בחולון רק 16% מהדירות היו פטורות ממע"מ, בשדרות 100%

הבדיקה מוכיחה כי כפי שנחשף ב"כלכליסט", חלק גדול מהדירות החדשות באזורי הביקוש במרכז לא עומדות בדרישות הטבת המע"מ של שר האוצר יאיר לפיד. "בפריפריה יש יותר עסקאות המזכות בהטבה, אך ההיקף הכספי של ההטבה לרוכש נמוך יותר, שכן היא נגזרת מהמחיר", אומר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה של האתר מדלן, שמספק כלים לניתוח שוק הנדל"ן בישראל. לדבריו, "במרכז אמנם יש פחות עסקאות בגבולות הזכאות להטבה, אך כל זכאי במרכז יקבל יותר כסף מהמדינה".

שכונה ח' בחולון צילום: עמית שעל

הדירות שנבנות לא רלבנטיות להטבת המע"מ

הערים המובילות בהיקף הכולל של ההטבות הכספיות הן ראש העין, חיפה, באר שבע, אשקלון וחדרה. אם ההטבה היתה קיימת ב־2013, היא היתה מזכה את הרוכשים בבאר שבע בהנחה כוללת בהיקף של 162 מיליון שקל, לעומת 57 מיליון שקל בלבד בתל אביב. "היקף ההטבות בשדרות היה גבוה יותר מההטבות שהיו ניתנות לכפר סבא, רעננה, הרצליה ורמת השרון יחדיו", מציין איתן, וזאת בשל השיעור הנמוך של דירות זולות בערי השרון בהשוואה לשיעורן בעיר שדרות.

עוד עולה מבדיקת מדלן כי אחוז העסקאות שבוצעו ב־2013 בטווח המחיר המאפשר את קבלת ההטבה נושק ל־100% בערי הפריפריה: 93% בקריית ביאליק, 99% בטירת כרמל, 97% בעפולה, 96% באשקלון, 99% בקריית גת, 92% בבאר שבע ו־100% בנתיבות.

בערי המרכז התמונה הפוכה: בתל אביב ובחולון רק 16% מהדירות החדשות שנמכרו בשנה שעברה היו זכאיות להטבה: בבת ים 21%, ברמת השרון 3%, בהרצליה 7%, ברעננה 10% ובכפר סבא 5%. העיר היחידה עם אחוזי זכאות גבוהים במרכז היא ראש העין, שבה החל לאחרונה שיווק של כ־15 אלף יחידות דיור חדשות.

ההבדלים באחוז הזכאות בין המרכז לפריפריה מתבטאים גם במספר האבסולוטי של דירות שניתן היה לקנות באמצעות ההטבה. מבדיקת מדלן עולה כי חמשת היישובים המובילים במספר הדירות החדשות שאותן ניתן לרכוש ב־1.6 מיליון שקל ופחות הם ראש העין, באר שבע, חיפה, אשקלון וחדרה. בתל אביב רק 227 עסקאות לרכישת דירות חדשות היו מזכות בהטבת המע"מ, בעוד בבאר שבע המספר היה גבוה כמעט פי חמישה.

החיסרון של ההטבה נובע בעיקר מהעובדה העגומה ששוק הדירות החדשות בישראל מבוסס ברובו המכריע על דירות יקרות של 4, 5 ו־6 חדרים. דירות 4 חדרים הן אמנם המוצר הפופולרי ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, אך הכמות המצרפית של דירות בנות 5 ו־6 חדרים שנבנות כיום גדולה מכמות הדירות בנות 4 חדרים שנמצאות בבנייה. 42% מהתחלות הבנייה בשנה שעברה היו של דירות 4 חדרים, בעוד 53% מהתחלות הבנייה היו של דירות 5–6 חדרים.

ממספרים אלה עולה כי 95% מהדירות החדשות שנבנות בישראל הן בנות 4–6 חדרים ורק 5% מהבנייה היא של דירות בנות 3 חדרים ופחות. בהתחשב בכך, גם מי שירצה לקנות דירה קטנה וזולה במרכז, עד הרף המקסימלי לקבלת ההטבה, יתקשה למצוא כזו.

יותר ממחצית מהביקוש מתרכזת במרכז ובירושלים

יותר ממחצית מהביקוש לדירות בארץ מתרכזת במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים. ב־2013 הסתכם הביקוש לדירות במחוזות אלה ב־22.7 אלף, כ־53% מהכמות המבוקשת הכוללת של דירות שעמדה על 43.1 אלף יחידות דיור. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הערים המבוקשות ביותר הן ירושלים, תל אביב, פתח תקווה, נתניה, רחובות, באר שבע וראשון לציון - כמעט כולן באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמרביתן יש שיעור נמוך יחסית של דירות חדשות שעומדות בקריטריון המחיר להטבה.

לבסוף, הבעייתיות של תוכנית לפיד נובעת לא רק מאי־שוויון, על פניו, בין המרכז לפריפריה, אלא גם מהעובדה שהיא מעניקה סיוע כספי לאלה שכבר יש להם ההון העצמי לרכוש דירה. אמנם ההון העצמי הנדרש כיום הוא 40% וההטבה מקטינה אותו, אך עדיין מדובר בהטבה לאוכלוסיות שיכולות להביא מהבית כמה מאות אלפי שקלים לרכישת דירה חדשה. כלומר, הסיוע הכספי מגיע רק לבני המעמד הבינוני ומעלה, בזמן שפתרון כולל לדיור בר־השגה ולמתחמי דיור להשכרה עוד לא נראה באופק, ומצבור הדירות בדיור ציבורי ממשיך להידלדל.