הנפילה התחילה במגדלים בבבלי

בפברואר 2014 כינסה ענבל אור כמאה חברים בקבוצת הרכישה שארגנה לבניית שני מגדלי יוקרה בשכונת בבלי בתל אביב. כבר כשהודיעה כשנה לפני כן על השקת הפרויקט היומרני, היה ברור שזהו הימור מסוכן מצד אור, שחורג באופן משמעותי מהפרויקטים שארגנה עד אז: או שהיא תזנק לליגה של הגדולים עם דירות שינועו בין 3 מיליון שקל לפנטהאוז של 170 מיליון שקל, או שיתברר שהפרויקט גדול עליה. באותה פגישה התברר שההימור נכשל: אור הודיעה שלא הצליחה לגייס את הכסף לרכישת הקרקע, התנצלה, וחילקה לנוכחים המחאות בסך כ־100 אלף שקלים, החזר להשקעתם במיזם.

חשיפת כלכליט אור תבקש למנות את יועציה לנאמני החברה מנגד, מגיש בקשת הפירוק הראשונה אברהם וולך, יבקש למנות כנאמנים את באי כוחו, עו"ד אבנר כהן ביחד עם רו"ח אשר אנגלמן ממשרד קסלמן וקסלמן זוהר שחר לוי, 2 תגובות לכתבה המלאה 

"זה היה פשוט מרגש", מספרת אחת מחברי הקבוצה שנכנסה לפרויקט עם בעלה. היא מנהלת גן ילדים בת 70, אולם מפתיע לגלות שכעבור זמן מה מינתה אותה אור לדירקטורית ב"אור סיטי השקעות", חברה ציבורית שהקימה על בסיס שלד בורסאי שרכשה בינואר 2015. לרוכשת שהפכה לדיקרטורית — וביקשה להישאר בעילום שם — אין ניסיון בניהול או מומחיות בנדל"ן, אך היא אומרת ש"יש גם היגיון בריא, תרמתי מתוך חשיבה עסקית נכונה".

לדבריה, היא אהבה את ההתנהלות של אור ולמרות הכישלון בבבלי החליטו בני הזוג להשקיע בפרויקט נוסף שלה. "כנראה שאפסיד שם הרבה מאוד כסף", היא אומרת אבל מזהירה מפני פירוק החברה, "צריך לטפל במה שלא בסדר, אבל אני חושבת שלא צריך לשפוך את התינוק עם המים. כולנו נינזק מזה".

בני הזוג מסכימים שפרויקט בבלי מסמן את תחילת הנפילה של אור. "היא הפסידה שם הרבה מאוד כסף. היא תמיד סבלה ממחסור במזומנים. היה חוב גדול, אבל חשבנו שהוא הלך והצטמצם, היו לה כל מיני פטנטים עם רשויות המס".

ענבל אור ושלי נרקיס צילום: אוראל כהן

כספים לא שמורים

בבית המשפט הציגה אור דו"חות לפיהם ההרפתקה בבבלי עלתה לה 25 מיליון שקל. 11 מיליון היא שילמה לבעלי הקרקע, המשפחות זייתוני ואברמוביץ', כדי שישמרו לה את זכות הראשונים לרכוש את הקרקע ב־211 מיליון שקל. היעד הכספי הגבוה דרש גיוס מהיר של רוכשים רבים, ואור יצאה במסע יחסי ציבור אגרסיבי שעלה 14 מיליון שקל. אלא שהיא לא הצליחה לגייס מספיק רוכשים. פעמיים דחו בעלי הקרקע את מועד האופציה שלה לרכוש את הקרקע, עד שאיבדו את סבלנותם ומכרו אותה למשפחת כוזהינוף.

לאחר הכישלון, החלו כנראה הניסיונות של אור למלא את הבור. בין השאר, ניסתה להעביר כספים מהחברה הציבורית, שם כיהנו שני הרוכשים הנאמנים כדירקטורים. לפני כמה חודשים התכנס הדירקטוריון כדי לדון בבקשת אור למשוך את הכספים לכיסוי חלק מהחובות. "זה כסף שהיא הזרימה לחברה, זה טבעי שמעבירים כספים מחברה לחברה", אומרת חברת הדירקרטוריון, "אבל הדירקטוריון הבין שזה לא נכון ולא אישרנו לה. הדירקטוריון אמר שכל דבר צריך להיות מדווח לבורסה. לדעתי היא עשתה את זה בתום לב".

ככל הנראה, פתרון נוסף של אור היה העברת כספים שגייסה בקבוצות רכישה שהתארגנו במקביל לפרויקט בבלי ואחרי כן — וכך הותירה אותם בלי כספים. בבקשת הפירוק שהגישו השבוע חברי קבוצת רכישה ברחוב חורגין ברמת גן, הם טענו שגילו שהקופה ריקה והוסיפו שקיבלו המחאות מחשבונות של פרויקטים אחרים. בפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי בעיר, התחייבה אור להחזיר כספים למאה רוכשים, אך הצליחה לשלם רק 15% מהסכום. מכיוון שהפרויקט לא יצא לדרך, הכסף היה אמור להמתין בקופה של הקבוצה.

ענבל אור ועו"ד רון אברמוב צילום: אוראל כהן

אור אף החתימה רוכשים על חוזים שבהם נקבע שרוב הכסף לא יישמר בהכרח בקופת הקבוצה אלא יעבור לשליטתה. בפרויקט בשדרות הילד ברמת גן גייסה אור כ־500 אלף שקל מכמאה חברים, נקבע שרק עשירית מהכסף יועבר לנאמן. ברחוב הירדן ברמת גן, גבתה אור מקדמות בסך 100 אלף שקל, עוד לפני שחתמה על הסכם עם הדיירים הנוכחיים בבניין שאמור היה להיהרס.

סיכון רעיוני

ייתכן שבשל הצורך לגייס הרבה כספים, אור שיווקה יותר דירות ממה שהתירו התוכניות. על פי התובעים מרחוב חורגין, נרשמו בטאבו הערות אזהרה ל־70 רוכשים כאפשר לבנות שם כ־50 דירות בלבד. בשדרות הילד, אור מכרה 112 דירות בעוד העירייה מאשרת לבנות רק 90. בז'בוטינסקי הבטיחה 220 דירות ושיווקה כ־180, כשהתוכנית מתירה לבנות רק 135.

השיטה קרויה "דירה רעיונית", וחברת הדירקטוריון מסבירה ש"אור אמרה בפירוש שאם היא מכרה תשע קומות ויאושרו שמונה — מי שבקומה הראשונה נפלט. אנשים ידעו שיש אפשרות כזו. זו מכירה על תנאי, ברגע שהלקוח מבטל הוא מקבל את כספו חזרה".

אולם השיטה סיכנה ככל הנראה כספים של רוכשים ממיזמים אחרים. "אור היתה חייבת לאסוף כסף כדי לשלם עבור הקרקע", מסבירה חברת הדירקטוריון. "אנשי עסקים לא מגלגלים כסף פרטי. מתחילים במכירה לא מחייבת.ברור שכולם לוקחים כסף מלקוחות".

שלד בורסאי למכירה

בשבוע שעבר התברר שאיש השוק האפור שלי נרקיס הלווה לאור לפחות 7.5 מיליון שקל, כשאור התחייבה להשיב לו בתוך חודשיים 9.5 מיליון שקל. כדי לבטח את ההלוואה, רשם נרקיס הערת אזהרה על דירה מתוכננת בפרויקט מציצים ברחוב הושע בתל אביב — דירה שבהמשך התברר שאור מכרה גם לעופר לוזון. עורך דינו של נרקיס, מימון אביטן, ביקש לא להתייחס לשאלה האם בין אור לנרקיס יש עוד קשרים עסקיים.

לפני כעשור נקשר שמו של נרקיס בפרשיית נדל"ן אחרת, התמוטטותה של חברת חפציבה. גם אז נטען שבעל החברה, בועז יונה, לווה כסף מנרקיס, ואף עלו חשדות שיונה משך כסף מחשבון החברה הציבורית לחשבון משותף שלו ושל נרקיס כדי להחזיר את הסכום.

כאמור, בינואר 2015 רכשה אור שלד בורסאי שאותו הפכה ל"אור סיטי השקעות". אור הצהירה שבכוונתה לצקת בחברה חלק מפעילותה הנדל"נית. אלא שלפי דיווחי הרשות לניירות ערך — אין פעילות בחברה. עד עתה אין לחברה שווי מינימאלי הכרחי של החזקות ציבור, ולמעשה אם אור לא היתה מזרימה לחברה 2 מיליון שקל מהונה האישי, היא גם לא היתה עומדת בסף ההון העצמי הנדרש ברשות ניירות ערך. אתמול אישרה אור שהתקיימו מגעים ראשוניים למכירת השלד.

"אני לא כועסת על אור", אומרת חברת הדירקטוריון בחברה. "היא לא ניסתה לעשות פשיטת רגל או לברוח מהארץ. היא נלחמת ומגיע לה על זה הרבה קרדיט".