הפרסומים על הזיהום מחלחלים: 42% נרתעים מקניית דירה בחיפה

השבועות האחרונים היו סוערים במיוחד בחיפה: משרד הבריאות פרסם באפריל מחקר על שיעור התחלואה והקשר בין הזיהום ממפעלי התעשייה באזור לשיעור הגבוה של מקרי סרטן, ואז חזר בו. בינתיים חסם ראש העיר יונה יהב את הכניסה לבתי הזיקוק של בזן בעיר, ותושבי האזור יצאו להפגין. בשבוע שעבר קבע דו”ח מבקר המדינה כי המשרד להגנת הסביבה אינו מפקח כראוי על המפעלים המזהמים, וכי במחוז חיפה לא בוצעו כלל בדיקות של מפעלים כאלה בשנת 2013.

החשיפה שקיבלו הזיהום, התחלואה ומחדל הפיקוח עליהם באזור חיפה, מעלה את השאלה כיצד השפיע המידע על הציבור: עד כמה סוגיות סביבתיות מהוות שיקול משמעותי עבור רוכשי הדירות בישראל בבואם לבצע עסקה? סקר מיוחד שבוצע על ידי חברת מדגם ייעוץ ומחקר באינטרנט עבור "כלכליסט" מגלה כי על פניו מדובר בשיקול משמעותי מאוד: כ־90% מהמשתתפים בסקר הצהירו כי מפגעים סביבתיים משפיעים על החלטתם לרכוש דירה, וכ־42% מהנשאלים השיבו כי הפרסומים האחרונים על אודות הזיהום בחיפה החלישו את כוונותיהם לרכוש נכס באזור זה. ממצאי בדיקה ראשונית שערך "כלכליסט" ב־29 באפריל - בקרב אנשי מקצוע בחיפה ובסיוע אתר מדלן - גילתה כי בשבועיים שעברו מאז נחשפו נתוני הזיהום והתחלואה לא הורגש שינוי בשוק הנדל”ן בעיר. אלא ששינויים בתחום מתרחשים באטיות, ומתוצאות הסקר ניתן ללמוד כי בטווח הארוך יותר ייתכן שנראה ירידה בכמות הרכישות ובמחירים.

הסקר נערך בקרב מרואיינים שרכשו דירה בחמש השנים האחרונות או מתכוונים לרכוש דירה בחמש השנים הקרובות. כ־70% מתוכם רכשו או רוכשים את הדירה למטרות מגורים בלבד. התשובות החד־משמעיות בנוגע להשפעה של סוגיות סביבתיות על רכישת דירה אפיינו את הרוב המכריע של הנשאלים – ברמת ההצהרות לפחות – ללא הבדלים בין בעלי ההכנסות הגבוהות, הממוצעות והנמוכות. על פי פילוח רמת ההכנסה בסקר עולה כי כ־90% מהישראלים, בכל רמות ההכנסה, מודעים באופן גורף לסוגיה הסביבתית ומצהירים כי שיקולים סביבתיים משפיעים על החלטתם בבואם לרכוש דירה. כ־15% מבין 500 הנשאלים בסקר דירגו את איכות הסביבה כשיקול המשמעותי ביותר ברכישת דירה.

מעדיפים לשלם יותר על נכס "נקי"

נכונותם של הישראלים להציב את הסביבה בראש סדר העדיפויות שלהם, גם בעת רכישת דירה, ניכרת גם בדילמה הקשה ביותר: דילמת המחיר. אחת השאלות המרכזיות בסקר עסקה בשאלה מה קורה במצב שבו רוכש דירה נאלץ להכריע בין מחיר הנכס לבין סוגיות סביבתיות? השאלה שעליה התבקשו הנשאלים להשיב היתה: "אם מחיר הנכס באזור מסוים יהיה זול יותר ב־10% בשל מפגע סביבתי, ובכל יתר השיקולים הנכס יתאים לך מול נכס זהה - אך יקר יותר - באזור ללא מפגע סביבתי, איזה נכס תעדיף?". התשובה היתה כמעט מוחצת: כ־81% מהנשאלים השיבו כי יעדיפו לשלם יותר עבור הנכס ה"נקי".

באופן לא מפתיע, כשמפלחים את התשובות על פי רמת הכנסה, יש נטייה ברורה לבחירה בנכס היקר שאינו סובל מזיהום בקרב אלו שהכנסתם גבוהה מהממוצע. פילוח ממוקד של הנתונים לפי רמות הכנסה שונות מגלה כי בקרב אלו שהכנסתם נמוכה בהרבה מהממוצע, רק כ־15% השיבו שבוודאות יקנו את הנכס היקר יותר לעומת כ־38% מקרב בעלי ההכנסה הגבוהה בהרבה מהממוצע.

הנכונות הציבורית נותרת גבוהה גם כאשר מעלים את רף המחיר. מהסקר עולה כי המספרים לא משתנים באופן דרמטי גם בתשובה לשאלה באיזה נכס יבחרו אם פערי המחירים בין הנכסים יעמדו על 20%: כ־74% מהנשאלים השיבו כי יעדיפו לשלם יותר עבור נכס "נקי" בהשוואה לנכס "זול ומזוהם".

עניין נקודתי ללא מודעות אמיתית

עם זאת, הנתונים על אודות הזיהום והתחלואה בחיפה עשויים להצביע על התעוררות נקודתית בלבד ולא על מודעות אמיתית לנושא בתחום הרכישות הנדל"ניות. נשאלת השאלה עד כמה רוכשי הדירות בישראל מבצעים בדיקות קרינה בדירות שברצונם לרכוש, טרם חתימה על עסקה? עד כמה זוג צעיר מודע לזיהום מים, אוויר, או למטרדי ריח ורעש המגיעים מאזור תעשייה סמוך שבקרבתו דירתם ממוקמת?

מפרץ חיפה

מנתוני הסקר עולה כי המרחק בין ההצהרות הירוקות לבין המעשים עדיין רב מאוד. כך, למשל, בתשובה לשאלה אם בדקת או שאתה מתכוון לבדוק מפגעים סביבתיים או מדדי זיהום טרם רכישת דירה - רק כ־60% מהנשאלים השיבו בחיוב. במילים אחרות, אף על פי שבעיות זיהום משפיעות על ההחלטה אם לרכוש דירה, כ־40% מהציבור כלל אינם בודקים את הסוגיה בבואם לבצע עסקה: רוב האנשים יירתעו מלרכוש דירה באזור מסוים רק אם הם יודעים מראש שיש בו בעיית זיהום, אך אם אין מידע מוקדם נראה כי לא ייזמו בדיקה בעצמם. מפילוח המשתתפים בסקר על פי רמת ההשכלה שלהם, עולה כי בעלי השכלה אקדמית נוטים אמנם לבדוק את נושא הזיהום יותר (כ־62% שהצהירו כי בדקו או יבדקו) ביחס לבעלי השכלה תיכונית (כ־52% מתוכם בדקו או יבדקו) ועדיין, לא מדובר בהבדלים דרמטיים.

גם בבואם לדרג את השיקולים שמנחים אותם ברכישת דירה, נחשף הציבור הישראלי בשיקוליו האמיתיים, שלא תואמים את

ההצהרות הקודמות על השפעת הזיהום: מהנתונים עולה כי קרבה למשפחה וחינוך מדורגים כשיקול המשמעותי ביותר, ואחריהם מדורג השיקול של קרבת הדירה למקום העבודה. רק אחרי שלושת אלה מגיעים השיקולים הסביבתיים, מעט לפני סוגיות של שירותים קהילתיים ותחבורה. רק 15.5% מהנשאלים הגדירו את השיקול הסביבתי כחשוב להם ביותר בעת רכישת דירה.

המשקיעים מזהים הזדמנות לרכוש

אך מהנתונים עולה כי יש גם מי שרואה בפרסומים האחרונים על אודות הזיהום בחיפה כיתרון במגרש הנדל"ני: בתשובה לשאלה עד כמה הפרסומים הללו השפיעו על ההחלטה לרכוש נכס באזור, השיבו כ־8.5% מהנשאלים כי אלו דווקא חיזקו את החלטתם. מדוע? ההנחה בסקר, שגם הוצגה בפני הנשאלים, היתה כי מחירי הנדל"ן באזור ירשמו ירידה בעקבות שיעורי התחלואה שפורסמו, הביקורת הציבורית ומחאת התושבים. כאמור, עבור חלק מהציבור - אלה המעוניינים ברכישת דירה להשקעה - מדובר דווקא בהזדמנות טובה לרכישה בזול.