אחרי שנתיים: המדינה חתמה על הסכמי גג שמכסים 45% מהיעד

ממשלת ישראל החליטה בשלהי 2013 לקדם הסכמי גג עם רשויות מקומיות כדי לזרז את הבנייה למגורים. התוכנית נועדה לסייע בפיתוח שכונות חדשות עם פוטנציאל בנייה כולל של כ־149 אלף יחידות דיור שישווקו עד 2019. אלא שעד כה, כשנתיים לאחר ההכרזה, נחתמו הסכמים לבנייה של כ־67 אלף יחידות דיור בלבד בקריית גת, מודיעין, קריית ביאליק, ראש העין וראשון לציון - פחות ממחצית היעד המקורי.

הסכמי הגג נחתמים בין המדינה לעירייה כדי להאיץ הקמה של שכונות חדשות, ובמסגרתם המדינה מבטיחה לממן את עלויות פיתוח התשתיות בעוד העירייה מתחייבת לזרז את מתן היתרי הבנייה בשטחה. העיריות זקוקות לסיוע בעלויות הפיתוח משום שהקמת תשתיות־על כמו מחלפים, מכוני טיהור שפכים ומוסדות חינוך וציבור כרוכה בהוצאות אדירות.

כדי להיכנס להסכמי גג הרשות צריכה שיהיה בתחומה תוכניות בניין עיר מאושרות או בתהליך אישור, שיאפשרו לה לשווק 2,000 יחידות דיור בשנה, למשך שלוש שנים. כלומר, מינימום של 6,000 יחידות דיור. את המשאים ומתנים מנהלים רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או משרד הבינוי, שאמון על הסכם הגג שכבר נחתם עם ראש העין ומנהל מו"מ עם באר שבע (על סף חתימה) ובית שמש.

בשנה האחרונה עורכת הממשלה משאים ומתנים עם באר שבע, אשקלון, רמלה ויבנה, אך משאים ומתנים אלה עדיין לא הבשילו לכדי הסכם, למעט רמלה שצפויה לחתום על הסכם היום. המו"מ עם עיריית הרצליה הופסק באופן רשמי, ונראה כי בתקופה הקרובה לא צפוי להיחתם הסכם גג לפיתוח שכונה חדשה בעיר.

על פי תוכנית העבודה של רמ"י, יחלו בקרוב דיונים עם אור יהודה, קריית אתא, וככל הנראה גם עם בית שמש. על הפרק עומד גם מתחם מחנה סירקין בפתח תקווה, שבו עדיין לא הופקדה תוכנית בניין עיר (תב"ע) ולכן אינו בשל להסכם גג.

הסיבה העיקרית לעיכובים היא הרצון של רשויות חלשות ונטולות אמצעים להבטיח לעצמן תקציב שיאפשר לפתח את השכונות החדשות, ולספק לתושבים שירותים בלי להיכנס לגרעון, לעומת היד הקמוצה של משרד האוצר ושל רמ"י, שחוששים מזליגת תקציב אל מעבר לצרכיהן הישירים של אותן שכונות. אולם גם מערכת הבחירות האחרונה והעובדה שרשות מקרקעי ישראל התנהלה כחצי שנה ללא מנהל תרמו את חלקן לעיכוב.

ראש עיריית ראשון לציון דב צור, הראשון שחתם על הסכם גג בעת הנוכחית, מסביר כי "בתמורה להתחייבות העירייה לפיתוח מואץ, מסכמים את עלות כל הוצאות הפיתוח ומחלקים למספר הדירות המתוכננות להבנות ואת זה מטילים על היזמים". התוצאה היא שההיטלים גבוהים בעשרות אחוזים מההיטלים שנגבים במכרזים רגילים. אולם לדברי צור, רוכשי הדירות – וכתוצאה מכך גם היזמים – מוכנים לשלם קצת יותר על דירה שנבנית במסגרת ההסכמים בזכות הידיעה שתשתיות השכונה יהיו מוכנות בשעת המעבר.

שר האוצר משה כחלון. באוצר טוענים כי תביעות העירייה מרחיקות לכת צילום: מוטי קמחי

פערים בין רשויות חזקות לרשויות חלשות

עם זאת מחיר הדירות אינו זהה ברחבי הארץ והיכולת לגבות היטלי פיתוח באזורי פריפריה – מוגבלת. לדברי צור, אפילו בראש העין נדרשת המדינה להשלים את התקציב באמצעות מענקים שונים. בערים במרכז הארץ שערך הקרקע בהן גבוה, כמו ראשון לציון או מודיעין, העירייה נהנית מהכנסה גבוהה המספקת לה ביטחון ואוויר להשלמת מטלות הפיתוח. אולם בערים כמו בית שמש, יבנה או קריית גת, מדובר בסכום נמוך, שהן חוששות כי לא יכסה את עלויות הפיתוח.

באוצר טוענים כי תביעות העירייה מרחיקות לכת וכוללות תקציב לבניית מוסדות ציבור שאינם רלוונטיים לשכונה החדשה, אולם ראש עיריית יבנה צבי גוב־ארי אומר כי "הדרישות אמורות לענות על צורכי התושבים העתידיים, לרבות מימון מלא של מוסדות החינוך, שירותים חברתיים, דת, נוער וקהילה, לצד חיזוק וטיפול בשכונות הוותיקות".

העיריות משלשלות לכיסן גם הכנסה מ"חלף היטל השבחה". כאשר בונים על קרקע פרטית, בעל הזכויות בקרקע נדרש לשלם 50% מערך ההשבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. השכונות החדשות שנבנות במסגרת הסכמי הגג יושבות על קרקעות המדינה, שאינה חייבת בהיטל השבחה, אלא בחלף היטל השבחה ששיעורו רק 12%.

חלף היטל ההשבחה הוא שגרם לרמ"י לפוצץ את המו"מ עם עיריית הרצליה. על פי ההערכות הרווח של רמ"י מקרקעות שישווקו בעיר הוא כ־10 מיליארד שקל, והעירייה היתה צפויה לקבל כ־1.2 מיליארד שקל חלף היטל השבחה, חוץ מהמימון המגיע לה במסגרת הסכם הגג. אולם דרישות הפיתוח של הרצליה האמירו וכללו פיתוח פארק המשתרע על כ־200 דונם. ברמ"י טוענים כי נענו לדרישות רבות אחרות, כגון הקמת גשר שכלל אינו מופיע בתב"ע, והדרישה לפיתוח הפארק מוגזמת ויקרה. מנגד, בהרצליה גורסים כי על פי החוק, הכסף מחלף היטל השבחה נכנס לתקציב השוטף של העירייה ולאו דווקא למימון התשתיות.

השלטון יושב על השיבר והוא מנצל את זה

בבית שמש, שמחזיקה בפוטנציאל בנייה של יותר מ־15 אלף דירות, הדיונים תקועים כבר חצי שנה. ראש העיר הרב משה אבוטבול מרגיש כי אנשי משרד הבינוי הוליכו אותו שולל, גרמו לו להירתם למאמץ להגדלת היצע הדירות אך הפריחו הבטחות שווא.

"משרד הבינוי ניצל את הלחץ של העירייה לבנות בגלל מצוקת הדיור החמורה בעיר", הסביר אבוטבול. לדבריו, בשש השנים האחרונות נבנו בבית שמש כ־8,000 יחידות דיור על קרקע של המדינה, אך התקציב לבניית מוסדות ציבור ותשתיות הגיע במשורה, וכך בשכונה המצויה כבר בשלבי אכלוס אין עדיין מוסדות חינוך. שר הבינוי הבטיח לטענתו כי הנושא ייפתר במסגרת הסכם הגג שאמור לכלול מתווה לבניית עוד שכונה בעיר. "מחירי הקרקעות במכרזים קפצו בצורה בלתי הגיונית, לפחות תשאירו משהו מהרווחים. אנחנו מתחילים לאכלס את השכונה ועומדים בפני שוקת שבורה. התשתיות לא ראויות. כשזה היה על הנייר, אפשר היה למרוח ולהירדם. אבל כשרואים את זה מול העיניים, מבינים את הברוך. אין לנו כלים להתמודד עם משרד האוצר או השיכון. השלטון המרכזי יושב על השיבר והוא מנצל את זה".

במשרד הבינוי גורסים כי הם אלה שיזמו פנייה לעיריית בית שמש לגיבוש ההסכם, אך לטענתם, בעירייה חוששים מהאחריות הכוללת שנובעת מההסכם.

ראש עיריית רמלה יואל לביא אמר ל"כלכליסט" כי משרד האוצר ורמ"י קשובים הרבה יותר מבעבר לעיריות. עם זאת הוא סבור כי הדיונים על הסכמי הגג ארוכים מדי בגלל ירידה לכל סעיף וסעיף. לדבריו עלות התשתיות בפרויקט כמו ברמלה היא כ־100 מליון שקל, וההכנסות הצפויות למדינה ממסים הם כ־3.5 מיליארד שקל. "בשביל מה להתווכח? תגיד שזה הבסיס הכלכלי, אני האוצר מממן לך את ה־100 מיליון שקל. זה דורש רמת מודעות גבוהה יותר של הדרג הפוליטי. תראו ברשויות שותפים לעשייה והכול ישתנה. אני חושב שבעידן כחלון זה הולך לכיוון הזה".