מכרזי מחיר המטרה הראשונים ישווקו במודיעין ובקריית ביאליק

בשבוע הבא צפוי שר השיכון אורי אריאל להביא לקבינט הדיור של הממשלה - שיתכנס ביום שני לראשונה אחרי שלושה חודשים - הצעת החלטה לשווק 61 אלף יחידות דיור במכרזי מחיר מטרה, שבמסגרתם ייקבעו מחיריהן הסופיים של דירות על קרקעות מדינה. כך נודע ל"כלכליסט".

שר השיכון אורי אריאל. אין כפל הנחות עם תוכנית 0% מע"מ צילום: ענר גרין

לפני כחודש העריך אריאל כי במסגרת מחיר המטרה ישווקו כ־46 אלף יחידות דיור, אך כעת כאמור עודכנה התחזית לבניית כ־61 אלף יחידות דיור עד סוף 2019. מכרזים לכ־6,000 יחידות דיור צפויים לצאת עד סוף השנה, ובשנים 2015–2019 ישווקו כ־11 אלף יחידות דיור בכל שנה.

עד 16 אלף שקל למ"ר

במסגרת תוכנית מחיר המטרה מתכוון משרד האוצר לשווק קרקעות באזורים שהמחיר ליחידת קרקע בהם עולה על 80 אלף שקל, בין חדרה לגדרה, ולא בערים בפריפריה שערכי הקרקע בהן נמוכים מאוד. ל"כלכליסט" נודע כי המכרזים העתידים לצאת בשנה הקרובה כוללים מכרז לכ־1,500 יחידות דיור במרכז העיר מודיעין, 3,000 דירות בראש העין, 6,000 דירות בבית שמש ו־7,200 דירות בקריית ביאליק. בהמשך ייבחן שיווק של אלפי יחידות דיור נוספות ביבנה, באשקלון ובגדרה.

בחלק מהערים נחתמו הסכמי גג למימון תשתיות ומבני ציבור. כמו כן, דירה שתירכש במסגרת מכרזי מחיר מטרה (למשל דירת 100 מ"ר ב־1.6 מיליון שקל) לא תהיה זכאית לפטור ממע"מ, תוכנית ההטבות לרוכשי דירה חדשה מקבלן שמוביל שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד.

במסגרת התוכנית תשווק המדינה מכרזים על קרקעות שאת המחיר הסופי של 80% מהדירות בהן תקבע מראש בתנאי המכרז; המחיר יכלול הנחה של 20% על מחירן המקורי. לפני פרסום כל מכרז יבצע השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים הערכה של המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות באותו האזור, וממנו ייגזר המחיר הסופי של הדירה כולה. מכיוון שהמכרזים תקפים רק לדירות שמחירן אינו עולה על 20 אלף שקל למ"ר, המחיר המרבי למ"ר בדירות במסגרת מכרזי מחיר מטרה יהיה 16 אלף שקל, כלומר 1.6 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

כך למשל, אם בראש העין יקבע השמאי הממשלתי כי המחיר הממוצע למ"ר הוא 12 אלף שקל (או 1.2 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר), ההנחה תהיה 240 אלף שקל, והמחיר הסופי, שהיזם במכרז יתחייב לו, יהיה 960 אלף שקל. מכיוון שבמשרד השיכון צופים שלפחות בתחילת הדרך הביקוש לדירות המוזלות יעלה על ההיצע, בכוונתם לערוך הגרלות בין הרוכשים הזכאים - רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. הדירות לא יימכרו למשקיעים.

במסגרת מכרזי המדינה בשיטת מחיר המטרה ישווק, לדוגמה, מגרש לפרויקט מגורים בן 100 יחידות דיור: 80 מהן, ששטחן 100 מ"ר, יימכרו ב־1.6 מיליון שקל לכל היותר, ו־20 מהן - בעיקר דירות גן ופנטהאוזים - יתומחרו בידי היזם עצמו. מחירי המטרה לכל אזור ושכונה, כאמור, עדיין לא נקבעו.

אין צורך בהליך חקיקה

היעד הסופי של תוכנית מחיר המטרה הוא להוריד את מחירי הדירות החדשות, המהוות כ־23% משוק המגורים בישראל, ולמשוך אליהן קונים. כך ייאלצו גם מוכרי הדירות מיד שנייה, שהן 77% מכלל העסקאות למגורים בארץ, להפחית את המחירים.

הצעת ההחלטה של אריאל, שעלותה נאמדת ב־1.5 מיליארד שקל בשנה, טעונה אישור של קבינט הדיור ושל מועצת מקרקעי ישראל ואינה צריכה לעבור הליך חקיקה. קרקעות לכ־11 אלף דירות מתוך 30–40 אלף שמשווקת רשות מקרקעי ישראל בכל שנה ייכללו במכרזי מחיר מטרה.

היזמים יתחרו ביניהם על הקרקע, כך שההצעה הגבוהה ביותר תזכה, אך הם צפויים להציע מחירים נמוכים כדי לעמוד בעלות הכוללת של דירה בהנחה של 20%, שיכולה להגיע לכמה מאות אלפי שקלים באזור המרכז.

ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "תוכנית מחיר המטרה, המחייבת את הקבלן להוזיל את הדירות בכ־20% ממחיר השוק, היא תוכנית המשנה את כללי המשחק, כך שמעתה מי שיקבע את מחירי הדירות לא יהיה הקבלן, אלא המדינה. בשונה מתוכנית 0% מע"מ, התוכנית הזאת מיועדת גם למשפרי דיור, ולפיכך היא צפויה להוריד את מחירי הדירות בקנייה מקבלן ובעיקר מיד שנייה. במסגרת התוכנית יימכרו הדירות הן לחסרי דירה והן למשפרי דיור ללא מגבלות שירות צבאי, מספר ילדים וכדומה".