מנוע הדיור עובד בכל הכוח, ועדיין רחוק מהמטרה

הבנייה מזורזת, החקיקה אטית התאמת התקינה לחברות בנייה זרות צפויה להימשך שנים בענף הבנייה מעריכים שהצעת שר האוצר להגביר את קצב בניית הדירות בישראל על ידי שילוב חברות בנייה זרות בשוק הישראלי תתקשה להמריא אביב גוטר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

שר האוצר משה כחלון יציג היום (ב') בקבינט הדיור תוכנית שאפתנית במיוחד לשחרור קרקעות לבנייה ב־2016. על פי התוכנית, היקף קרקעות המדינה שישווק ליזמים יזנק ב־22% מ־45 אלף דירות ב־2015 ל־55 אלף דירות השנה. זינוק גבוה עוד יותר מעוניין כחלון להשיג בסגירת העסקאות בפועל: אם ב־2015 יזמים חכרו קרקעות לבניית 30 אלף דירות, ב־2016 היעד גבוה ב־33% ועומד על 40 אלף דירות.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון, אמר אתמול ל”כלכליסט” כי מדובר ב”יעד אתגרי שללא ספק מותח את המערכת עד הקצה. צריך לחשוב על זה כחברה עסקית שגם ככה עבדה בתפוקה מלאה — ואז באים ומבקשים ממנה להגדיל את היקף יחידות הדיור ב־30%. זה הרבה מאוד”. אולם לדבריו, “היעדים ניתנים להשגה בעבודה מאומצת”.

אמנם מדובר בשיווק קרקעות מדינה בלבד, כאשר בנוסף אמורות להיות משווקות דירות שנבנות על קרקעות פרטיות, אולם נראה שגם כאשר המערכת עובדת בתפוקה מלאה — היא מתקשה למלא את החוסר הקשה ביחידות דיור. הבנייה הנדרשת כיום כדי לעמוד בביקוש השנתי, מוערכת ב־45־50 אלף יחידות דיור. לכך צריך להוסיף חוסר מוערך של כ־100 אלף דירות שהצטבר בעשור האחרון — מה שגרם להיצע נמוך במיוחד ולזינוק של כ־80% במחירי הדיור בעשר שנים.

בתחום התכנון, יעמיד שר האוצר יעד של תכנון קרקעות ל־100 אלף יחידות דיור, מחצית בקרקע מדינה ומחצית בקרקע פרטית. זהו זינוק של כ־20% לעומת היעד של 82 אלף יחידות דיור ב־2015, אולם היעד קרוב מאוד לתכנון בפועל בשנה האחרונה, לאחר שמינהל התכנון הכריז שתכנן ב־2015 קרקעות ל־99 אלף יחידות דיור. אמנם מדובר על היקפי תכנון גדולים, אולם קידום תוכניות נמשך תקופה ארוכה וגם לאחר שתוכנית מאושרת חולף זמן ארוך עד שהיא יוצאת לשיווק בפועל. כך שאמנם התכנון עשוי להשפיע על הציפיות בשוק, אולם השפעה האמיתית על המחירים תבוא מהיקפי השיווקים והמכרזים שייסגרו בהצלחה, ולא מהיקף התכנון.

פיזור מעורר שאלות

כחלון ספג ביקורת בימים האחרונים לאחר שאמר בראיון בשבוע שעבר שהשאיפה כרגע היא לירידת מחירים של 5% בלבד. בסביבת השר טוענים שלא הובן נכון, אך לנוכח המשך עליות המחירים — כמעט 7% מאז נכנס לתפקידו — אין ספק כי הוא מעוניין לראות שינוי מגמה. גורמים פרטיים בענף הנדל”ן אמרו כי קשה לומר אם היקף השיווקים יצליח להביא לשינוי כזה, אך ייתכנו שינויים נקודתיים באזורים מסוימים לפי התקדמות פרויקט מחיר למשתכן.

משה כחלון צילום: עומר מסינגר

בנוסף, יש לשים לב לפיזור השיווקים בארץ. במשרד האוצר מדגישים שכ־55% מהשיווקים — כ־30 אלף יחידות דיור — מוצעים באזורי ביקוש. עם זאת, ההגדרה אינה תואמת תמיד את רחשי הציבור, ויש לשאול האם מישהו מווסת את השיווקים בהתאם לצרכים או שהמטרה של הגדלת השיווקים גורמת לשיווק נרחב באזורים פחות מבוקשים. "בסוף, המענה לשיווק הוא המדד הכי טוב לביקושים", מסביר מנהל רמ”י שמרון. "בסופו של דבר גם הגדלת ההיצע במקומות שבהם הביקוש נמוך יותר עונה על צורך, ואנחנו רואים שהמכרזים נסגרים, לפחות חלק גדול מהם. היו ביקושים ומכרזים נסגרו גם בירוחם, דימונה ומגדל העמק. אנחנו מתכננים בכל מקום שאנחנו יכולים, ומשתדלים שזה יהיה באזורי הביקוש — אבל לא רואים מכרזים שנכשלים פעם אחר פעם בירוחם או שלומי כפי שהיה פעם, ואפשר לשווק כמה מאות יחידות דיור. לא כל הפריפריה מתנהגת אותו הדבר, במעלות, במיתר ובנתיבות למשל יש ביקושים גבוהים יותר".

עומס על הותמ”ל

כדי לעמוד ביעד של תכנון 100 אלף יחידות דיור, מתכוון מינהל התכנון להשתמש באופן אינטנסיבי בוועדות למתחמים מועדפים לדיור (הותמ”ל): 38 אלף יחידות דיור יעברו בהן והיתר בוועדות המחוזיות. ראש מנהל התכנון, בינת שוורץ, אמרה אתמול ל”כלכליסט” כי "ההפתעה הגדולה ב־2015 הייתה הוותמ"ל. הוא הוקם באוגוסט 2014 ובתכנון היעדים ל־2015 לא ידענו כמה דירות נצליח לקדם באמצעותו ובהחלט הופתענו לטובה", אמרה שוורץ. לדבריה, יעד של 100 אלף הוא ריאלי, אך כרוך במאמץ. המספר 100 אלף הוא ריאלי אך כרוך בהמון מאמץ.

על הוותמ"ל נשמעה לא מעט ביקורת על כך שהוא “מושך" תוכניות לטיפולו גם כאשר ברור כי לא ייצאו לפועל בשל חסמים ברורים, כמו תכנון 1,000 יחידות דיור בבה”ד חיל הים בחיפה שעדיין פעיל. במינהל התכנון אמרו כי הם מזהים תוכניות גדולות ריאליות בעלות פוטנציאל משמעותי להגדלת ההיצע: כמו תוכנית ל־1,700 יחידות דיור במגדל העמק, 8,000 בקרית גת, 2,000 דירות בגבעתיים, 4,000 בתל אביב ובבאר שבע, תוכנית לבניית 1,500 יחידות בירושלים, ו־2,000 ברהט ובשפרעם.