הנחה לכולם היא הנחה לאף אחד: הרחבת מחיר למשתכן תפחית את השפעתו

הרחבת מחיר למשתכן, המהלך שהוגדר על ידי שר האוצר משה כחלון כמשמעותי ביותר להורדת מחירי הדירות, לא צפויה להוביל לשינויים מהותיים במחירים - כך עולה מבדיקה שערכה חברת מדלן עבור "כלכליסט".

הכמות היא הבעיה

מחיר למשתכן היא שיטה של שיווק קרקעות שנמצאת בשימוש בארץ כבר יותר משני עשורים. בבסיסה סבסוד חלקי של המדינה לקרקעות, האמור להתגלגל להנחות משמעותיות לרוכשי הדירות. העיקרון פשוט: המדינה מעניקה ליזמים הנחה על הקרקעות שהם רוכשים ממנה, ובתמורה היזמים מתחייבים למכור אחוז מסוים מהדירות במחיר מופחת.

בעבר ניתן היה למצוא פרויקטים שבהם ניתנה הנחה של עשרות אחוזים ממחיר הדירה במסגרת מחיר למשתכן. הסיבה לכך היא שתנאי המכרז של אותם פרויקטים חייבו את היזם הזוכה למכור רק חלק מהדירות במחיר מפוקח, ואילו מרביתן נמכרו במחירי השוק. כך למשל, במצב שבו מתוך פרויקט של 100 דירות המדינה חייבה את היזם להנחה ב־10–20 דירות בלבד, היזם יכול היה לגלגל את כל ההנחה בקרקע על אותן דירות בודדות.

כעת, במתכונת המורחבת של התוכנית, ישווקו מרבית הדירות בפרויקט במחיר מפוקח, ועל כן ההנחה תהיה קטנה יותר ותתחלק בין כל הדירות. "חשוב להבין שגם במקרה של הנחה כזו על מחצית מהדירות בלבד, שיעור ההנחה אינו צפוי לעלות על 10% ממחיר השוק היום", אומר סמנכ"ל מחקר במדלן רוה איתן, "הנחה כזו סך הכל מחזירה אותנו לרמת המחירים של תחילת 2014, כלומר אינה נותנת מענה למרבית המשפחות שיצאו ממעגל רוכשי הדירות עקב עליות המחירים של השנים האחרונות".

נקודה משמעותית נוספת אשר הופכת את ההנחה שניתנת במסגרת מחיר למשתכן לחסרת השפעה על מחיר הדירה נובעת ממחירי הפיתוח. בלא מעט שיווקים המדינה העלתה באופן בלתי מוסבר את עלויות הפיתוח בהשוואה למכרזים קודמים, כך שבמקרים מסוימים גם אם הקרקע תינתן בחינם לא ניתן יהיה למכור דירות במחירים שבהם נמכרו דירות במכרזים קודמים.

במסגרת הבדיקה נבחרו קרקעות אשר שווקו לאחרונה בשיווקים רגילים, כלומר ללא הנחה כלשהי, ונבחן מה היה היקף ההנחה על הדירות שנבנו עליהן לו היו משווקות תחת תוכנית מחיר למשתכן בגרסתה המורחבת. ההנחה שהתקבלה משקפת את התרחיש הוורוד ביותר שיכול להתקיים בפרויקטים של מחיר למשתכן, כלומר מתן שיעור ההנחה הגבוה ביותר. אך ממצאי המחקר גילו כי גם עם הנחה בשיעור המקסימלי, ברגע שהיא תגולגל לכל הדירות השפעתה תהיה זעומה ברוב חלקי הארץ.

כחלון הצהיר כי ההנחה על הקרקעות תהיה בשיעורים משתנים של 10%–60%. לפי הערכות, באזור המרכז, שבו ממילא אין למדינה קרקעות בהיקפים גדולים, ההנחה תהיה נמוכה בעוד בפריפריה היא תהיה גבוהה יותר ואף תגיע לרף המקסימלי. במדלן כאמור בחרו לערוך את הבדיקה בהתאם לשיעור ההנחה המקסימלי בכל האזורים, והחילו אותו על הערכת השמאי של אותן קרקעות ששווקו בשנה האחרונה. עוד הניח המחקר כי כל הפחתה של שקל בעלות הקרקע מתורגמת להורדה של 1.3 שקל במחיר הדירה הסופי בגלל תוספת מע"מ, רווח יזמי וחיסכון בעלויות מימון.

רוה איתן, סמנכ"ל מחקר במדלן. "סך הכל נחזור למחירי 2014"

שיעורי הנחה זעומים

המסקנות לא מעודדות: לפי מדלן, אם כל הקרקעות היו נמכרות בהנחה וכל הדירות שנבנות עליהן היו נמכרות במחיר מפוקח, שיעור ההנחה הממוצע לדירה היה עומד על 3.5% בלבד. כך לדוגמה, אם המכרז שנערך לפני שלושה חודשים בשכונת אגמים באשקלון היה נעשה במתכונת של מחיר למשתכן, היה היזם זוכה להנחה של כ־10,000 שקל בלבד בעלות הקרקע ליחידת דיור. בחריש, שבה מחיר הקרקע במכרזים האחרונים לשכונת המגף עמד על כ־11 אלף שקל, מדובר בהנחה של כ־7,800 שקל. בתוצאה הסופית ההנחה לדירה שם היתה עומדת על פחות מ־1%, 0.77% ממחיר הדירה שעומד על כ־915 אלף שקל.

הנחה משמעותית יותר ניתן יהיה לראות רק כאשר כמה משתנים מהותיים יחברו יחד, למשל הנחה של 60% באזורים שבהם הקרקע יקרה במיוחד. כך, ברעננה מחיר השומה לקרקע עומד על 780 אלף שקל לדירה - כך שאם המדינה תחליט לספק עליה הנחה בשיעור של 60%, מדובר יהיה בכ־500 אלף שקל שיירדו ממחיר הדירה. מכיוון שהמחיר הממוצע לדירה באותו מקום הוא 2.1 מיליון שקל, מדובר בהנחה משמעותית של 23% ממחירה. עם זאת, כמות הקרקעות של המדינה במרכז הארץ כאמור נמוכה, ובכל מקרה סביר להניח שהיא לא תציע עליהן את שיעור ההנחה המקסימלי.