מספר הדירות החדשות שנמכרו זינק ב־27%

מחירי הדירות החדשות עלו בתוך כשנה בשיעור של כ־4%, כך עולה מניתוח דיווחי חברות הנדל"ן הציבוריות לבורסה בסיכום הרבעון הראשון של שנת 2015. בעוד שחלק מהעליות נובעות מפרויקטים ספציפיים ולאו דווקא משינוי כללי בשוק, עדיין נראה כי לביטול תוכנית 0% מע"מ בסוף 2014 היתה השפעה משמעותית על העלייה בביקוש, וזו התניעה את העלייה במכירות ובמחירים.

על אף שהניתוח מספק הצצה למספר מצומצם של חברות ומתייחס רק לדירות חדשות, סיכום כלל הנתונים בהחלט משקף את הנעשה בשוק. כך למשל עולה מהנתונים כי בעוד שברבעון הראשון של 2014 נמכרה דירה ממוצעת ב־1.44 מיליון שקל, ברבעון הראשון של שנת 2015 נמכרה דירה ממוצעת ב־1.5 מיליון שקל.

ההכנסות עלו בכחצי מיליארד שקל

מהשוואה בין שני הרבעונים עולה כי ברבעון הראשון של 2014 מכרו 19 חברות הנדל"ן 1,083 יחידות דיור בעוד שברבעון הראשון של 2015 נמכרו 1,376 יחידות דיור. מדובר בעלייה בשיעור של 27%. גם צד ההכנסות של החברות עלה, מ־1.559 מיליארד שקל ל־2.073 מיליארד שקל – שיעור של 32%. ההפרש בין העלייה בהיקף מכירת הדירות לעלייה בהכנסות משקף את העלייה במחירי הדירות. כאמור, במרבית החברות שנבדקו עלה היקף מכירת הדירות, כאשר בלטו במיוחד החברות חנן מור עם עלייה של 180% בזכות תחילת מכירות בחריש, לוינשטיין עם עלייה של 246% בגלל פתיחת פרויקט בעפולה, ומצלאוי עם עלייה של 192% בזכות הפרויקטים אונו פריים בקרית אונו ושוק אשכנזי ביהוד. יחד עם זאת, בחברות גב ים ומנרב ירד היקף המכירות בשיעורים של 61% ו־30% בהתאמה. בגב ים מסבירים שחלה האטה בקצב מכירת הדירות ב־2015 מפני שהפרויקטים של החברה נמצאים בשלבים מוקדמים ובמנרב טוענים שהסיבה היא מעבר לפרויקטים יוקרתיים, שהדירות בהם נוטות להימכר בקצב איטי יותר.

בהקשר זה חשוב לסייג: ראשית, לא מדובר ברווח, כיוון שבאותה עת ייתכן שעלו הוצאות הבנייה של החברות ומחירי הקרקעות. כמו כן, מדובר בנתונים תלויי פרויקט, כלומר ייתכן צירוף שבו כמה חברות מכרו דירות בפרויקטים שנחשבים ליוקרתיים יותר ברבעון הראשון של 2015 לעומת 2014. נקודה נוספת היא שבגלל שינוי בתקינה החשבונאית של חברות הנדל"ן, ההכרה בהכנסות היא בעת מסירת הדירות ולא בשלב המכירה – נקודה זו מהותית שכן ההכרה בהכנסות הללו תשתקף בתוצאות דו"חות החברות רק בעוד כשנתיים בממוצע.

מלאי הקרקעות שומר על שיכון ובינוי

החברה שבלטה הן בהיקף המכירות והן בצד ההכנסות היא שיכון ובינוי, הגדולה מבין החברות הציבוריות. שיכון ובינוי הצליחה לשמור על עקביות בהיקפי המכירות, מעל קו ה־200 יח"ד, זאת ככל הנראה לאור מלאי קרקעות שברשות החברה, שאפשר לה לבנות ולמכור פרויקטים בשלבים לפי תכנון ארוך טווח, זאת לעומת חברות קטנות יותר שלוח הזמנים שלהן תלוי במרכזים לקרקעות ושמגבלות מימון גורם מובילות אותן למכירה ובנייה בקצב מהיר יותר.

גם דמרי, אפריקה ישראל ואשדר הציגו יציבות בהיקפי המכירות, עם שינוי של 3%, 14.6% ו־14.8% בהתאמה. לעומתן, אזורים קפצה ב־30%. החברה החלה בשיווק פרויקטים ברחובות, אשקלון, הרצליה וחדרה בסוף 2014, לאחר שהובהר סופית כי תוכנית 0% לא תצא לפועל. גם קצב המכירות בפרויקט עיר ימים בנתניה של אזורים עלה.

במרבית החברות עלו מחירי הדירות, מלבד אצל ב.יאיר, בוני תיכון ולוינשטיין, שבה ירדו מחירי הדירות בשיעור הגבוה ביותר עם כניסתה לבנייה בפריפריה (עפולה) לעומת שיווק בקדימה צורן ומודיעין ברבעון הראשון של 2014. אשדר ורוטשטיין הן היחידות שבהן מחירי הדירות לא השתנו, ושיכון ובינוי מצלאוי וצמח המרמן העלו את המחירים בשיעורים של 7%-4%. החברה שבה חלה העלייה החדה ביותר במחירי הדירות היא מנרב עם 23%. הסיבה היא מעבר מפרויקטים שנחשבים עממיים יותר בערים ראשון לציון, באר יעקב ומודיעין לפרויקטים יוקרתיים בסמוך לשכונת דניה בחיפה ובחולון. גם בדמרי עלו המחירים ב־20%, בעקבות מכירה של דירות חדשות בפרויקטים של החברה בממילא ירושלים ונתניה לעומת פרויקטים עממיים יותר שנמכרו ב־2014.