ברלין מאחורינו: האוצר מגייס את העיריות למלחמה בגובה השכירות
הבשורה על הורדת המע"מ ומחיר המטרה האפילה על המהפכה שמתכנן קבינט הדיור בשוק השכירות. המטרה: העתקה חלקית של המודלים האירופיים. בתוך 60 יום יופץ תזכיר "חוק השכירות ההוגנת" שבין היתר יגביל העלאת שכר דירה לפעם בשלוש שנים
קבינט הדיור אישר השבוע הצעת החלטה שתגביל את שכר הדירה בישראל לאור העלייה המתמדת בגובה דמי השכירות בשנים האחרונות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכר הדירה הממוצע של דירות 3.5-4 חדרים זינק ב־46% מאז 2008, ועומד על 3,992.4 שקל בחודש בממוצע ברבעון הרביעי של 2013.
- הקבינט אישר הפטור ממע"מ ומחיר המטרה; פלוג: "סכנה לשוק שחור"
- פתאום לכולם בממשלה אכפת ממשבר הדיור
- הצעד הבא בתחום הדיור: תמרוץ הרשויות המקומיות
ההחלטה, הנוגעת להסדרת יחסי משכיר־שוכר בדירות מגורים, קובעת כי שר האוצר ושרת המשפטים יפיצו בתוך 60 יום תזכיר חוק תחת הכותרת "חוק השכירות ההוגנת", שמטרתו לשפר את המסגרת החוקית הקיימת בנושא יחסי משכיר־שוכר.
מנכ"ל ADO, שלמה זהר. "אין מודל" צילום: אוראל כהן
מסתמן כי החוק החדש, שיגיע לחקיקה בכנסת רק במושב הבא, יוחל על כל המדינה. ההסדרה צפויה להתבצע ברשויות המקומיות שיקבעו מנגנונים לפיקוח במסגרת החוק. ככל הנראה, הרשויות ינהלו רשימה של הנכסים המושכרים וגובה השכירות שלהם, כך ששוכר שנתקל בבעיה מול המשכיר יוכל להימנע מפנייה לבית המשפט ולפנות ישירות לרשות המקומית שתפעיל את הסנקציות הנדרשות.
"הכוונה היא לפקח על השכירות באזורי הביקוש הלוהט - תל אביב, רמת גן, גבעתיים - ולייצר מנגנון שיאפשר לרשויות המקומיות ליישם את החוק", אומר גורם במשרד האוצר, המשרד שהגיש את הצעת ההחלטה לקבינט הדיור של הממשלה. "אנחנו רוצים לתת לרשויות מסד חוקי לפעול. זו גישה יותר מתקדמת, וכך זה פועל ברוב הערים הגדולות בעולם".
העקרונות בתזכיר החוק המתגבש ייקבעו על ידי צוות בן־משרדי בראשות נציג משרד המשפטים שיכלול נציגים ממשרד האוצר, המשפטים, הבינוי והשיכון ומשרד הפנים. גורמים במשרדי הממשלה העריכו אתמול כי ככל הנראה בראש הצוות יעמוד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שיעמוד בראש הצוות. הצוות יבחן, בין היתר, את הסוגיות הבאות: הסדרת פיקוח על גובה עדכון שכר דירה למגורים, העלאת שכר הדירה, זהות הגורמים האחראים להפעלת מערך הפיקוח וסמכויותיהם ובחינת שילובן של הרשויות המקומיות במהלך, והיקף הרגולציה הדרושה והסנקציות שיחולו על מפרי החוק.
"יגדיל את האופציה לשכירות לפני קנייה"
בניגוד למרבית מדינות המערב, בהן קיים פיקוח על יחסי השוכר־משכיר, הן ביחס למחיר והן ביחס לתקופת השכירות, בישראל עוד אין רגולציה בנושא. אחת המטרות העיקריות של קבינט הדיור בגיבוש החוק החדש היא להגביל את העלאת שכר הדירה לפעם בשלוש שנים, שבמהלכן יהיה שכר הדירה צמוד למדד. הצוות המקצועי הבין־משרדי יקבע בחודשים הקרובים את ההסדרים המדויקים.
"החוק יצור שני אפקטים: ראשית, הוא מגדיל את האופציה של שכירת דירה לפני קניית דירה. כך, תהיה למשפחה תקופה של שלוש שנים שבמהלכה היא לא תחשוש מעליית מחיר. בשוליים, זה עשוי גם לצמצם את הטירוף של רכישת דירות להשקעה", מוסיף הגורם ממשרד האוצר.
עלייה של 77% בתל אביב בשש שנים
הפיקוח על עליית שכר הדירה מגיע על רקע הזינוק במחירי השכירות. כך לדוגמה, במחוז תל אביב, שם נרשמה עלייה חדה של 77% בתוך שש שנים שהביאה את השכירות הממוצעת בעיר לכ־5,500 שקל לחודש. השכירות הממוצעת הגבוהה במדינה.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה עוד כי שכר הדירה החודשי הממוצע בישראל זינק ברבעון הרביעי של 2013 ב־7.5% לרמה של 3,590 שקל לחודש, בהשוואה לרבעון המקביל ב־2012. בהשוואה בין הרבעון השלישי לרביעי ב־2013, שכר הדירה הממוצע עלה ב־1.7%.
בשרון, שכר הדירה הממוצע עמד בסוף דצמבר 2013 על 4,263 שקל לחודש בממוצע; בירושלים השכירות היא 3,921 שקל לחודש בממוצע; בחיפה 2,381 שקל לחודש; בצפון ובקריות 2,200–2,302 שקל לחודש; ובמחוז הדרום, 2,457 שקל לחודש בממוצע.
בחלוקה למחוזות, שכר הדירה הנמוך ביותר בישראל נרשם בדירות 1.5–2 חדרים באזור הקריות, שם עלות השכירות עומדת על 1,675 שקל לחודש.
יציבות וביטחון כמעט כמו בברלין
"צריכים להבין שאי אפשר לקיים שוק של דיור להשכרה בלי חשיבה כוללת", טוען שלמה זהר, בעבר יו"ר דיסקונט ומנכ"ל ADO שבשליטת שיכון ובינוי כיום המתמחה בנדל"ן בברלין. בשיחה עם "כלכליסט" מסביר זהר את הבעיתיות בשוק השכירות הישראלי ומה נדרש כדי שגם בישראל יתפתח מודל יעיל לשכירות.
"זה דורש טיפול באספקת קרקע לבניית דיור להשכרה והסדרה של יחסי משכיר־שוכר", מסביר זהר. "בארץ אין לשוכרים שום זכויות. אין מודל שמבטיח לשוכר שהילדים שלו שהתחילו בכיתה א' יוכלו לסיים תיכון באותה דירה. זה מערער את הביטחון הכלכלי".
"הכול נעשה בצורה אופורטוניסטית", אומר זהר. "מדברים הרבה, אבל זה לא ייפתר בשלוף. מה שקורה בארץ זה שכל הזמן המחירים משתנים. אם תהיה יציבות במחירים אז גם המוסדיים ירצו לממן דיור להשכרה".
זהר אומר את דבריו בעיקר על בסיס היכרותו את השוק הגרמני ואת המתרחש שם בתחום השכירות. דיני השכירות בגרמניה מספקים הגנות נרחבות לשוכרים. החוק בגרמניה לא מאפשר לבעל הדירה להוציא את השוכר ובלבד שזה האחרון עומד בתשלומי שכר הדירה כסדרם. על פי הדין הגרמני חוזי שכירות הם לתקופה בלתי מוגבלת. בעל הדירה רשאי להפסיק את השכירות רק במקרה של "אינטרס מוצדק", כגון הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר.
עובדה זאת מספקת לשוכרים אופק ועשויה להסביר את התופעה לפיה רק 15% מתושביי ברלין הם הבעלים של דירותיהם.
גם בסוגיית דמי השכירות ידו של השוכר הגרמני על העליונה. על דמי השכירות לשכור חדש להיות קבועים למשך תקופה של 15 חודשים לפני העלאתם.
מלבד זאת, שכר הדירה חייב להיות תואם לדמי השכירות המשולמים לדירות למגורים אחרות המצויות בקרבת הדירה המושכרת. לצורך כך כל מחוז בגרמניה מפרסם מדד של דמי השכירות הראויים בכל אזור. מדיירים חדשים ניתן לגבות שכר דירה הגבוה בעד 20% מטבלת דמי השכירות האזורית. אולם במהלך 2014 צפויה לעבור חקיקה שתגביל את העלייה ל־10% בלבד.
מדד מחירי שכר הדירה בברלין (Mietspiegel) עלה מאז שנת 2000 באופן רציף, מרמה של 4 יורו למ"ר לרמתו הנוכחית, 5.5 יורו למ"ר. אולם קצב העלייה היה מתון באופן יחסי. על כך אחראית ההסדרה של שוק השכירות ובפרט החקיקה המגבילה את העלאת דמי השכירות בעד 15% בשלוש שנים.
עד לפני כשנה עמדה המגבלה על 20% בשלוש שנים, אולם זאת הופחתה כדי לסייע לציבור השוכרים.
