תל אביב לא רוצה תמ"א 38

זאת ועוד, העירייה מבקשת להחיל את התוכנית לרבעים 3 ו־4 - שכאמור טרם אושרה - גם על רבעים 5 ו־6, כך שגם ברבעים אלו צפויה הקפאה של עשרות פרויקטים.

"כבר עברנו שנתיים של גיהינום"

הנזק הכלכלי המיידי שנגרם ליזמי החברות מוערך כאמור בעשרות עד מאות מיליוני שקלים. אילי בר, שותף מייסד במשרד אקו סיטי המתמחה בייזום פרויקטים בתמ"א 38, מעריך כי "כדי לקדם פרויקט של תמ"א 38, כולל הוצאות משפטיות, הוצאות תכנון והוצאות מימון, משקיעים היזמים בין חצי מיליון למיליון שקל. הסכום הזה יוצא מכיסם עוד בטרם קבלת היתר הבנייה. אם נכפיל את זה בסדר גודל של כ־100 פרויקטים, שלהערכת האיגוד תקועים בשלבי התכנון השונים ברבעים 3 ו־4, מדובר על בין 50 ל־100 מיליון שקל נזק שכבר נגרם ליזמים בשטח". לחברת אקו סיטי בלבד יש כיום כ־30 פרויקטים בשלבי קידום שונים, שטרם קיבלו היתרים והוקפאו עקב המדיניות החדשה ברבעים 3 ו־4. "לא ייתכן שהעירייה תקפיא פעילות למשך זמן רב כל כך", אומר בר. "כבר עברנו שנתיים של גיהינום בהוצאת היתרים, ועכשיו לפחות עוד שנה וחצי עד שיהיה אישור סופי של התוכנית - כשלוש שנים וחצי שנים שבהן אי אפשר להוציא היתרים".

הערכות דומות משמיע אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב־יפו ובת ים: "עשרות פרויקטים לחיזוק מבנים נמצאים כרגע בהקפאה בשל אי־יישומה בפועל של תוכנית הרבעים. הצטבר כעס מצד דיירים בפרויקטים השונים, שמפעילים לחץ על היזמים לביצוע הפרויקטים; ומנגד הקבלנים מאוכזבים שכן חלקם נמצאים כבר תקופה ארוכה בהליכי רישוי ותכנון וארוכים, וכעת התבשרו על ידי העירייה שהנושא בהקפאה".

בארגון חברים כיום כ־350 קבלנים ויזמים, עשרות מהם מקדמים פרויקטים של חיזוק מבנים בתחומי תל אביב. רוזנטל מעריך אף הוא כי הנזק הישיר ליזמים אלו מוערך בעשרות מיליוני שקלים. "היזמים מצויים בין הפטיש לסדן. מצד אחד הם מחויבים בפני הדיירים בחוזים לביצוע הפרויקטים בלוחות זמנים, ומצד שני העירייה אינה מאפשרת להם להתקדם לאחר שכבר החלו בהליכי הרישוי".

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב־יפו ובת ים: היזמים מחויבים בפני הדיירים בחוזים והעירייה לא מאפשרת להם להתקדם"

הבקשות להיתר נדחות עד להודעה חדשה

תוכנית הרבעים לרבעים 3 ו־4 היא חלק מתוכנית כוללת שמבקשת להסדיר את הזכויות במבני מגורים באזורים אלו. יזמים שפנו לאחרונה לקבלת היתרים עבור תוכניות תמ"א 38 בתחומי הרבעים 3 ו־4 קיבלו תשובה מאגף ההנדסה בעירייה ולפיה "בימים אלה הוועדה המקומית והצוות המקומי עוסקים בהטמעת השינויים הנדרשים בתוכניות כפי שאושרו... וכן ביצירת הנחיות ונוהלי עבודה חדשים... היות שלפי החוק לא ניתן להוציא היתר העומד בסתירה לתוכנית מאושרת, הרי שעד להטמעת השינויים הנדרשים בתוכניות כפי שאושרו יידחה בשלב זה הדיון בבקשות להיתר".

בהמשך נכתב כי בקשות להיתר שאושרו בוועדה המקומית יוכלו להמשיך בהליך הוצאת ההיתר, ככל שההחלטות לא סותרות את התוכניות המאושרות. בקשות שנפתחו אך טרם נידונו בוועדה - הטיפול בהן יוקפא זמנית, ובקשות שהוצא בגינן תיק מידע אך טרם נפתחו - תיפתחנה אך הטיפול בהן יוקפא זמנית.

גורם נוסף בענף שמותח ביקורת על המצב הוא אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 ומנכ"ל חברת תל דן. בשיחה עם "כלכליסט" תוקף אוכמן את מדיניות העירייה: "מי שמגיש בקשה להיתר לא מקבל תאריך לדיון, והמשמעות היא קיפאון מוחלט של התוכניות בתל אביב. איש לא דן כרגע בתוכניות שבתחום רבעים 3–4 בטענה שהתוכנית המופקדת מצויה בהליכי ערר, ועד שיסתיים ההליך לא ניתן לקדם תוכניות באזורים אלו. אנחנו טוענים שהעניין הזה לא חוקי, וחייב להתקיים דיון בכל בקשה שאינה סותרת את התוכניות המופקדות".

באיגוד חברות התמ"א שוקלים להגיש תביעה ייצוגית נגד העירייה עקב הנזק הכלכלי שנגרם ואי־חוקיות ההקפאה, לטענתם. לצד זה יזמי פרויקטים של תמ"א 38, ובכללם חברת אקו סיטי, יגישו בימים הקרובים ערר לוועדת הערר במחוז תל אביב בדרישה לעצור את מדיניות ההקפאה. הליך הערר על תוכנית הרבעים, שבמסגרתו כאמור צפויה להגיש ערר גם עיריית תל אביב עצמה, צפוי להתחיל רשמית בעוד כשבועיים, אולם לא ידוע מתי יסתיים ומה יהיו תוצאותיו.

מקפיאים גם את לב העיר

עו"ד אברהם ללום: מדובר בהחלטה מסוכנת, בניגוד לרצון של מדינת ישראל. אם יקרה אסון — זה יהיה באחריות העירייה"

פרט להקפאת פרויקטים של תמ"א 38 מבקשת העירייה להחיל את תוכנית הרבעים - שכאמור טרם אושרה רק לרבעים 3 ו־4 - גם על הרבעים 5 ו־6 הסמוכים. רובע 5 כולל את המרכז ההיסטורי של העיר, את השכונות הוותיקות נווה צדק וכרם התימנים, וכן את אזור לב העיר, שבו ריכוז גבוה של בניינים לשימור. רובע 6 הוא האזור של שכונת מונטיפיורי ומתחם שרונה, הגובל באיילון ממזרח, רחוב שאול המלך מצפון ואבן גבירול ממערב.

עו"ד ענת בירן, המייצגת יזמים ובעלי דירות רבים בעיר בפרויקטים של תמ"א 38, מותחת ביקורת חריפה על ההחלטה: "כבר היום העירייה מנסה להחיל את מגבלות תוכנית הרבעים, ומי שמגיע לוועדה נתקל במגבלות. אם לא יודעים מה להגיד לנו ברבעים 3 ו־4 ולא יודעים מה להגיד לנו ב־5–6 המשמעות היא שרוב העיר - כולל האזור המרכזי שבו הבניינים מתפוררים - משותקת בנושא של תמ"א 38. רחובות כמו בגין, מונטיפיורי, לינקולן, הירקון - כולם בתחומי רבעים 5 ו־6 - הכי זקוקים לחיזוק מבנים".

לדברי עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות' ויועץ משפטי לאיגוד חברות התמ"א וההתחדשות העירונית, "ההחלטה הזו בהחלט בעייתית. ברבעים הללו אין תוכנית מופקדת ועדיין אין בהם דיון, ולכן יש בכך פגם, במיוחד לאור כמות המחלוקות וההתנגדויות לרבעים 3–4 שטרם התבררו". ללום מעריך כי עשרות פרויקטים נוספים צפויים להיות מוקפאים ברבעים 5 ו־6 בעקבות החלטת העירייה. "מדובר בהחלטה מסוכנת מאוד בניגוד לרצון של מדינת ישראל, ומי שמקבל החלטה מהסוג הזה - צריך להבין את ההשלכות", הוא אומר. "אם יקרה אסון - זה יהיה באחריות העירייה. יש פה גם אסון כלכלי, חברות שפועלות בתחום ומושקעות".

המשמעות התכנונית של הטלת מגבלות תוכנית הרבעים - ובכלל זה של אזור ההכרזה של אונסק"ו - על רבעים 5 ו־6, מרחיקת לכת. אוכמן מבהיר כי על פי הזכויות הניתנות מתוקף תמ"א 38 ניתן לבנות תיאורטית ברבעים 5 ו־6 תוספת למבנים של 2.5 קומות. אך מדיניות עיריית תל אביב היא לאשר תוספת של 1.65 קומות בלבד. "כיום העירייה מגבילה את הבנייה מכוח מדיניות בלבד - ותיאורטית ניתן לערער על המדיניות הזו ולקבל את מלוא הזכויות", אומר אוכמן. "אם תחליט העירייה להחיל ברבעים 5–6 את ההגבלות של רבעים 3 ו־4 - לא תהיה אפשרות ליזמים לחרוג מן ההגבלות, ובחלק מהמקרים לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים של הריסה ובנייה".

העירייה: "מדובר רק ב־30–40 בקשות"

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה לדברים כי: "מדובר רק ב־30–40 בקשות שטרם נידונו בוועדה המקומית. עם זאת, בקשות שנידונו טרם קבלת החלטת הוועדה המחוזית ממשיכות להיות מקודמות לקראת הוצאת היתר. החלטת העירייה נובעת מכך שהחלטת הוועדה המחוזית, שאישרה את התוכנית לרבעים 3־4, כללה תנאים ושינויים בתוכנית המופקדת. כדי להמשיך ולהתקדם בהליכי הרישוי יש צורך ללמוד את ההחלטה המשתרעת על פני 180 עמודים. תהליך זה נמצא בעיצומו, ובקרוב תינתנה הנחיות שיאפשרו את המשך קידומם של הליכי הרישוי. העירייה עושה כל שביכולתה כדי לזרז את התהליך.