משה כחלון על מהלכי לפיד: "אין דבר יותר גרוע ממשהו שהוא חצי אפוי"

"אין דבר יותר גרוע ממשהו שהוא חצי אפוי. כל דבר חייב לעמוד על שני רגליים, במקרה של נושא הדיור יש היצע וביקוש, אי אפשר לטפל רק באחד מהם. אם טיפלנו בביקוש והורדנו מע"מ לאפס אחוז זה חייב לעמוד על שתי רגליים", כך אמר השר לשעבר משה כחלון בכנס של איגוד החברות הציבוריות שהתקיים בשיתוף עם מכללת נתניה.  

"לפי הדיווחים מהשטח המהלכים האחרונים של הממשלה גרמו לכך שיש הקפאה ברכישות. כשעושים רפורמה אי אפשר לעשות אותה לעוד שנה" אמר כחלון. "תקופת הביניים היא מאד מסוכנת כשעושים רפורמה צריך להודיע עליה כשמחר בבוקר היא מתחילה. המציאות כרגע היא שיש גירעון בהתחלות בנייה קבלנים לא רוכשים קרקעות ולא בונים וזה יוביל לעלית מחירים". 

משה כחלון (ארכיון) צילום: עמית שעל

לגבי דרכי הפעולה אמר כחלון, "את הקרקע צריך לתת בחינם ליזמים אבל לדרוש מהם לעמוד בלוחות זמנים ובמחירים נמוכים. לגבי ראשי הערים צריך לדרוש מהערים החזקות ורק מהחזקות לבנות בשטחם. ברגע שהמדינה תיצור את זה היזמים ירדפו אחרי הצרכנים".

חיים פרייליכמן: "מחירי הדירות כבר נמצאים בירידה"

חיים פרייליכמן מי שהיה עד לאחרונה מנכ"ל בנק אגוד, אמר כי במשך 15 שנה מחירי הדיור במדינת ישראל לא עלו ועם הזינוק במחירים בשנת 2007 החלה הבעיה בין היתר בשוק המשכנתאות ונוצרה בעיה בהיבט הפרקטי, "אפשר לתת לאנשים הלוואות אבל אין להם את ההון העצמי הדרוש כדי לקבל הלוואה", אמר.

לדבריו, הגורמים לעליית המחירים הם בין היתר המשך הגידול באוכלוסיה סביבת הריבית הנמוכה שנמצאת בשפל של כל הזמנים, שחרור הקרקעות האיטי ועיכובים שנובעים לא מעט מחוסר הרצון של ראשי הערים לבניה למגורים בתחומם. "יש לנו בעיה מנהיגותית. מלאי הדירות הלך וירד והמחירים לא".

חיים פרייליכמן צילום: אוראל כהן

פרייליכמן התייחס גם הוא לפעולות האחרונות שיזם שר האוצר יאיר לפיד ואמר "הוא אמר שייתן פטור ממע"מ למה הוא מדבר? שיתן כבר, כרגע המחירים עצרו אבל לא מסיבות אמיתיות. השנה המלאי התחיל לעלות כלומר המחירים היו אמורים להיעצר רק מהסיבה הזו". לסיכום אמר פרייליכמן כי הוא מעריך שהמחירים ירדו, "הם כבר יורדים בחלק מהמקומות וצריך לבחון את הירידה לפי אזורים וסוגי דירות, לכמה הם ירדו לא ברור וקשה לחזות. בסוף מה שיקבע זה מלאי הדירות".

דנוס: לא ניתן להוביל לירידות בטווח הקצר"

אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים הגיב לדברי כחלון ואמר: "שוק הנדל"ן לא דומה לסלולר את מחיר המוצר הבסיסי קשה עד בלתי אפשרי להוריד ואני לא רואה שניתן לעשות לשוק הנדל"ן את מה שעשו בסלולר. שוק הנדל"ן הוא שדה מוקשים לא קטן וכך צריך להתייחס אליו, אני חושב שגם שר השיכון וגם שר האוצר חווים זאת היטב על בשרם. למדינה אין כרגע מה להציע באזורי הביקוש וצריך לזכור שכ-65% מהעסקאות מתבצעות בשוק יד שנייה".

לגבי ההטבות שמתכננת להעניק הממשלה אמר דנוס, "מאיפה יביאו את כל הכסף לממן את ההטבות הללו?" בהמשך ובניגוד לדעתו של פרוילכמן אמר דנוס כי הוא לא רואה ירידות ומקבלי ההחלטות מתחילים להבין שלא ניתן להוביל לירידת מחירים בטווח הקצר. "כרגע המצב הוא שלא ידוע מי יקבל את ההטבות, אם יכניסו שיותר אנשים יכנסו להטבות סיכויי ההיתכנות להוצאת ההטבה אל הפועל אבל הוא יעלה יותר. כשיצא נושא המע"מ אמרנו שזה רעיון טוב אבל היה רצוי שהיזמים לא ידעו מי מהרוכשים מקבל את ההטבה על מנת שיוכלו להתמקח".

אוהד דנוס צילום: ארן דולב

עוד אמר דנוס כי "מי שמספר ליזמים שהמחירים עומדים לרדת לא מתמרץ אותם לבנות וזו הסיבה שרואים קיפאון . תהיה ירידה מאולצת במחירים שנובעת מכך שרק מי שחייב למכור ימכור. היו צריכים להודיע שאם המע"מ יעבור הוא יחול רטרואקטיבית מהיום. הם לא עשו זאת וגרמו להקפאה גם בגביה".

בנוגע למחסור בדיור אמר דנוס, "מחירי הדירות הן נגזרת של היצע וביקוש ולכן המחירים ישמרו על הרמות הגבוהות שלהם. אנחנו נמצאים בשוק של מחסור. לאן הולכים כל מחוסרי הדיור? יש 376 אלף צעירים שממשיכים לגור בבית, אני חווה את זה על ביתי שהיא בת 25 ולא חולמת לצאת. השוק חייב לייצר 40 אלף יח"ד מידי שנה".

דנוס הסביר כי הוא עוקב אחר השיווקים של רשות מקרקעי ישראל ומאז תחילת השנה רמ"י שיווקה 7,176 יח"ד בלבד מתוכם כשליש מהמכרזים נכשל. "הקצב הוא איטי מאד ובמקרה הטוב הקצב יגיע ל-36 אלף יחידות דיור בסוף השנה, המצב כפי שהוא היום לא השתנה באופן מהותי ואת זה אני אומר באחריוות מלאה", אמר דנוס.

"רק כמה מאות דירות נמכרות - והשאר נותרות ריקות"

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת גיאוקרטוגרפיה, אמר בכנס כי "מסתמנת ירידה מאוד גדולה בקניית דירות בעקבות תוכנית 0% מע"מ. מהבדיקה שלנו עולה כי יותר ויותר אנשים חושבים שבחצי שנה הקרובה הם יקנו דירה – אבל בפועל רק שליש מהם קונים. בנוסף, גם אם יגדילו את היצע הדירות, לכל יישוב יש גודל מסוים שאותו הוא יכול לקלוט. למשל ביישובים קטנים שקרובים לאזורי הביקוש כולנו מצפים שיהיו לנו 1,000 דירות שיימכרו, אבל על פי הממוצע רק כמה מאות דירות נמכרות - והשאר נותרות ריקות".

סוגיית הביקוש המלאכותי אליה התייחסה דגני, מציעה לטענתה על פרשנות לא נכונה מצד הממשלה לבעיית הדיור. "הסכמי הגג יגרמו להגדלה מלאכותית של הביקוש ביישובים ספציפיים ולכן חובה למצוא פיתרון כולל והוליסטי שלוקח בחשבון תמיכה בתחבורה,או גידול האוכלוסייה של אותו יישוב". לדבריה, "מישהו בממשלה צריך להבין שגם זוגות צעירים הם המפתח וגם המשקיעים מאוד חשובים. מי שמנסה לסלק אתם מהשוק עושה טעות חמורה - אנחנו צריכים את המשקיעים בתוך השוק".

בכנס השתתף גם תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, שהתייחס לחוסר הוודאות שבמסגרתו פועלות החברות היזמיות: "שאלנו שאלה פשוטה את המדינה כאשר יצא מכרז בכפר יונה. אם אני אקנה ב-200 אלף שקל מגרש בכפר יונה ואז יקום שר בממשלה שישווק את הקרקעות בסכום 0, מה אז יקרה?. ישנה בעיה נוספת והיא שקרקעות לא רלוונטיות משווקות. כל האי וודאות הזו נמשכת לכל אורך הדרך, לעיתים זה מתבטא בתנאים שראש העיר מציב או גחמה של שר כזה או אחר. אני שומע מראשי ערים דברים נוראיים. כמו "אני לא נותן היתר יש לי מספיק עניים בעיר".

"זו פעם ראשונה שרואים צעד אמיתי של משרד אוצר"

נעמה סיקולר, ראש מערכת החדשות ב"כלכליסט", התייחסה גם היא לתוכנית 0% מע"מ שמקדם שר האוצר לפיד ואמרה: "הרבה חלוקים עליי בעניין הזה וחושבים שמע"מ 0% זה קטסטרופה. אני חושבת קצת אחרת. אף אחד מאיתנו לא באמת יודע איך זה ישפיע. אנו נמצאים במלכוד, ובמצב באמת קטסטרופלי, ולכן בואו נלך על התכנית הזו וננסה משהו חדש ומעניין. זוהי פעם ראשונה שבה אנו רואים צעד אמיתי של משרד אוצר שמוכן לוותר על הכנסות מדינה ממיסים".

מהרן פרוזנפר, יו"ר תבונה פיננסית, לשעבר היועץ הכספי של הרמטכ"ל וראש אגף תקציבים במשרד הביטחון, התייחס להשלכות של מדיניות הממשלה על המחירים בשוק ומתח ביקורת על המחלוקות בין משרד הביטחון למשרד האוצר בנוגע למעבר מחנות צה"ל לנגב.

"מה שמדינה עושה יביא לכך שהמחירים או ירדו ואחר כך יעלו פלאים או שתהיה ירידה קטסטרופאלית. אלו שתי האופציות. בואו נסתכל על רעיון המעבר של צה"ל לנגב- פרויקט שעולה 20-30 מיליארד שקל. זה תוספת של אחוז לתוצר, זו התועלת למשק.כלומר כל שנה יתווסף למשק 2 מיליארד דולר. משרד הביטחון והאוצר רבים על המעבר של צה"ל לנגב. המעבר הזה היה מעביר בינתיים הרבה אוכלוסייה מהמרכז לדרום, מפנה קרקעות מהמרכז לדרום- זה בטח לא יקרה. אנו מפסידים זמן יקר שבה אזרחי המדינה היו יכולים להרוויח ממנו".

פרוזנפר הוסיף כי "חלק מהפתרון לבעיית הדיור היא לעשות דיפרנציאציה במחירים. צריך לעשות מהלך שבהם מגדירים מראש את הדירות הקטנות והבינוניות שיגדלו בקצב מינימאלי וכל השאר שיעלו בקצב רגיל. זה גם טוב לאזרח וגם לשוק".