טרכטנברג המליץ להגדיל היצע הדירות, המדינה נכשלה

שלוש שנים חלפו מאז פרצה המחאה החברתית וכשנתיים מאישור המלצות ועדת טרכטנברג שהוקמה מיד אחריה. המלצות הוועדה, שבינתיים הספיקו להיבלע בשלל ההצעות והחקיקות בתחום הנדל"ן, כללו שלושה מסלולים עיקריים: מסלול הבנייה להשכרה, מסלול התחדשות עירונית ומסלול לקידום בנייה במתחמים גדולים. "כלכליסט" בחן מה עלה בגורל ההצעות מאז יצאו לדרך, אילו מהן זכו ליישום מלא, אילו ליישום חלקי או להתעלמות מוחלטת מצדה של הממשלה.

הגדלת ההיצע

יעד שיווק הדירות עדיין רחוק

המסקנה המהותית ביותר של ועדת טרכטנברג, אשר גם כיום, על רקע יתר תוכניות הממשלה, נחשבת לרלבנטית ולמשמעותית מכולן, היא זו שביקשה להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה. ההמלצות קבעו כי יש להגדיל את המלאי התכנוני באמצעות הוד"לים (ועדות לדיור לאומי). ההמלצה ניתנה ברקע הנתונים שלפיהם במהלך שנת 2012 אושרו במוסדות התכנון 75 אלף יחידות דיור, גבוה מהיעד הממשלתי אשר עמד על 60 אלף יח"ד בשנה. מתוך כלל היחידות, כ־20% הן תוכניות שעברו לו"דלים. הוד"לים תוכננו לפעול כ־18 חודשים, ובמהלך 2013 הוארך זמן פעילותן בשמונה חודשים נוספים.

פרופסור מנואל טרכטנברג צילום: עמית שעל

הוועדה קבעה כי המלאי התכנוני אינו מספיק והציבה יעד גם לשיווק שעמד על כ־40 אלף יח"ד בשנה - אך עד כה, למרות כל הניסיונות, המדינה נכשלה ביעד העיקרי של הגדלת היצע הדירות. לפי נתוני משרד השיכון, ב־2012 שווקו (בניכוי מכרזים שבוטלו) 32,670 יח"ד, נתוני 2013 הרשמיים טרם פורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל אך ההערכה היא כי מדובר בכ־38 אלף יחידות דיור ששווקו (לא כולל מכרזים שנכשלו). כלומר, יותר משנתיים לאחר אישור ההמלצות וחרף מאמצי הממשלה, יעד שיווק הקרקעות טרם הושלם.

אחת הסיבות לכך שהמדינה לא עומדת ביעדי השיווק נובעת מאותם חסמים שעיקרם ברשויות המקומיות אשר לא אפשרו לשווק קרקעות לבנייה או לחלופין, גם כאשר שווקו לא ניתן היה להוציא להן היתרי בנייה ברשות המקומית. לשם כך יזמה הממשלה את הוועדה לשחרור חסמים בראשות הראל לוקר וכן יזמה את הסכמי הגג אשר נועדו לסייע ולתמרץ רשויות לבנות בתחומן. הסכמים כאלה כבר נחתמו בראש העין, קריית גת ומודיעין וייחתמו בעתיד גם בקריית ביאליק, יבנה וערים נוספות. בסך הכל היקף השיווקים במסגרת הסכמי הגג יעמוד על כ־100 אלף יח"ד.

מס על היזמים

התמסמס וחזר בגרסה מרוככת

המלצה נוספת היתה להטיל מס של 10% משווי הדירות האמורות להיבנות על קרקע מאושרת, אם הבנייה לא תחל בתוך שלוש שנים מרגע רכישת הקרקע. מדובר בהצעת מס הדומה למס על קרקעות שהיה קיים עד לשנת 2000 אך בוטל (ירד לשיעור 0%). במסגרת המלצות טרכטנברג ההצעה עלתה שוב ובשנת 2012 אף גובשה להצעת חוק ממשלתית מטעם משרד האוצר, אולם בשל פיזור הכנסת והקדמת הבחירות היא מעולם לא הספיקה להתקדם. ביולי שעבר, כמעט שנה אחרי הגשת הצעת החוק, החליט קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד כי בתוך שבועיים תוגש הצעת החוק לממשלה לאישורה של ועדת השרים לענייני חקיקה. אלא שגם מאז חלפו עוד תשעה חודשים, והחוק עדיין רחוק מאישורו בכנסת. הסיבה לעיכובים היא קשיים משפטיים - הסתייגויות של היועץ המשפטי לממשלה שגררו דיונים ארוכים מול אגף התקציבים ומול רשות המסים. ההצעה העומדת כיום על הפרק היא להטיל מס על חברות ויזמים המחזיקים קרקע שעליה ניתן לבנות 100 דירות לפחות.

צילום: אוראל כהן

לפי תזכיר החוק, המס יחולק לשניים: תשלום על מכירת קרקע ותשלום על מכירת דירה. בחלקו הראשון, מטרתו לקדם שחרור קרקעות המוחזקות על ידי גורמים פרטיים לשוק הבנייה. יזם שימכור קרקע שלוש שנים מפרסום התזכיר, יידרש לשלם מס בגובה 1% ממכירתה עד לשנה הרביעית. אם ימכור את הקרקע בין השנה הרביעית לחמישית, ישלם מס בשיעור 6%, ויזם שימכור את הקרקע אחרי יותר מחמש שנים, ישלם 10% מס. בנוסף, יזמים שבחרו שלא למכור את הקרקע ולקדם את הבנייה שעליה, ישלמו 0.5% מהתמורה המתקבלת על הדירה בתקופה שבין השנה השלישית לרביעית, מס בשיעור של 3% בין השנה הרביעית לחמישית, ומס בשיעור של 6% מהתמורה שהתקבלה על מכירת הדירה אחרי יותר מחמש שנים.

התחדשות עירונית

מענה חלקי ביותר, העיריות מטרפדות

המלצות ועדת טרכטנברג שמו דגש על נושא ההתחדשות העירונית במרכזי ערים, בעיקר באמצעות פינוי־בינוי. הוועדה המליצה להתאים את תוכנית המתאר הארצית של ישראל, תמ"א 35, לצמיחה הצפויה באוכלוסיית הערים בעשור הקרוב, מכיוון שתוכנית המתאר קובעת כי המדינה לא תעודד בנייה בהיקף משמעותי במרכזי ערים כמעט בכלל.

הדו"ח שעמד בפני ועדת טרכטנברג הציג נתונים שלפיהם ניתן לבצע התחדשות עירונית ב־220 יישובים עירוניים ובהיקף של 300–200 אלף יחידות דיור חדשות לפי תמ"א 38 ו־700–600 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי. המדינה אמנם קידמה כמה פתרונות בנושא, כמו תוכנית בינוי־פינוי־בינוי שיזם משרד השיכון ומטרתה לאפשר בינוי על קרקעות מדינה, העברת התושבים אליהם ורק לאחר מכן הריסת המבנים הקיימים ואכלוסם. במרץ 2012 המועצה הארצית לתכנון ובנייה אימצה את תיקון 3 לתמ"א 38 אשר אפשר תוספת של שתיים וחצי קומות במקום קומה וחצי. בהמשך היו יוזמות למהלכים נוספים כגון הקשחת העמדות אל מול הדיירים הסרבנים, אך עד כה התוכניות להתחדשות עירונית עדיין תלויות בעיקר ברשויות המקומיות אשר לא תמיד מוכנות לאשר אותן, כמו גם בהסכמת הדיירים וכמובן בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

מספר הפרויקטים שנכנסים למעגל ההתחדשות העירונית אמנם עולה מדי שנה, אך מדובר בעיקר ביוזמות שמגיעות מהשטח בשל המחסור בקרקעות באזורי הביקוש. יתרה מכך, תוכנית הסכמי הגג יחד עם התוכנית דירה להשכיר צפויות להתפרס בעיקר על שטחים פתוחים בשולי הערים.

רפורמה בתכנון

פרגולות במקום מרפסות

המלצות טרכטנברג כללו התייחסות גם לנחיצותה של רפורמה שתאיץ את הליכי התכנון. במהלך אישור ההמלצות קידמה הממשלה את תוכנית רפורמת המרפסות של בנימין נתניהו שמטרתה - קיצור הליכי התכנון בין היתר על ידי הקצבת זמנים לוועדות התכנון והעברת סמכויות רבות לוועדות המקומיות. אלא שהרפורמה שיזם נתניהו היתה מסורבלת מידי ונתקלה בהתנגדויות של מרבית הגופים המעורבים בתחום הבנייה בישראל.

בשנת 2012 הציג השר גדעון סער גרסה מרוככת של רפורמת המרפסות אשר כונתה רפורמת הפרגולות. הרפורמה, שגיבשה ראש מינהל התכנון בינת שוורץ, כוללת את שיפור השירות לאזרח על ידי הפחתת הבירוקרטיה, העברת סמכויות לרשויות מקומיות שיאושרו לצורך כך ובהמשך גם הקמת מכוני בקרה לקבלת כלל האישורים הנלווים לבנייה (כיבוי אש, חברת חשמל, מים וכדומה). רפורמה זו אושרה לפני כשבועיים.

מחיר המינימום

האוצר לקח את ההמלצה קדימה

אחת מהמלצות הוועדה היו להפחית את מחיר המינימום במכרזי רשות מקרקעי ישראל מ־50% ל־35%. מחיר המינימום נקבע ביחס למחיר השומה של הקרקע אך אינו גלוי למתמודדים בעת פרסום המכרז. הצעת היזמים שניגשים למכרז יכולה להיות נמוכה ממחיר השומה, אך חייבת להיות גבוהה ממחיר המינימום. עד שנת 2008 מחיר המינימום עמד על 75% ממחיר השומה, אך בשנה זו ירד ל־50%. מטרת המהלך היא להימנע עד כמה שאפשר מכישלון מכרזים ולהוריד במידת האפשר את מחיר הקרקע.

בשנת 2009 ירד מחיר המינימום באזורי עדיפות לאומית ל־25% מהשומה, ובמקרים מסוימים, כמו בשיווק קרקעות העיר חריש, הוא בוטל לגמרי. כעת יזם האוצר ביטול של מחיר המינימום במקרה של כישלון מכרז, והצעה זו אושרה השבוע במועצת מקרקעי ישראל.

דיור להשכרה

ההמלצה נזנחה לטובת תוכנית לפיד

הוועדה בראשות טרכטנברג המליצה כי המדינה תקים שוק להשכרה לטווח הארוך אשר ישמש כאלטרנטיבה לזוגות צעירים חסרי הון עצמי ויסייע בהורדת מחירי הדירות.

ההמלצות היו בנוגע לשני מסלולים: הראשון שבו יוקמו 5,000 יח"ד לדיור להשכרה לזכאים עד סוף 2012 והשני ביצירת שוק להשכרה משוכלל המתבסס על מתן הטבות מס ליזמים על ההכנסות משכירות. במתכונת זו הוצע לשווק כ־2,000 יח"ד בתוך שנה וכ־30 אלף יח"ד בהמשך (לא צוין בתוך כמה זמן). מאז פרסום המלצות הוועדה פורסמו מכרזים למאות בודדות של יחידות דיור ברחבי הארץ ללא הצלחה רבה. מאז חילופי השרים, מכרזי השכירות במתכונת המדוברת נזנחו, ואת מקומם צפויה לתפוס תוכנית "דירה להשכיר" של השר לפיד.

על הנייר מדובר בתוכנית שאפתנית ומבטיחה יותר מהמלצות טרכטנברג בנושא, אשר אמורה לפתח 150 אלף יחידות דיור להשכרה בתוך תקופה של עשר שנים, מתוכן 25% במחיר מפוקח, ותתבצע כמודל BOT. עם זאת, מוקדם עדיין לחגוג, כאשר בשטח לא התווספה אפילו דירה אחת להשכרה, והדירות הראשונות צפויות להתווסף לשוק במקרה האופטימי רק בעוד כשלוש שנים.