשר המס על רווחי הקרן משולם על ידי בעלי המניות בקרן ולא על ידי הקרן עצמה. בארץ קיימות כיום רק שתי קרנות ריט: ריט1 וסלע קפיטל. בעוד בארה"ב מדובר בתחום פורח שמשמש גם למימון פרויקטים לדיור, בישראל קרנות הריט לא התרוממו וחברות נדל"ן לא ששות להקימן. הקרנות הקיימות כמעט אינן משקיעות בדיור למגורים.

יאיר לפיד, שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור צילום: אוראל כהן

לא מתרוממות מ־2005

מוזילים את השכירות למה דווקא קרנות ריט ולמה עכשיו הקושי של האוצר להכניס מוסדיים לשוק הדיור להשכרה דרש ממנו לשנות כיוון עינת פז-פרנקל לכתבה המלאה 

בשנת 2005 תוקנה פקודת מס הכנסה כדי לאפשר את הקמתן של קרנות הריט בארץ, זאת מתוך רצון של הממשלה לאושש את שוק הנדל"ן, אלא שהמודל הקיים לא עודד הקמת קרנות. הצעת חוק לשינוי המודל בשנת 2010 נפלה, וכעת חלקים ממנה צפויים לחזור לשולחן הדיונים במסגרת מסקנות הצוות.

מודל הריט להשקעה בדיור להשכרה הוא בעל יתרון הן למשקיעים והן למשק בכללותו: עבור גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים מדובר בהשקעה נוחה שמאפשרת פיזור בין כמה פרויקטים להשכרה וביצוע השקעה פיננסית בלא צורך לפתח התמחות בתחום. היתרון עבור כלל המשק טמון בכך שלו יוקמו קרנות בעלות התמחות בדיור להשכרה, הדבר עשוי להזרים כספים רבים לשוק זה ולעודד פרויקטים בתחום.

אלא שכאמור המודל הקיים לוקה בכמה כשלים המונעים הקמה של קרנות נוספות מסוג זה בישראל ואת השקעתן בדיור להשכרה. אחד הכשלים המרכזיים הוא התנאי המחייב את הקרנות להשקיע לפחות 95% מהשקעותיהן בפרויקטים קיימים ורק 5% מותרים להשקעה בייזום פרויקטים. במסגרת המלצות הצוות תהיה המלצה שתאפשר לקרנות ריט להשקיע כבר בשלב ההקמה של פרויקטים לדיור להשכרה בלבד.

סוגיה נוספת שבה עוסקות המלצות הצוות נוגעת לסוגיית המיסוי - נקודה מכרעת שמונעת מחברות נדל"ן להקים קרנות ריט. כיום קרן ריט המבקשת ליצוק נכסים קיימים לתוך הקרן כנגד הקצאת מניות לבעל הנכס נדרשת לשלם מס רכישה על כך. בכוונת הצוות להמליץ על דחיית תשלום המס לרגע שבו תתורגם הקצאה זו למזומנים לבעלי המניות.

המלצה נוספת נוגעת לדרישות פיזור הבעלות בקרן שאוסרות על חמישה מחזיקים להחזיק יחד יותר מ־50% מקרן ריט, כך שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות אלו. בכוונת הצוות להציע להקל דרישה זו במטרה לעודד הקמת קרנות ריט גם אם יישלטו על ידי חברות נדל"ן. כך, לדוגמה, כיום יזמים בתחום הנדל"ן נמנעים מהקמת קרנות ריט כי הם אינם יכולים להיות בעלי שליטה בהן ועליהם להסתפק בדמי ניהול נמוכים - עד 1%, כ־0.65% בממוצע. לטענת בכירים בענף הריט, היעדר השליטה ולצדם דמי הניהול הנמוכים - שלא ברור אם יטופלו במסגרת ההמלצות - יוצרים יחד תמורה נמוכה מאוד ליזמים. זאת בהשוואה להחזקת חברת נדל"ן שבה הם יכולים לגבות שכר ללא מגבלות. הציפייה היא כי ריכוך דרישות פיזור הבעלות יעודד יזמים להיכנס לתחום.

"תמריצים לא מספקים"

עם זאת, לטענת בכירים בענף הריט המלצות הצוות לא צפויות לעודד השקעה בדיור להשכרה. לטענתם, היעדר ההשקעה בתחום אינו קשור לחסמים הטכניים אלא נובעת מתשואה לא אטרקטיבית. "יש היום שלושה מכרזים גדולים לדיור להשכרה שאף קרן לא ניגשה אליהם כולל הגופים המוסדיים, כי אין מספיק מרווח שמאפשר לחברות גם להשקיע כסף וגם לשלם רווח למשקיעים", מסביר בכיר בענף הריט. "בחו"ל התחום הזה פורח כי התנאים להשקעה בנכסים להשכרה שונים בכל הרבדים: מקבלים הנחות על הקרקע, הארנונה, האגרות וההיטלים נמוכים משמעותית וכל נושא המיסוי מעודד משקיעים. גם חוקי השכירות שם הם כאלו שמאפשרים למשכיר לטפל מיידית בשוכרים שלא משלמים. כל תפיסת העולם שם מייצרת קפסולה שלמה שמעודדת גופים כמונו להיכנס לשוק כזה".

ג'יי צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ שמתמחה בנדל"ן למגורים בארצות הברית, התייחס גם הוא לכדאיות ההשקעה בדיור להשכרה ואמר: "היום דיור להשכרה בישראל לא קיים כתחום בעל משמעות. אם התחום יתחיל לפרוח אז אני מעריך שקרנות הריט יכנסו אליו וגם אנחנו לא שוללים את זה.

"היום כל פרויקט שיוצא למכרז בתחום דורש גם בנייה וייזום, לכן יש חשיבות מאוד גדולה לרצפת תשואה שהמדינה תתחייב אליה. אני לא חושב שצריך להיות תאבי בצע בדרישות התשואה, אבל אני מעריך שאם התשואה תנוע בין 7% ל־8% גם גופים מוסדיים וגם קרנות ריט יתעניינו בזה. מעבר לזה צריך לתת את הקרקעות בחינם באזורים מסוימים. הבעיה היא גם מה יקרה ביום שבו דייר לא ישלם את דמי השכירות ואיך זה ייראה שגוף מוסדי ידרוש את פינויו. זה בעייתי ברמת הנראות. צריך לייצר פה מהפכה של ממש כדי להפריח את התחום", אומר צביבל.

קבינט הדיור אמנם דן כיום במתן תמריצים לגופים מוסדיים וקרנות ריט להשקעה בדיור להשכרה, וכבר עלו על הפרק אפשרויות למתן הנחות במחיר הקרקע ומתן סוג של רשת ביטחון על ההשקעה. אלא שהמלצות מסוג זה טרם גובשו, ולפי הלך הרוח בענף נראה כי יהיה עליהן להיות משמעותיות ביותר כדי שיספקו את המשקיעים וייצרו עדיפות על האלטרנטיבות הקיימות.