"צריך לתכנן את גבעתיים מחדש בעזרת פינוי-בינוי"

הכל התחיל מתיק משפטי תמים שפתחו תושבים ברחוב קק"ל בגבעתיים, אשר התנגדו לבניין שקיבל היתרים להריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38. המחלוקת היתה בשאלת הנוסחה לחישוב גודל הבניין החדש שייבנה: היזמים הסתמכו על פרשנות רווחת במוסדות התכנון, ולפיה אפשר לנצל את זכויות הבנייה שמקנות התוכניות החלות על המגרש גם אם הן לא נוצלו במלואן כשנבנה הבניין הישן. התובעים טענו כי יש לאפשר ליזמים לבנות רק בית בגודל הבניין שנהרס בתוספת הזכויות שמקנה תמ"א 38 (2.5 קומות).

באופן מפתיע, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הודיע לבית המשפט שהוא מצודד בפרשנות המצמצמת של התובעים. לאחר מכן יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר אביגדור יצחקי העביר במועצה הארצית לתכנון תיקון שמאמץ את עקרונות הפרשנות המרחיבה. אלא שאז היועמ"ש שלח לרשויות המקומיות מכתב ולפיו בחודשים שיעברו עד שהתיקון של המועצה יקבל תוקף, הוא לא יגן בבית המשפט על היתרים המסתמכים על הפרשנות המרחיבה.

רן קוניק. "התושבים שחיים פה הם לא יזמי נדל"ן. כשהם גדלו היתה פה סיטואציה אחרת, אבל דברים משתנים. אין מה לעשות, עיר שלא מתחדשת — מתה" צילום: אוראל כהן

ההתפתחות האחרונה בנושא היא מכתב שהפיצה אתמול לשכת עורכי הדין, ובו היא תקפה בחריפות את המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ. במכתב, שנשלח לכל מוסדות התכנון, קוראת הלשכה לפעול בניגוד להנחייתו של קמיניץ. הלשכה קבעה בפתח הדברים כי על מוסדות התכנון לפעול על פי הפרשנות המרחיבה, ולהתייחס לתיקון שעליו החליטה המועצה הארצית לתכנון בתחילת נובמבר כ"הנחיה של מוסד התכנון העליון במדינת ישראל".

פתרון לבעיית הצפיפות

לשכתו של קוניק שוכנת ברחוב שנקין בגבעתיים בבניין דו־קומתי. הפאה המערבית של הלשכה צופה למגרש חניה, אחריו עומד עוד בית דו־קומתי, מעונה של מחלקת ההנדסה. ממש מעבר לפינה, על ויצמן, אפשר למצוא את הבניין שמשרת את מחלקת התרבות. גם למחלקת הרווחה יש כתובת נפרדת, וכך גם לרשות הפיקוח והחניה. בסך הכל מחלקות העירייה פזורות כיום ב־16 כתובות שונות. את חוסר היעילות המרחבית הזה, שמאפיין אזורים רבים בגבעתיים עם בניינים בני 3–2 קומות, יזמי נדל"ן מבקשים לשנות בשנים האחרונות בעיקר באמצעות בנייה לגובה במסגרת תמ"א 38. המוטיבציה ברורה - על פי אתר הנדל"ן מדלן, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר הוא 2.3 מיליון שקל, בעוד ברמת גן השכנה הוא עומד על 1.9 מיליון שקל בלבד. הביקוש לדירות בעיר גבוה, ובעירייה יודעים לספר על מחקר שמצא כי דירה מיד שנייה נחטפת בממוצע בתוך 48 שעות. במצב הזה, הקיפאון הנוכחי בתמ"א בעייתי במיוחד - אף שיש גם מי שמברך על כך.

אלא שמול תאוות היזמים והתהליך המטרופוליני המתבקש, ניצבים תושבים ותיקים החרדים לאופיה של העיר. בתווך נמצא קוניק, שנבחר לראשות העיר לפני שנתיים. בעיני היזמים הוא נחשב למתנגד קשוח לפרויקטי תמ"א 38, אבל בראיון איתו הוא מודה כי אין ברירה, ובאזורים מסוימים ייהרסו בתים נמוכים כדי לפנות מקום לבניינים גבוהים.

"התושבים שחיים פה הם לא יזמי נדל"ן", הוא אומר. "כשהם גדלו פה היתה סיטואציה אחרת, דברים משתנים ולוקח זמן לקבל ולהפנים את זה. לא פשוט להבין שהאופי המיוחד של העיר הולך להשתנות ושבתים מאוד ישנים יהפכו לגבוהים. אבל אין מה לעשות, עיר שלא מתחדשת הופכת לעיר מתה".

אם כך, למה אתה מאשר מעט פרויקטים ומעט זכויות בנייה?

"אני לא יכול לקדם רק תמ"א 38 ולהוסיף עוד תושבים לעיר מבלי שאני נותן פתרונות לתחבורה, מוסדות חינוך וגינות ציבוריות".

אז איך העיר תתחדש?

"צריך לתכנן את העיר מחדש באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי, כי הם מפנים שטחים לטובת הציבור. או שלא עושים דבר ומשאירים את העיר כמו שהיא, או שעושים תוכנית כוללת של התחדשות עירונית, ובה גם פרויקטים של פינוי־בינוי שזמן הביצוע שלהם יהיה זהה למשך הזמן שאורך פרויקט תמ"א 38. אני לא אוסיף עוד תושבים בלי פתרונות כאלה".

לדברי קוניק תוכנית שכזו נחוצה במיוחד לגבעתיים, משום שהיא סובלת ממחסור בשטחים פנויים. זו העיר השנייה בצפיפותה בארץ, אחרי בני ברק. 60 אלף תושביה מתגוררים על תא שטח שגודלו כ־3,000 דונם.

בנייה ברחוב טייבר בגבעתיים (ארכיון) צילום: אוראל כהן

בהתאם לרוחב הכביש

לצד האתגר התכנוני יש גם אתגר פוליטי. "לגבעתיים יש מורכבות ייחודית. יש לה אופי של מושבה ועיר שקטה, כפרית שהבתים בה אינם גבוהים. עלייה לגובה מעוררת התנגדות מצד חלק מהתושבים, אבל אחרים רוצים את התמ"א, שכן לפחות 50% מהתושבים גרים בבתים ישנים".

אז ההתנגדות שלך לתמ"א 38 נובעת משיקולי בחירות?

"בסופו של דבר התושבים הם הלקוחות ואני צריך לעשות מה שטוב להם ולעיר. נדרשת פה בעיקר עבודת תכנון. צריך למפות את העיר ולבחון אילו אזורים מתאימים לתמ"א 38, ובמקביל לקדם פינוי־בינוי".

אלא שקוניק מזהה שתי בעיות שלא מאפשרות לקדם פרויקטים כאלה. ראשית, פרק הזמן שלוקח להוציא היתר בנייה לפינוי־בינוי ארוך מאוד. "אנשים מפחדים להיכנס לפרויקט כזה כי הם מעריכים שרק הנכדים שלהם ייהנו ממנו", הוא אומר. "צריך להוציא היתר בנייה בתוך שנתיים".

נוסף לכך קוניק דורש את עזרת המדינה במימון הקמת התשתיות בשכונות שיעברו פינוי־בינוי. הוא מזכיר כי העיר סובלת ממחסור בשטחי מסחר ותעסוקה, ולכן הכנסותיה מארנונה נמוכות יחסית. "בשבועות הקרובים אפגש עם מנכ"ל משרד הבינוי אשל ארמוני ואבקש לחתום על הסכם גג, הוא אומר".

כדי לנסות לעשות קצת סדר, לפני שמונה חודשים החלה עיריית גבעתיים בהכנת תוכנית מתאר חדשה לעיר בהובלת האדריכלית נעמה מליס, בתקציב של 4 מיליון שקל שאותם קיבלו ממשרד הפנים. "תהיה מדיניות ברורה, נדע אילו זכויות בנייה נותנים, כמה קומות והאם מפקיעים שטח", מסביר קוניק.

אתה יכול להגיד כבר עכשיו מה יהיו העקרונות המנחים לקבלת זכויות בנייה בתמ"א 38?

"זה יהיה תלוי ברוחב הכביש. ברחוב צר אי אפשר לבנות הרבה לגובה. יש מקומות שלא נאשר תמ"א 38 אלא רק את הזכויות הקיימות בתב"ע. כמו כן נאתר אזורים שבהם אפשר לעשות רק פינוי־בינוי, כמו רחוב ההסתדרות או שכונת רמב"ם שיש בהם בנייה נמוכה וצפופה".

יש פרויקטים בקנה

בשנים האחרונות מקודמים בעיר שלושה פרויקטים ענקיים לפינוי־בינוי. הגדול שבהם הוא מתחם ההסתדרות דרום, שבו 900 יחידות דיור יפנו מקומן ל־3,000 חדשות.

שני פרויקטים ענקיים נוספים מעוכבים על ידי העירייה בשל סירובה לשאת בעלויות הפיתוח ובגלל היעדר שטחים ציבוריים. במתחם ההסתדרות צפון גובשה תוכנית להריסת 150 דירות ובנייה של 550 במקומן, הכוללת גם מנהרה שבה ייסללו כבישים. גינדי כבר חתמה עם הדיירים על הסכמים, אבל קוניק לא מוכן לקדמה. "מי שעשה את התוכנית לא הביא בחשבון את המימון של כל הדברים האלה", הוא מסביר. גינדי הסכימה לשאת בחלק מעלויות הפיתוח בתמורה לתוכנית חדשה הכוללת כמעט 700 דירות, אך הוועדה המחוזית והעירייה לא הסכימו להצעה הזו.

במתחם כורזין מקדמת רשות מקרקעי ישראל תוכנית להסבת אזור התעשייה הישן למתחם משרדים עם 11 מגדלים בני 27 קומות כל אחד. גם התוכנית הזו כוללת מנהרה יקרה. בימים אלה מקיימת עיריית גבעתיים משא ומתן עם רמ"י, מתוך כוונה למצוא מסלול שבו רשות מקרקעי ישראל תסכים לשאת בעלויות.

רן קוניק (46)

מצב משפחתי: רווק

תפקיד: ראש עיריית גבעתיים

השכלה: תואר ראשון במינהל עסקים מהמכללה למינהל

תפקיד קודם: מנהל מחלקת הספורט בעיריית גבעתיים

עוד משהו: יו"ר איגוד טניס שולחן בישראל (אלוף ישראל לשעבר) ומנגן באקורדיון